[提要]中国指数研究院最近公布的数据引起关注：截止到１１月２２日，继上海之后，北京今年的土地出让金也突破千亿元，达到１００４．４８亿元。北京之后，大连、天津已分别达到８９３亿、８６６亿元，年内“破千亿”可能性也很大。今年土地出让金千亿元城市有望新添成员，各地土地出让收入总体也将比去年显著增加。
中国指数研究院最近公布的数据引起关注：截止到１１月２２日，继上海之后，北京今年的土地出让金也突破千亿元，达到１００４．４８亿元。北京之后，大连、天津已分别达到８９３亿、８６６亿元，年内“破千亿”可能性也很大。今年土地出让金千亿元城市有望新添成员，各地土地出让收入总体也将比去年显著增加。
“今年土地市场总体是一种‘理性繁荣’状态，这与调控政策的落实、土地供应的增加以及开发商拿地趋于理性有关。”中国指数研究院副院长陈晟说。
不过，“理性繁荣”背后，有几个问题尚需关注：明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供应将如何，大幅增加的土地出让金能否按规定比例用于保障房建设，如何防止地方政府增加对“土地财政”的依赖？

调控下的地市回眸
值得注意的是，中国指数研究院的数据显示，截止到１１月２２日，去年土地出让金突破千亿元的杭州今年这一收入为５８９．３３亿元，同比下跌２３．８２％；此外，重庆也出现了９．７８％的下降。土地出让金收入排名前十的其余城市中，均有不同程度的上涨，其中大连颇有“异军突起”态势：截至目前，今年土地出让金近９００亿元，同比涨幅近３００％。
陈晟认为，许多城市土地出让收入增加的最大原因，是土地供应的明显增加。根据国土资源部公布的数据，今年全国３０个省区市２０１０年度住房用地计划拟供应量约１８万公顷，与去年全国住房实际供地７６４６１公顷和前五年平均年度实际供地量５４６５０公顷相比，增幅翻倍甚至数倍。土地市场的“开闸”，一度让楼市“军心”企稳。
中国指数研究院的数据显示，今年１－９月，全国１０５个城市累计供应住宅用地３０９２８．４万平方米，同比增加５９％。除今年７月土地市场供应量略低于２００９年７月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平。１０月总体以来有所下降，但北京等此前供应滞后的城市大幅加快推地。此外，今年各地商办用地供应也保持稳定。
上海的情况颇有代表性：统计数据显示，今年前１０个月，上海总共出让４８４幅土地，比去年全年增长了１３．３５％；出让面积共计２０８２．３３万平方米，比去年全年增长１２．９５％。
中原地产分析师认为，上海今年土地出让金之所以早早“破千亿”，一方面是由于新增供应加大，总体价格抬高；另一方面，地块价格受区位的影响明显，今年出让了大量优质地块，如外滩国际金融服务中心（８－１）地块和黄浦江沿岸Ｅ１８（９－３）地块等，出让总价分别为９２．２０亿元、４８．２８亿元，一定程度上拉高了出让总额。此外，尽管今年调控政策频出，但房企手头仍相对宽裕，基本完成年度销售目标，拿地热情并没有明显衰退。

土地市场呈现“理性繁荣”
“与‘蒜你狠’‘豆你玩’‘苹什么’相比，今年的土地市场要平缓得多。”陈晟说，随着房地产调控的不断推进，今年地市总体上“波澜不惊”。
数据变化勾画了这一点。今年１－４月，全国１０５个城市住宅用地楼面均价持续下降，由每平方米２１７５元下降到１４６１元，５、６两月短暂“回暖”、７月回落之后，８、９两月连续冲高，分别达到每平方米１７７７元和２６６１元。１０月，在“新五条”和各地不断出台的调控细则的“督战”之下，１０５个城市住宅用地楼面均价大幅下降到每平方米１７３２元。溢价率更能说明土地市场的温度。数据显示，今年前三个月１０５个城市“地市”保持高位运行，溢价率同比增幅均在５００％以上，但４月、５月先后直降为８１％、６％，６－１０月则保持了同比负增长态势。
上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍，今年四月中旬“国十条”出台以来，上海土地市场表现出三个特点：一是溢价率明显下降，“去年同期一些地块成交溢价经常超过１００％，而今年基本在３０％－４０％”，竞价激烈程度明显趋缓；二是价格的同比、环比增幅有所下降，多幅热门地块的成交价低于市场预期，地价迅速上涨的势头明显得到遏制；三是个别地块偶有“冒头”，创下较高的溢价率和成交价格。
另一方面，开发商拿地趋于理性。嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜说，今年政府释放的调控意图已经很明确，行事理性的开发商对今年的土地市场总体是较为满意的：供应较充足，高价地块争夺激烈，但基本上较少见到去年那种溢价率动辄超过百分之一百乃至几百的地块了。陈晟还指出，今年一些地方在调整出让方式，比如推行类似“勾地”的出让方式、规定出让地块中的保障房配建比例等，由此不难理解，“今年２月以来绝大部分地区土地成交溢价率都在下降”。

三问“走高”的土地出让金
对当下楼市而言，土地市场“理性繁荣”并非坏事。不过，这也激发了业内对今后土地市场的更多关注。
首先，明年乃至“十二五”的土地尤其是保障房用地的供应将如何？陈晟说，稳定土地供应预期非常关键，“开发商之所以囤地，是出于将来土地供应不足而造成价格上涨的考虑；如果市场有足够多的土地储备、供应，囤地行为就会明显减少”。此外，今年的保障房用地占计划供地总量的七成，这对改善楼市结构意义重大。他建议，相关部门及时公布明年乃至“十二五”期间的土地总量以及保障房用地的供应计划，“‘七成’的比例要求应该至少持续到２０１２年”。
其次，投入保障房建设的土地出让收益是否相应会“水涨船高”？ 我国在２００７年公布的《廉租住房保障资金管理办法》明确规定，土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例不少于１０％。日前，财政部等三部门又下发通知，今年起各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于１０％的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。但另一方面，审计署新发布的报告显示，２００７年－２００９年有２２个城市从土地出让净收益中的提取比例未达到１０％，共计少提取１４６．２３亿元。土地出让金及收益的显著增加，按规定也将带来保障房资金的增长。能否确保这一点，相关监管需进一步加强。
再次，地方对“土地财政”的依赖是强化还是弱化？地方经济对房地产的依赖是长期以来一些调控措施难以奏效的根本原因。巨额土地出让金“手到擒来”，占一些地方财政收入的三四成甚至一半以上，其诱惑力不言而喻。业内人士指出，增加土地供应，不应是增强地方的“卖地冲动”；土地出让金的增加，不能强化地方对“土地财政”的依赖。增加土地供应的同时，应继续从严抑制地价的过快上涨，并对土地出让行为、土地出让金的使用等加强监管.

“9·28”房地产二轮调控措施已经出台两个月，各地住宅成交表现不一，有顺势下滑的，也有逆势上涨的。土地成交则是无论调控与否，一路高歌前进。
房地产一直以来都被认为是吸金能力比较强的行业，央行行长周小川的“池子”理论广泛传播后，房地产市场立即被认为是吸收流动性的大池子。全国工商联房地产商会会长聂梅生也公开表示，最近两年，房地产都是不容怀疑的吸纳流动性的大池子，而这池子里的海绵就是土地，土地把流动性牢牢的吸住。
数字为聂梅生的判断提供了精确的论据。和2009年相比，尽管推地不多，但多数城市土地出让金收入却甚为可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积在只有2009年供应水平的3至5成的情况下，却取得了相当于2009年水平82%至116%的土地收入。最近公布的数据显示，截至11月22日，上海与北京卖地收入已突破千亿，而大连、天津也紧随其后，分别为893.1亿元和866.8亿元，根据卖地收入排名，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。土地成为房地产市场中名副其实的吸水“海绵”。
土地市场反而在这个冬季释放出更胜以往的火爆。11月25日，仅仅这一天，据不完全统计全国各地土地成交总金额就超过了300亿元，这一天的土地市场南北温度一样高。下午3点，广州广铁南站地块正式出让，现场参与竞拍的也都是实力雄厚的房企联合体，万科城建联合体、中海联合体等，最终经过现场244轮的激烈竞价，广铁以总价86亿拿下该地块，折合楼面地价17276元/平方米。武汉当天也收获了近100亿元的土地款，而在北京，几次“临阵脱逃”的中服地块正在进行招标。
两个月来，土地市场的宁静被一个又一个的“区域地王”抑或“地王”打破，在收获“地王”光鲜的背后，房地产企业的资金链也在接受着考验。今年2月初曾高调收获上海地王的上海证大，近两天的日子不太舒坦。标准普尔11月22日宣布，给予上海证大房产“B”级长期企业信用评级；信用展望为负面。与此同时，标普也将上海证大的优先债券的债务评级从“B”下调至“B-”，曾被标普列入信用观察名单的所有评级此次被剔除。其实，此次上海证大遭遇标普降级根本原因就是由于上海证大借贷增加，上海外滩项目有可能需要进一步资金投入，以及18个月后的大规模再融资需求，因此标普预计上海证大信用比率将维持疲弱。
无独有偶，标普将花样年信贷展望由“稳定”调至“负面”，但对于其长期公司信用维持BB-评级，同时，标普将继续授予花样年2015年到期的1.2亿美元的高级无担保债券B+评级。标普分析师符蓓表示，主要是截至目前为止，花样年今年的合约销售额不如预期，从而显现花样年项目集中风险以及弱于预期的执行能力。