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《居易国际》004期

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嬗变市场中房地产企业如何突围

                                            文/润物
                                 媒体人，中国房地产独立评论家，中金在线特约财经评论员

    房地产市场随着中国城镇化的扩展、市场化的深入，仍旧处在高速发展的通道。房地产企业也处于一个良性发展、高速扩张时期。但是过快的高速扩张，导致了房地产市场出现了种种的问题，体现在或房屋质量、或售后配套、或延期交房，而在社会上集中体现的问题是房价过快增长，房价的暴涨引发房价泡沫，在市场高速发展时期，房价泡沫也有消费者买单，但终究不会长久。房价的暴涨也给一些房地产企业带来巨大的盈利空间。在利润面前，许多的房地产企业只顾及快速扩张，而忘记了风险控制。在市场嬗变面前，这些房地产企业显得那么的虚弱。

    市场是瞬息万变的，2007年年底房地产市场行情突然由乐观变成了观望，此时国家从紧的货币政策和二套房贷新政加速推动了市场走上低迷。在突然嬗变的市场面前，许多的房地产企业显得手足无措。在牛市中被掩盖的企业方方面面的问题，逐渐在市场嬗变下暴露出来。其中最大的问题，也是最致命的问题是资金链出现短缺。牛市中地产企业激进扩张终于带来恶果。国家收紧银根断绝了房企的主要资金来源，二套房贷新政把大部分改善型需求排除在房市之外，房企从售款资金回笼方面出现了瓶颈，在资金方面出现了前所未有的困难。在“2008博鳌房地产论坛”上，北京师范大学经济与金融研究中心主任钟伟曾通过一份“中国房地产金融报告”数据说明，通过今年前4个月的情况看，全年至少要投入2.1万亿元的资金，而根据全年开发贷款、个人贷款，以及到位外资的多方面数据统计，到位资金之和大概在1.6万亿元左右，二者相差的资金缺口大约在5000亿元。同时，国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。这一数据“相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%”。房企在市场中的资金压力可见一斑。

    市场的嬗变，资金问题的出现，引发出房企在市场战略、扩张速度、企业管理和公司治理方面的许多问题。市场的低迷导致房企市场竞争加大，百日剧变会在这一波低迷的行情出现，许多房地产企业会在洗牌中出局。房地产企业要在市场中生存，并且不断壮大，面临当前的困难就必须变革。在外围，房地产企业应该拓宽融资渠道，走融资平台多元化道路，以适应政府宏观调控，解决当前的资金困难。在内部，房企要在扩张战略、成本缩减、公司转型、企业管理、股权转让、合作开发和战略转移等方面进行改变，来适应快速变化的市场。

    面对资金链的困境，房地产企业除了走传统的向银行贷款的融资模式，还应该借助多元化的融资平台，走多元化的融资道路。上市、REITS(房地产投资信托基金)、发债和促销回笼资金都是很广泛的融资渠道。虽然股市低迷，IPO仍旧是融资最快和最有效的融资方式。河南建业和宝龙地产不久前在香港挂牌上市，融资规模分别为4亿美元和3亿美元，已经成了业界追捧的对象。对于上市困难的中小房地产企业，或向私募基金和房地产投资信托基金融资，或求助于民间资本是更实际的融资方式，或者拿自身的项目和资本雄厚的开发公司股权转让进行合作开发，实现双赢也是不错的融资方式。金地与瑞银合作的房地产基金合作募集资金金额3亿美元左右，是房企在逆市下寻找利润增长点的范本。

    房地产企业除了加强融资步伐之外，公司要改变过去激进的扩张战略，由激进扩张变成相对务实的战略。在现行开发规模上，应有15%的收缩，使现金流平衡。面对低增长、与市场预期不符的恶劣市场环境，企业要快速适应市场变化，不断调整策略。在组织结构和人员增长上做到减员增效。
在资源管理上，加大促销力度，加快楼盘销售速度，坚持走快速开发、快速销售的经营策略。迅速回笼资金，保持良好现金流的周转，不增加呆坏账。

    在企业管理上，内部挖潜，提高企业管理的能力。完成以客户导向的组织架构，企业应从各方面实现从产品导向向客户服务导向的转变。同时通过企业内部的信息化和工作效率提升来加强企业竞争力。

    在逆市下，房地产企业要根据自己的优势和自身目前的现状，适时进行战略转变，寻找适合自己的角色定位。在做好地产开发的同时，提高服务转型的能力。一方面是加强增值服务，加强产品质量的监控，同时在家装、配套、社区规划、社区建设、物业管理方面为购房者提供一条龙的优质外延服务，打造产品的核心竞争力。另一方面为未来房企服务业务发展做好布局。包括面向购房者的健身、健康服务和生活、休闲空间的拓展。

    房企进行战略转移的同时，要在市场中通过收购和合作，不断拓展新业务。使公司利润增长多元化，既能土地开发，又能在地产社区规划、市场研究、设计以及物业管理等方面提供新的增长点，还可以在投资管理、资本运作领域发挥作用。在房地产市场，许多的中小公司都是从营销代理或者建筑、设计起家的。在房价行情大涨的时候，房价惊人的利润空间让公司全部精力都放在地产开发上面，从而忽视了自己起家的老本行，而在市场低迷，土地开发风险巨大的时候，中小房企应该拓展新的业务，在营销代理、建筑设计和投资管理方面有所作为，不断拓展新业务，赢利点不断增多，才能更好地适应市场的快速变化。

    在嬗变的市场下，更能考验房地产企业的生存能力，如何在房市的冬天下生存是目前房企发展的主旋律。在变革和多变的市场中，房地产企业必须重新定位自己，突破自己，不断进行战略调整，实现融资渠道的多元化、企业服务的多元化、企业赢利点的多元化，务实发展，增强控制风险的能力，只有这样企业才能在多重嬗变的市场

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