无论是房地产经纪人还是中介企业，失信出局，违规者亡，这是最基本的游戏规则。

　　上海西区一家“菖菖”房产中介最近摇身一变，成了“菖菖足浴”，老板还是原来那个老板，品牌也还是原来那个品牌，只是经营的业务大相径庭了。

　　有关统计资料显示，上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家降至目前的9800家左右，仅近两个月注销的中介企业就有1000多家。

看来，在宏观调控的大背景下，申城房产中介企业大做“减法”已是不争的事实。

　　谁忙着开开关关

　　房产中介公司常常被人称为“开关”公司———市场好的时候，几张桌子一部电话便能兜揽生意；市场不好的时候，可以迅速关门大吉，消失得无影无踪。

　　这几年上海涌现了诸如上房、智恒等一批品牌连锁中介企业，境外知名的“中原”、“太平洋”等也纷纷驻扎申城，打下了不小的江山，但中介公司的整体形象似乎还是不够好。

　　有人曾经算过这样一笔账：如果把前两年上海每年2000多万平方米的二手房交易面积分摊到全市上万家中介公司，那么平均每家中介每月交易量只有200平方米左右。如果这上万家中介公司都按照规定，靠各向上下家收取不超过1％的佣金过活，显然是怎么也维持不了生计的。因此，赚取差价等违规手段其实也就是大量小公司的生存之道。

　　今年以来一系列宏观调控措施出台后，上海房地产市场观望气氛浓厚，尤其是6月份以来，新房和二手房交易量都有了较为明显的下降。对于数量庞大的中介公司而言，以前隐藏在一片繁荣景象背后的生存危机开始逐步显现，进而集中爆发。

　　据观察，今年以来市场上选择“关门大吉”的中介门店，主要有三类。

　　最先挺不住的是一批“夫妻老婆店”。这些企业规模小、人员少，以前大多是“守株待兔”，一个月只要做成一两笔买卖就吃喝不愁了。如今与其守着店面吃“白板”，还不如先关门再说。不少关门的门店其实也没有真正注销企业，只是在等待，一旦市场热起来，又会迅速折回，继续吆喝。

　　一些加盟店也萌生退意。前两年，不少中介公司通过吸收加盟的方式，实现迅速扩张。加盟店往往租金成本很高，加上广告等费用，每月成本估计在2万元以上。在市场持续观望态势下，加盟店主自觉资金风险日益加大，于是希望通过合并或收购等方式，找到新的出路。

　　与此同时，品牌连锁中介也在不停地调整门店数量，优化网络布局。上房置换等本土中介公司相继关闭了数十家门店，中原地产等境外公司也暂停了原先的扩张计划，关掉一些市口不好的门店，新开一些有发展潜力的门店，但门店总数基本没有增加。

　　谁动了中介奶酪

　　正当大批中介公司身处凄风苦雨之境时，由上海房地产交易中心推出的“网上二手房”平台加快了服务项目完善的步伐：5月23日起开通热线电话，网上经纪人免费上门服务；公布菜单式收费标准，上门服务的经纪人身份网上可查……这一系列新举措在业界引起强烈震动。

　　有人认为，“网上二手房”分食了中介企业的市场蛋糕。如果今后越来越多的市民通过“网上二手房”便能完成从上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，那么更多的中介公司将面临绝境；

　　也有人认为，“网上二手房”将改变以往的中介经营模式，促使房地产经纪人在中介活动中承担起应有的责任，促进中介机构从传统中介商向专业咨询顾问的角色转变。

　　暂且不论孰是孰非，有一点至少不能否认：上海中介市场的确存在种种弊端。

　　像层出不穷的市场“失信”行为：与上下家分别签订合同赚取差价；找熟人串通“唱双簧”促成交易；明明上家的房产是使用权房，却故意隐瞒……种种不诚信行为使购房者屡受其害；又如经纪人和企业脱钩：按规定，每家房产中介需要有一定数量的注册房地产经纪人，但现在不少中介公司并没有规定人数的注册经纪人，而是通过租用经纪人的证件蒙混过关，经纪人的专业形象及信誉得不到很好体现；还有市场监管不到位：目前对于中介企业的监管，还存在房地、工商等部门多头管理的现象，由于缺乏一套完善的、责权明晰的监管体系，中介公司及从业人员的违规操作、失信行为也得不到有效的遏制。

　　诸如此类的问题如果不解决，企业抵抗风险的能力必然相当脆弱。

　　今年初开始运作的“网上二手房”，公开经纪人的证书编号和所在机构名称，接受市民监督，如果发现确有违规行为，将取消其网上经纪人资格。这是构筑房地产经纪人个人信用体系的一项重要举措。可以期待，随着整个房地产市场游戏规则的不断健全，类似于这样的信用体系建设势在必行，而且步伐会越来越快。

　　因此，无论是宏观调控还是“网上二手房”，都不过是一帖催化剂，一帖促使房产中介行业加速整合以适应市场经济规范发展要求的“催化剂”。

　　谁能练就双慧眼

　　市场经济中，眼光决定未来。一批领军企业负责人对市场走势的判定，或许对那些还在为“生存还是死亡”这个问题所困扰的企业有所帮助。

　　房产经纪人占据主导。上房置换是申城房产中介市场的一块金字招牌。上房置换副总经理陈建民认为，即便是有过不错业绩的企业，也不仅要记住昨天，做好今天，更要看清明天，及时调整企业经营格局，顺应未来市场发展。今后中介人员坐在门店像售货员那样“卖房子”、“卖客户”的日子将一去不复返。就像律师、会计师那样，房地产经纪人在房产中介活动中的作用将不断增强，由房地产经纪人为客户“找房子”、“找买（卖）家”，提供专业服务将成为住宅消费领域的主要消费模式。作为中介企业，必须为这样一种变化做好准备。

　　品牌中介进一步扩大市场份额。中原地产上海公司总经理谭百强认为，在当前市场观望气氛下，由于成交量减少，规模越大的企业可能亏得越多。但从长远来看，品牌企业的市场占有率还将不断上升。以香港为例，全港数千家房产中介中，中原、美联等四大中介商的门店总数在700家左右，交易量占总量的60％。随着房地产市场逐渐趋于理性，上海房产中介市场必然会有一批小企业退出市场，对于企业经营者来说，应当调整好心态，冷静面对未来的市场竞争。

　　市场细分将更为明显。目前大多数中介公司把二手房销售作为主营业务，在一座独木桥上挤得头破血流。有专家指出，其实房产中介可以拓展的业务还有很多。例如，上海正在大力倡导“租售并举”，发展租赁市场，目前针对租赁市场的中介服务品种还比较单一，有待进一步创新。事实上，从房地产开发前端的房地产咨询到后端的物业管理，值得中介公司开垦的潜力资源，还有很多很多。