房地产是一个资金高度密集型的行业，对资金链的畅通要求极高。去年下半年以来，政府对楼市的调控政策不断深入，限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、预售监管制度等政策连番出台，在日益严峻的融资环境下，开发商的融资能力受到极大考验。不过，“另一扇窗”却正在打开。记者了解到，巨量私募基金、实体资金、民间游资开始觊觎和布局郑州房地产市场。
□东方今报记者 袁瑞清/文 记者 张培方/图
●房企融资日渐困难
    在经过多轮政策打压之后，中国楼市的“生存环境”已不复往日之宽松。政府、购房者等各路博弈力量对开发商的要求也日益严苛。
    业内有消息称，目前郑州等待房地产开发贷款的开发商已经排起了长龙。而一个不好的消息是，今年郑州有银行房地产开发贷款的额度，低到或许只有去年的50%。“一些银行房贷很谨慎了，甚至可以说慎之又慎。”一名不愿透露姓名的楼盘按揭部门负责人对记者表示。郑州一商业银行相关部门负责人向记者证实了这种谨慎。
    据悉，目前小型房企的开发贷款已经很难批下来。消息人士透露，一些有实力的房企甚至打起了银行信贷的“擦边球”。比如有一规模房地产企业利用自身上下游众多企业进行资金腾挪，利用非房地产关联企业向合作良好的银行申请流动性贷款，钱到手则转移至房地产开发。
●私募基金低调“潜伏”
“从去年年底到现在，我们在河南市场已经投了6个项目，金额超过了4亿元。”郑州一家民营投资有限公司负责人表示。而另一家来自北京的基金，短短三个月内，河南就有近30家房企上门接触，5个项目“进展顺利”。
    上述北京基金负责人告诉记者，目前郑州急需融资的开发商主要有三种情况。一是手头上有亟待开发的项目，但是资金不够；二是有开发商要拿新的大项目；还有就是一些不是特别有实力的开发商有土地闲置的压力。
    事实上，郑州房地产市场不乏公开的外资和基金投资身影。恒大地产身上美林、高盛烙印自不必说，龙泊圣地、居易五云山等项目也有着北京盛诺金地产基金的身影。
    2009年12月，北京盛诺基金投资管理有限公司的董事长马世杰，联合居易国际总裁赵宏延等5位高管在郑州成立盛诺金地产基金Ⅲ期，这是郑州市乃至河南省第一只公开亮相的房地产私募股权基金。“目前，盛诺金已经在郑州成立了三期地产基金，募集资金总额近1.5亿元，先后以股权投资形式，参与开发了居易国际旗下3家房地产公司的10多个商业住宅项目。”马世杰说。“据我所知，如今郑州房地产市场上有八九只房地产私募基金，其中大多数是由外来基金设立，但大多是很低调地运作，在多个市地都有投资。”河南省房地产产业商会秘书长赵进京说。
●民间资本突击楼市
    其实，觊觎楼市的不仅仅只是基金。
    “这个趋势已经比较明显，特别是江浙一带的民间资本，有大规模进入内陆二三线房地产市场的迹象。”郑州一房地产业内人士告诉记者，他们与这些民间资本已有不少接触。
    面临越来越严峻的融资环境，开发商都在积极寻求一种安全稳健快速的融资渠道。一面是“嗷嗷待哺”的房企，一面是庞大的民间资本等待合理合法的渠道进入。在这种形势下，涌现出的以民间资本为来源的信托、私募基金等融资形式，为民间资本和开发商架起一座联系的桥梁。
    一项非官方的统计显示，目前郑州市场上拥有大小投资公司数十家，规模一般的几千万到一两亿不等，规模大的则在几十亿甚至百亿，有外来的，也有本地富豪合伙开的公司，整个市场上的私募基金、海外基金等民间资本，总规模甚至可能在千亿以上。“传统渠道的融资越来越紧张，房地产商通过股权基金、信托等形式来融资，这或许是一些开发商最后的救命稻草。”河南财经政法大学教授刘社对记者说。
    资金集中投入房地产，这种前几年沿海城市的普遍现象，或许将会在类似于郑州这样的二三线城市重复上演。