2012年房地产私募基金的劲头依然不减。由于信贷紧缩，开发商资金紧缺着实让房地产私募基金“火了一把”。2011年，房地产私募基金规模达到40.78亿美元，预计今年这个规模会继续快速扩大。在开发商被资金、销售压得喘不过气来的时候，房地产私募基金却迎来“浪大好游泳”的时代。

“有机生态场镇发展基金是我们投资的重心，下一步要把有机农业的种植引入到有机生态场镇的投资项目中，这既是房地产产业升级后的新兴产业，又顺应逆城市化需求，打造有机生活。”北京盛诺金投资基金管理有限公司董事长马世杰在接受本报记者专访时表述。

记者：2004年，居易国际与国外投行联手设立“盛诺金基金”，经过8年的发展，盛诺金基金的发展现状如何？

马世杰：2004年居易国际提出了房地产“全程管理服务商”的概念，并设立“盛诺金基金”。所谓“全程管理服务商”，在投资方面就是基金管理服务，围绕房地产业的上下游产业链，有投资（专业的基金管理团队管理民间资本金），有开发（专业的开发团队为基金投资的项目进行开发管理），有物业（专业的物业管理团队提供物业管理服务）去做全程的管理服务。

现在基金总规模达到16亿元，累计投资项目33个，目前在投项目13个，涉及区域有北京、河南、沈阳、济南和南京，投资方向主要有房地产开发板块，房地产产业链上的企业股权投资、持有物业投资、休闲旅游度假项目及新农村建设项目。后来我们把新农村建设和休闲旅游度假结合在一起统称为“有机生态场镇发展基金”，这也是我们现在的投资重心。

记者：2004年的时候，国内对于房地产私募基金这个概念还很陌生，盛诺金基金为什么有胆量铺这么大摊子，有没有感受到摊子铺得越大，风险就越大？

马世杰：早在2004年之前，我们就对国外的基金发展模式做过研究，发现那个时候走传统房地产开发道路的影子都不存在了，都是一些专业的服务人员在操作管理，拿基金的钱去投资运作，是一种社会投资行为。但早期国外房地产业的发展和我们现在的传统模式是一样的。

于是我们断定，中国的房地产业必定要走向金融服务业，发展必须靠资本运作，早晚都要向民间资本敞开大门，所以我们就开始走上了地产基金这条路。2008年之前，我们的重心是面向国外，从国外市场入手，管理海外的资金到国内投资，同时也和国内、国外的基金机构进行合作，大家共同去投一个项目。2009年末开始面向国内的高端客户做私募，这个过程就是“蚂蚁啃骨头”的过程。

记者：盛诺金基金从什么时候开始涉足场镇基金呢？

马世杰：2006年我们就已经开始研究新农村建设和休闲度假旅游项目，当时城市区域的房地产发展非常快，而我们认为投资会慢慢向商业地产、旅游地产及新农村建设转移，这会是一个新兴的投资产业。2007年，我们开始在郑州从政府手里接管了一个新农村建设项目，涉及郑州远郊区5个自然村庄、3000多亩地和13000多亩非建设用地，从那时起我们就进入了场镇基金的投资发展，这就是后来的“五云山山地生态公园”项目。

我们场镇基金的投资模式是一二级联动模式，前期参与一级土地整理后，再参与土地招拍挂，获取二级开发用地。现在项目已进入二级开发阶段，目前投资超过2亿元，一二级联动后的投资回报率预期在30%左右。

发展有机场镇是房地产产业升级后的发展趋势，也是逆城市化需求。但发展有机场镇，不单单是在远郊建设休闲度假的房子，还要带动当地农业发展，带动当地老百姓生活质量提高。将来我们要把有机农业的种植引入到有机生态场镇的投资项目中，打造真正的有机生活。

记者：那场镇基金的投资回报如何？如何控制风险？如何退出？

马世杰：在风险控制上，我们除了在基金治理上成立投资决策委员会和监督委员会外，还做到投后控制。即在项目投后管理上，派用专业人员到被投资项目的核心位置中去。引入银行托管资金，由银行对被投资项目进行投资监管，并由银行向投资者出具资金运营的投资报告。另外，我们实行基金的封闭独立化运作，并提出基金主动性管理策略。当这些被投资项目因受政策影响或市场影响，预计出现风险时，采取基金管理公司直接介入去控制风险，而不是第三方团队运作。

我们期望的投资回报率在20%以上，这取决于市场预期。我们的项目最长投资期是5年，最现实的退出方式就是物业的销售和项目的转让。当然，上市是最好的退出方式，但也是最难的。

记者：场镇基金的未来投资计划是什么？

马世杰：未来主要投资区域将集中在环北京经济圈和中原经济圈，同时也在核心城市经济圈发展小城镇。初步设想是把场镇基金规模发展到100亿元，到2015年之前投资打造10个场镇，将来也可能会参与REITs计划。

记者：从2010年开始，中国出现了大批房地产私募基金，评论说无论是基金还是投资人都不成熟，您怎么看行业现状？又如何判断其未来的发展趋势？

马世杰：最大的感受就是从2010年开始，各路“神仙”纷纷涌入房地产私募基金行业，有开发商自己成立基金，也有独立的第三方操作基金，还有一些不明来路的基金，形色各异。2011年上半年，房地产开发商拼命想靠担保公司、信托公司融资，下半年更加渴望通过私募基金融资。有舆论认为房地产私募基金对于开发商而言不过“镜中花、水中月”，也有提出房地产私募基金是开发商的“救命稻草”，而我认为，住宅地产开发商想从私募基金拿到钱，也不过是想想而已。

未来房地产业将是金融地产和产业地产相结合，单纯的住宅地产已经没有空间了，房地产产业升级不是简单的居住问题。私募基金的确能对地产行业的发展起到作用，但募集越来越难。尽管场镇基金有一些优势，但在选择区域、获取项目的难度也较大。未来房地产私募基金也将经历“大浪淘沙”的过程。