近一个半月来，针对房地产市场，国务院接连发出了三道宏观调控之政令。这三道被广大群众誉之为房地产新政的政令一出，一些房地产热点城市的房价是应声而跌，以至有专家认为房地产市场反应速度如此之快，效果如此立竿见影，是根本不可能的事情，因而认为当前的房价下跌，恐怕是一种假象，很可能是有人操纵房地产市场信息的结果。

　　那么，在一些房地产热点城市，房价到底有没有真正下跌呢？如果是真的下跌了，为何房价下跌速度会如此迅速——新政一出，房价应声而跌呢？

房价确确实实下跌了

　　对于上海楼市，上海当地民间原先有一个默认的说法，楼价已经形成了“321格局”，即：内环内3万元/平米，内环外环间2万元/平米，外环外1万元/平米。在今年年初时，还有媒体曾报导说，一位与上海及建设部高层有密切联系的专家对记者透露：“2005年，上海的房价将保持稳定，涨幅努力控制在10%以内，最高不超过12%，这是政府对2005年市场调控的基本基调。”

　　然而，房地产新政出台以来，上海房地产市场卖买双方就进入了胶着状态 ——成交量萎缩明显，成交价格在跌荡起伏中，总体趋势是一路下跌。所有这些，在上海网上交易网站“房产之窗”网上都清晰地得到了反映：

　　6月1日，上海住宅成交套数329套，成交均价5773元/平方米，其中：内环以内，成交套数4套，成交均价18354元/平方米；内环外环间，成交套数59套，成交均价7844元/平方米；外环以外，成交套数234套，成交均价5191元/平方米。

　　数据是枯燥乏味的，而且，一日的数据也许并不能完全说明问题。也许，媒体广泛报导的一则典型案例，更能说明些问题，据媒体报导：

　　房地产新政之后，一名来自浙江义乌的江先生带着另外16个人的委托，跑遍了上海知名的几大中介门店，打算把17个人手头的258套二手房全部抛售，人均抛房多达15套。而这种现象，在上海等房地产热点城市，绝非是个别的。

　　对于上述诸如此类的现象，媒体有一种非常贴切的概括——房地产新政引发抛售潮，卖房成功就像中彩票一样难 。

　　无独有偶，在这种抛售大潮下，近年来房价一路猛涨的杭州楼市，也已不再是炒房者的天堂，同样也遭受了“寒流”的袭击——

　　在最近不到两个月的时间里，杭州楼市的供求关系迅速发生了逆转，由卖方市场急速地走向了买方市场。从4月27日至5月30日，杭州一月内退房165套，有人宁亏6万也不买房，这在原先“抢到房号就是抢到钱”的杭州楼市，简直是不敢想象的事情。据媒体报导，杭州房价12年来首次出现下跌，而且滞涨迹象更加明显。

　　虽然目前上海、杭州等房地产热点城市，大多数新开楼盘坚持不降价，但是，在二手房抛售大潮的冲击之下，已经有一些房地产开发商“屏”不住了。先前订立的“价格同盟”开始破裂，买房赠送名牌电器、赠送购房现金券、赠送小汽车，甚至赠送直升机等变相降价手法，已经日趋增多。更有理性的开发商，为争取销售主动，在开盘时明显调低了房价。

　　在中央房地产新政之下，一些房地产热点城市的房价，可以说已经是确确实实在下跌了。

房价为何会应声而跌

　　怀疑当前房价下跌是有人在操纵房地产市场信息的专家指出：中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，只不过是政府对国内房地产市场规范的细化与强化，从房地产市场交易的程序来看，政策真正要对国内房地产市场产生影响，肯定会是以后几个月的事情，房地产市场有这样“立竿见影”的反映是根本不可能的。

　　新政出台，房价应声下跌，面对市场如此快速的反应，专家由此甚至怀疑有人在操纵房地产市场信息，这也许只是个极端的例子。但是，在专家怀疑的同时，许多人的心中确实也存在这样的疑问——房地产新政一出，房价为何会应声而跌？

　　房地产市场发展变化趋势，已经明显表明，专家怀疑当前房价下跌是有人操纵房地产市场信息的结果，这种怀疑仅仅只是一种怀疑了，因为，事实上，房价是确确实实地在下跌了。但是，专家所说的“房地产市场(对政策)有这样快的反映是根本不可能的”，这话倒并是空穴来风，而是符合房地产市场一般规律的。那么，为什么专家的话，虽然符合房地产市场的一般规律，但是，实际结果却并非是专家所怀疑的呢？

　　4月中旬，国家发展和改革委员会发布报告，公布2005年一季度全国及三十五个大中城市房屋销售价格变动情况。该报告显示：2005年一季度，全国房屋价格同比涨幅为9.8%，商品住宅价格同比上涨10.5%。

　　初初一看这样的报告，我们难免会认为，在宏观调控之下，房价涨幅过快的势头依然未能得到有效控制。但是，我们只要仔细察看，并区分清楚统计学上有关“同比”与“环比”的概念，就会知道，我们冒冒失失地得出上述结论是很不科学，也很不准确的。

　　国家发展和改革委员会的报告所说的同比涨幅，其实是拿2005年一季度价格与2004年一季度价格相比较的结果，反映的是自去年一季度到今年一季度这一年的时间段内，房地产价格的变动情况，这里面自然包含去年后三个季度的价格上涨情况。而去年的后三个季度，以上海为例，其涨幅是，“在市中心，晚一个月买，你就得损失一辆车。”

　　在当前房地产市场宏观调控的大形势下，要准确反映房价的发展趋势，现阶段，其实，表明现象逐期发展速度的“环比”比“同比”更能说明问题(这方面的论述，有兴趣的读者可参看本人拙作《衡量房价涨降同比环比一个都不能少》)。而且，同是“环比”，由于滞后性相对来说更小一些，“月报”也比“季报”更能说明当前房价的发展趋势。

　　我们还是以上海、杭州这两个典型城市为例，来作些具体的说明——

　　上海在4月1日，上海“房产之窗”网曾发表有这样一篇文章——《政策冷风频吹均价连续两周下挫 》，该文说：房产之窗新房监测系统数据统计显示，本周全市总成交量为59.5万平米，比上周增加了8万平米，总成交均价达8145元/平米，环比下跌7.9 %，住宅成交均价为8019元/平米，环比下跌8.2%，住宅成交量占总成交量的81.2%，为48.3万平米，住宅成交总金额占全部成交总额的80%。扣除重大工程配套商品房的影响，住宅实际成交均价为8023元/平米。…… 受各类调控政策的影响，上海新房均价出现了两周连续下挫。

　　杭州杭州市房产管理局最新发布的报告称：今年一季度，商品住宅预售价为6241.7元/平方米，比去年第四季度的6279.56元/平方米下降了0.6%。

　　国务院宏观调控房价的三道政令，最早的是《关于切实稳定住房价格的通知》，国务院办公厅发出该通知的时间是3月26日，这文件是发到省部级的，媒体报导的最早时间大约在4月3日左右。因此，这三道政令对一季度前二个月的房价，是没有任何影响的，就是对三月份，其影响应该也是可以忽略不计的吧。

　　这就是说，在上海、杭州这样一些房地产热点城市，房价由涨而跌的转折，其实并非发生在国务院这三道宏观调控的政令之后，而是在此之前，随着先前宏观调控措施的贯彻落实，就已经在悄悄地发生了。

　　今年年初时，曾有业内朋友告诉我说，有房地产专业机构曾接受某市政府委托作过空置房的实地调查，依据的指标是最近半年的自来水表的用水量和电表的用电量，以生活必须的最低极限来作评判的标准，结果惊奇地发现，当地房屋的空置率高得吓人，有些高档楼盘的空置率甚至高达百分之七、八十。

　　这些调查数据，时至今日，也没有最终公开。但是，我们应该隐隐可以感到，在一些房地产的热点城市，投机性、投资性购房已经占到了何等比例？！从一定程度上来说，在这些城市，房地产市场其实早已转化成了资本市场。而一旦当房地产市场转化成资本市场，市场对各种“利好”、“利坏”的消息，自然是极其敏感了；其反应速度之快，也绝非是场外之人，所能想象的了。

　　由前面的分析，我们可以清楚地知道，在国务院三道政令之前，随着宏观调控措施的贯彻落实，在一些房地产热点城市，房价涨势放缓、甚至由涨而跌的转折，已经在悄悄地开始出现。而随着国务院三道政令的出台，房地产市场上投机、投资购房者的最后幻想无疑是被彻底打掉了。于是，房价跌势在二手房市场，一下子就凸现了出来，并冲击到了一手房市场，最终给人以一种——新政一出，房价应声而跌的感觉。