对于近期的房地产市场，我一直认为上海市场（进而整个“长三角”市场）有“泡沫”，但北京市场并没有“泡沫”，尽管北京的房价也很高。房价高不等于就有“泡沫”，时至今日，绝大多数人包括政府高官以及学界的活跃人物，似乎都还没有认清这一点——这是“房地产泡沫”争论产生的根本原因，也是搞不清究竟怎样判断一个地区是否存在“房地产泡沫”的根本原因，尽管大家都在热火朝天地谈论着这个问题。

　　从经济学的角度来讲，“泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。所谓“房地产泡沫”　　就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。

　　这就牵扯到一个问题：什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？

　　在住宅市场上，从消费者角度（凡是购买者都是消费者），我把需求划分为直接的消费需求和理财需求（投资需求），理财需求又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和相机行事的混合需求。出租用需求是能和真实的需求对接上的，房子很快被租给了居住需求者而不是投机者，相机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。所以，真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化而成的投机需求导致的。由直接的消费需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求（投资需求）过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。基于这种认识，从全国的房地产业形势来看，与上次股市的争论完全相反，厉以宁的判断是对的，吴敬琏的判断是不对的；聂梅生的判断是对的，谢国忠、易宪容的判断是不对的。我承认中国的房价水平相对于收入来讲确实较高，但不能因为价格高就说存在全面的“泡沫”，我认为当前较高的房价水平主要还是由于直接的消费需求和出租用需求推动的，这两种巨大的需求是由于我过去所讲的人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、家庭小型化进程加剧等12个具有中国特色的因素引发的——如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上“投机者”都抓起来，房价还是会涨的。可以把我对目前房价问题的看法称作“特色论”，这里我不再重复讲。

　　弄清了这个问题以后，紧接着就需要明确：究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？

　　认为中国存在房地产“泡沫”一方的普遍的依据是：（1）中国的房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于其它因素影响这个上升阶段延长了；（2）房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围。房价收入比的合理水平是3～6∶1，但各地远高于这个数字；（3）把住宅作为投资品。保守估计已有20%以上的购房者是出于投资或者投机目的。（4）房地产贷款超常增长。（5）空置率很高。（6）炒卖地皮现象明显。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。其实，这六条依据看似有道理，实质上是不对的，或者不科学的——经济周期的上升阶段延伸是很正常的，不能简单地说延伸就意味着“泡沫”的出现；房价收入比是动态的，而且必须考虑国情，将人地矛盾突出的中国与地广人稀的加拿大、澳大利亚、俄罗斯等国相比显然不科学；住宅作为投资品的比重的高低与城市化、流动人口等因素密切相关，简单地用其解释“泡沫”问题不妥；简单地将贷款增速与“泡沫”挂钩也不妥，前者不是后者的充分条件；空置率涉及一个算法问题，目前的空置率其实不高；买卖地皮是正常的资源配置方式，用其来判断是否存在“泡沫”也不够科学。

　　我可以给出一个最科学、最简单的判断方式：可以抛开买卖市场，仅将住宅的出租供给与承租需求相比较，如果出租供给明显大于承租需求，出租收入明显低于投资的机会成本也就是利息，就是有泡沫了。

　　下面我们对比一下北京、上海两个市场：在北京房地产市场上，整个理财性投资相对于人口规模庞大、外来和流动人口比例很高、收入水平也比较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例不高，仅占约17～20％。这与上海大不相同。虽然上海在人口规模、外来和流动人口比例、收入水平上与北京差别不大，但毕竟不是首都，在政治、文化、科教领域的影响力还是明显处于弱势的。但是，上海的理财性投资需求明显大于北京，其中短期的投机需求和相机行事的混合需求所占比例很高。北京的住房是很容易租出去的，而且出租收益率与利息率大体相当，甚至略高于利息率。所以，北京房市尽管价格水平较高，但总体上看还是健康的，有真实的需求作为支撑。上海则不一样，基于房价来看出租收入，显然出租收入偏低，明显抵不了利息支出。还有一组数据可以验证我的观点：北京、上海两市存量房产规模大体相当，但2004年北京二手房市场仅成交约4万套，换手率很低，交易稳定；而上海却成交了27万套，换手频繁，表明投机活动明显。七部委政策出台后，上海市场出现了明显的抛盘，也印证了我的判断。

　　对于两市差别的成因，我也可以给出解释：其一，外资的影响。调查已经发现，确有一些外资特别是港台和东南亚外资到上海联手炒房，相互“对敲”，大幅度抬升房价，扰乱了市场秩序。这就是我写那篇曾引起广泛关注的《比尔?盖茨的来信：我想做中国的大房东》一文的真正用意。但在北京市场上，尚未发现类似情况；其二，区域文化的影响。这是我想重点阐述的。上海市民的市场意识明显强于北京市民，投机心理普遍，形成了投机文化（这里的“投机”为中性词，无贬义）。海派文化的特点就是务实、灵活、不满足，它影响了整个“长三角”地区甚至南方，而上海居民恰恰以当地人和南方人为主。解放前上海就是市场经济最发达的城市，这培养了当地人敏感的市场神经和承担风险的勇气。改革开放后，当地又设立了容易催生赌博心理和风险意识的上海证券交易所和上海商品交易所，广大市民看到了许多“杨百万”式人物，街头巷尾流传着许多一夜暴富的故事，这进一步强化了市民的投机心理和城市投机文化。当股市低迷，存款利率低，缺乏投资途径，而房市恰好表现出较好的发展势头时，大家自然涌向房市。北京就不同了：五朝古都孕育出皇城根文化和胡同文化，将当地人塑造得见多识广、气宇轩昂，但也培养了他们懒散懈怠、喜欢闲侃、知足常乐、随遇而安、安分守己等性情，而北京的外来人也多为市场意识不强的北方人。所以，当上海人忙于炒房时，北京人仍然在怡然自得地遛鸟、遛狗。