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| 小户型住宅楼市新宠儿 |
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2004年以来，小户型一度成为吸引人们眼球的焦点，从小区部分楼层设置小户型，到从纯小户型的居住社区、纯小户型的商住两用楼，使得小户型备受消费者的青睐。小户型住宅，为建筑面积在40平方米及以下的单身公寓，60平方米及以下的一室，80平方米及以下的二室，100平方米左右的三室。
小户型住宅—迎合市场发展
自去年以来，济南市区的房价每平方米平均飚升了近千元，尤其在市区东部的二环以内，均价在每平方米4000元以下的楼盘已很难找到，二环以外的楼盘也有每平方米卖到4000元以上的，这样一来一般面积在100平方米左右的，购买一套房子也要四五十万元，这使很多工薪阶层只能望房兴叹。
在单价较高的情况下，小户型就保证了较低的总价款，像东工商河畔的青年居易，每平方米均价在3600元左右，一套40平方米左右的小户型总价还不到15万元，低总价对于首次置业的工薪阶层、年轻的知识阶层来说，门槛就降低了很多，小户型足以让这部分购房者怦然心动。再者，从投资者的角度来说，小户型的吸引力更大，低总价、低首付使得投资的风险降低了很多。
小户型的物业—分布集中区域
目前济南市小户型的物业主要集中在东部、北部和西部地区，南部基本上是没有。
由于青年置业者乐于选择离工作地较近的位置购房，而他们初次置业的购买力不足以支付面积较大的商品房，小户型便显得颇受欢迎。而越来越多的公司及机构向东发展，二环东路附近聚集了很多商住楼和写字楼，如嘉恒商务中心、发展大厦、东方丽景和山东航空大厦等。因此，东部的小户型主要以二环东路为中心区，如二环以东的有三庆新馨家园、新天地，二环以西的有彼岸新都、城市33等。
由于西北部没有形成集中的CBD区域及商圈，西北部地区呈现零星分布状态。
最近火爆销售的青年居易EASY-GO和鲁能康桥的三期均集中在北园大街一带，“全景观白领新座”的齐鲁花园在堤口路。北部靠近洛口市场的天建天和苑，虽距离市区较远，但其小户型销售量及销售速度都不亚于其他中心区域的物业。经十西路沿线则有阳光100国际新城和实力荣祥花园。
与其它城市的小户型住宅社区不同的是，济南的小户型分布不是在交通最发达的地区，也不是在比较繁华的市中心附近，倒是较为偏离市区的小户型较多。
小户型的整体供应较少
根据调研数据可知，目前市场上的小户型供应量大约为30万平方米，总计套数有近5000套。
其中住宅的供应量的约为27万平方米，总供应套数为4300多套。从套数上看，数量较大的原因是最近推出的青年居易有1900套，而总建面为7万平方米。而相对于目前市场上的总体供应来看占不到6％，由此可见，小户型在济南的供应是非常少的。
近几年来，随着中国加入WTO，越来越多的外资银行进入中国，其分行也渐渐涉足济南。济南市由一个信息、商业、科技不甚发达的二级城市向知识型、产业化发展，外来人口所占比例较前几年有了大幅度的提升。外来人口中的相当一部分年轻人是小户型产品的主要购买者，投资者、老年人也构成了小户型的客户群。
1、年轻人
对于初次置业的年轻人，小户型无疑具有吸引力，不但付款压力较小，而且将来换大房子时也比较容易出手。开发商也把年轻人当做了主要的目标客户，小户型项目大都提供精装修和酒店式的物业管理，这无疑更符合年轻人的口味。
2、投资者
在目前中国股票长期低迷、银行储蓄利息偏低及金融性保险变现周期长等情况下，投资回报高、风险小、收益稳定、变现快的房地产投资无疑是聚集社会闲散资金的较佳选择。另一方面，随着房地产市场的竞争越来越激烈，许多开发商打出的低总价的小户型，其较低的首付也降低了投资的门槛。因此，种种的因素也就吸引了相当多的投资者进入房地产投资领域。
3、其它置业者
其他置业者如集团购买、婚姻外关系购买等等，在小户型住宅群体中也占有一定的比例，特别是购买给父母居住的比例，有进一步上升的趋势。据调查，部分老年人也使小户型的主力购买者，面积小而易于打扫、
温馨吸引了那些不愿意与子女一起住的老年人。
总体来说，收入处于中低水平的中年人，初次置业的年轻人和具有闲置资金的投资者构成了小户型的主力客户群。
小户型升值前景广阔
济南市现有的小户型一经推出立即被抢购一空，说明其潜在市场缺口很大，如果开发商能够在现有的基础上通过用料、选材、户型设计及物业管理上有效改进，相信如果加大供应量也很快被吸纳。
然而，由于国家土地政策和缩减银根等影响，未来土地总体供应量是否能够持续现有的水平或者下降仍然未知，如果土地供应量降低，追求利润最大化的开发商不会选择利润空间不大的小户型产品进行开发，他们更愿意开发投资回报率高的大户型、大面积产品以得到更多的利润空间。也就是说，如果上述情况发生，未来小户型的供应量将不会持续上升，尽管济南市目前小户型的销售速度较大户型快，需求也比较旺盛，但在未来的供应量应该不及需求量。当然，这也在很大程度上取决于国家土地政策的变化。
小户型的未来发展方向
目前济南市的小户型还没有完全渗透市场，虽然需求缺口很大，但现有的产品还存在这样那样的问题亟待开发商去解决。如内部功能的合理化，地理位置的便利化，物业管理的提升和置业门槛的降低都将推动未来济南市小户型的有利发展。
对于许多工薪阶层来说，特别是对于年轻的知识型阶层，他们有能力承担月供款，但几万、十几万的首期，对于他们来说是一笔不小的负担，高首期成为小户型项目的置业门槛。而对于众多投资者来说，一次性取出几万到几十万的流动资金，具有一定的风险。因此首期款的多少将会极大地左右着小户型的销售。现在国内其他城市已经有开发商垫付部分首付款以降低购房者的首付额度，相信在未来的几年内济南市的小户型也将朝这样的趋势发展。另外，付款方式的简便及更趋于灵活和总价进一步降低同样也会是市场发展的一大趋势。 |
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| 来源：城市信报 发布时间：2005-5-10 访问次数：2154 关闭本页 |
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