核心提示： 一种以“房地产行业全程管理服务商”身份出现的产业投资基金，频频逆市出手，市场人士定义为准"Reits"基金。

每经记者 李新江 发自北京

　　在房地产调控不松动的背景下，今年前两个月房地产信托计划成立规模仅150亿元左右，已经为全年铺下了惨淡的基调。
　　《每日经济新闻》记者了解到，一种以“房地产行业全程管理服务商”身份出现的产业投资基金，却频频逆市出手摘牌土地或并购项目，而且已经开始尝试通过整合物业管理系统，搭建新的盈利模式。
　　由于最终通过协议规定将物业经营收益反馈给投资者，极像REITs中“租金收入作为投资回报的设计”，这一投资类型被市场人士定义为准"Reits"基金。
　　居易国际发起的盛诺金基金就是其中一家，居易国际董事局主席刘向阳透露，未来计划募集100亿资金在环首都经济圈实践这一思路，该公司在北京延庆的项目已经进入开发阶段。

准"Reits"曲线破冰
　　在监管层关于房地产信托投资基金（REITS）的法规出台之前，本土房地产投资基金已经开始“曲线”破冰。
　　尤其是致力于房地产开发投资的传统信托计划，遭遇政策面和市场遇冷的双重压力，无论是募集资金还是经营上都颇为惨淡，给与准"Reits"基金发展的一个契机。
　　据某地产公司高管介绍，目前致力于“全程服务商”的房地产投资基金，在募集资金规模上受到的监管压力小的多，仅需要在发改委进行备案。
　　用益信托提供的数据显示，1月份集合资金信托产品成立335个，成立规模为415.22亿元，环比分别减少36%和46%；成立数量同比增加8%，但成立规模同比减少15%；2月份集合资金信托产品成立226个，成立规模为319.38亿元，环比分别减少34%和24%。
　　其中房地产信托一月份成立规模为82.58亿元，占全部成立规模的比例仅为20%；二月份成立规模仅为67.11亿元，占比仅有21%。
　　北京盛诺金基金董事长马世杰透露，目前正在投资的北京延庆“原乡美利坚”项目已经进入开发阶段，未来该基金的投资方向在于围绕一线城市周边，打造有机生态小镇，从建设开发，到经营管理实现全程服务。
　　实际上近年来不少地产商向金融行业进军，开始尝试打造“全程服务商”概念并推出准Reits基金。“我们主要满足高净值需求的客户，这本分客户将最先体验我们打造的生活区，并且是以股东的身份享受。”

获得多方支撑
　　盛诺金基金最新一期已经募集16亿资金，募集门槛也有原先的100万元上升到200万元。马世杰透露，未来盛诺金基金将募集100亿元，在北京周边打造6-7个项目，围绕城镇生活体等经营性产业展开。
　　对于投资者的退出机制，马世杰指出，除了目前常规的时点结算，投资者可以通过转让持有的“权证”退出投资。“随着物业证券化逐渐成熟，包括Reits基金的退出方式都将提供便捷的通道。”
　　除了民间资本通过“曲线”方式推出准Reits基金，日前有消息称北京市目前正在争取发行房Reits的自改，近期将提交证监会审批。目前北京市有350亿元的保障房融资额度拟在今年上半年完成。
　　实际上一些港台和海外的在华物业投资已经颇为成熟，《每日经济新闻》记者了解到，在香港物业经营管理中经验颇为丰富的太古地产，目前在内地的物业运营也已经相对成熟，包括北京三里屯VILLAGE、北京颐堤港、广州太古汇等均已经开始运营，另有上海大中里和成都大慈寺两个项目正在建设中。
　　由于国内物业管理较为落后，无法完成与未来Reits的管理模式接轨，目前有些地产商已经开始加大无力公司的管理力度，并且通过物业公司平台进行“跑马圈地”。以北京某地产公司为例，已经开始尝试多种经营。