业内称，楼市新政让投资者从住宅转向商铺，但商铺不适合全民皆炒，风险较大

　　4月份出台的“新国十条”如今“百天”，郑州楼市几近“冰点”。

　　但商业项目却在逆市增长，2月份，郑州非住宅销售了6个多亿；6月份，郑州非住宅销售近16亿。

　　商房销售在成倍增长。有人说，这是因为“新国十条”对商铺限制较小，商业地产日渐成为人们投资对象。

　　影响

　　住宅销量下降两成

　　销售面积下降三成

　　如果从4月17日“新国十条”出台算起，房地产调控新政至今已百日。

　　昨日上午，在郑州市农业路上一家楼盘售楼部，记者看到，华丽的售楼部内空无一人，见到有客户到来，一售楼小姐快步迎上前。

　　郑州一家房地产的营销总监告诉记者，新政下，郑州住宅交易量大约降了20%，郑州郊区的房子销售最受影响。

　　买房送礼品、购房增装修……新政重压下，开发商使出浑身解数卖房，但效果依旧不理想。郑州市房管部门一位工作人员说，新政后，商品住宅的销售面积下降了大约三成，楼市几近“冰点”。

　　据悉，有些房地产开发商，面对送礼品也没有人买的情况，索性就捂住楼盘，死等到底。“这次调控开发商是有‘议价’能力的。”一位开发商告诉记者，相比2008年的危机，今年地产商手里有足够的资金。

    突起

　　商铺热销，销售额翻番

　　在感到楼市调控的压力后，2个月前，郑州市民刘文君（化名）甩掉了在郑州买的3套住宅。而据刘先生观察，住宅投资者确实撤了不少，一些有闲钱的人转眼就瞄上了商铺。

　　位于郑州东风路上的“正弘数码公寓”中的商铺销售就不错。1.2万多平方米的商铺，均价近2万元/平方米，本打算在报纸上投放两个月的广告促销，没想到仅一个月时间，就卖掉了所有商铺。

　　“二期的商铺如今咨询的人也很多。”该项目王经理说，确实有一部分投资者从住宅转向了商铺。

　　而近日房管局发布的数据也显示非住宅类房子销售突然大涨。2、3月份，郑州非住宅销售额还都是6个多亿，而4、5、6月份，销售额都在11个亿以上。6月份时最多，达到15.98个亿。今年6月份，郑州非住宅类物业均价也达到9852元/平方米，环比上涨40%。

　　一位业内人士称，在住宅销售受到国家调控时，市场上大量的资金急需寻找新的投资渠道，于是商铺就成了最佳选择之一。

　　回顾

　　以前商铺卖不过住宅，主要有三个原因

　　如今郑州商业地产似乎是崭露头角。但在七八年前，却一直是不温不火。在很多人的印象中，商铺干不过住宅。

　　例如，郑州北环某楼盘，2006年开盘时，住宅均价3000元/平方米，商铺5000元/平方米。开盘2个月，住宅卖得没剩几套，商铺却只卖出了七八间。到了2007年，该楼盘的商铺还有剩余。

　　2007年以后，郑州住宅的销售更是火爆。一楼盘开盘当天就能销售近200套住宅。相比之下，门面房、商铺就显得“可怜”。在一些开发商眼中，商铺就是住宅的陪衬。更有甚者，把原来是办公用途的房子改建为住宅。

　　随便在郑州的环线转一圈，就能发现很多开盘的楼盘，住宅都已经卖完了，一楼的商铺还有很多都挂着“旺铺热销”的条幅。

　　河南财经学院教授刘社早就注意到了这个现象。她说，郑州的商业地产早在3年前就存在着供大于求的现象，市场积压量较多，供给饱和，投资回报率低下，导致了这两年商业物业交易量低迷的局面。而2009年住宅价格的疯涨，更衬得商业地产的价格相对较低。

　　中房信（CRIC）郑州机构则分析认为，商铺卖不过住宅的原因有3个：商铺盲目供应；商业氛围不成熟；开发商重利益轻管理。

　　“商业不同于住宅，商业是需要人气和商业氛围的。”该机构一位分析师说。

　　但如今，看上商业地产的开发商越来越多，老谋深算的海外投行们则纷纷从住宅市场撤退，转战商业地产。

     提醒

　　商铺投资不适全民，风险较高

　　眼下，一些人把投资目标由住宅转向商铺，是不是就说明如今是商铺投资的好机会呢？或者说现在投资商铺就能挣大钱呢？

　　刘社认为，虽然投资商铺的利润一般要高于住宅，但其风险也大大高于住宅。

　　中房信（CRIC）郑州机构分析师刘会有说，商铺不仅仅是一个房子，其效益是要和经营管理挂钩的，因此对商铺投资期望值不能太高，商铺投资不单是买铺，还重在“养铺”。

　　“投资商铺和住宅相比，投入的时间、财力都较大。不像投资住宅，全民皆可。”刘会有提醒，商铺投资风险相比住宅大得多，因此投资商铺一定要谨慎。

　　刘社说，投资商铺要紧盯着郑州市的商业网点发展规划，这样在选点时才会有前瞻性；另外，要对商铺经营的特殊性有较深入的了解，否则将会是抱着“一铺养三代”的期望去投资，收获的却是“三代养一铺”的结局。

　　支招

　　投资社区商业，须考虑：

　　1.初始价钱。这个房价是否为真实客观的反映，是否存在热炒的因素。

　　2.客流量。主要考察社区的居住人口，铺位的客流量。

　　3.业态配比。小区内同一行业的店铺数量有多少。如果同行业消费超过了小区居住人群的消费，那竞争就会很激烈，最终会导致其中一部分被淘汰。

　　4.周边配套发展。为了长久利益，最好全面了解周边配套建筑设施的发展或规划。

　　投资购物中心，须考虑：

　　1.地段。应自己进行实地考察，不要偏信开发商的宣传。

　　2.交通。这对购物中心来说尤其重要。发达、便利的交通会吸引更多的顾客。

　　3.租售比。出售面积不超过全部面积的10%为最好。

　　4.自己实力。要量力而行，根据自己实力和经验判断、购买。