－－采访山师大房地产研究中心程道平教授

　　房地产泡沫是指房价虚高，价格不断上涨，实际购买力没有随房价的上升而上涨，市场消费出现断层，犹如股市崩盘。同时也可以理解为房价应与经济基础条件、购买力相适应，如果脱离了合理的价格水平，就会引发房地产泡沫。从整个山东房地产市场看，目前不存在泡沫。
　　一般来讲衡量房地产市场是否存在泡沫有四个标准：首先要分析购房者的购买动机，是用于投资还是家庭自用。如果新售商品房中，用于投资的商品房所占比例偏大，则会给市场造成繁荣的假象，不利于市场的健康发展。
　　其次是价格与价值的关系。价格上涨严重背离价值，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态，也会引起泡沫的产生。房价一般受到地价、建安成本、楼盘品质、供求关系的影响，其中楼盘品质的提升，新型材的运用也会成为房价提升的元素之一。而大量拆迁户也将对房价造成一定的影响，由大量拆迁户导致的房价上涨一般来说属于合理范畴，而在市场中不存在大量需求的状态下，房价的上涨就与开发商的炒作极其有关。
　　金融机构的过度放贷是促成房地产市场泡沫的又一因素。在开发贷款、居住贷款的贷款比例不断增高的情况下，如果银行不及时调整利息、提高门槛，则会引发金融风险，从而产生泡沫。
　　此外增量房和存量房比较也是不容忽视的。如买房已不如租房合适，则已显示房价偏高，如后续购买力跟不上，市场便逐步转入二手房市场。