龙湖地区根据最初的规划，其范围西起中州大道，东至东四环快速路（107辅道），北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约40平方公里。由于其位于中心城区东北部，西临中心城区北部城市活力区，东侧为龙子湖高校园区，南侧紧邻郑东新区CBD成熟区域和新郑州站（高铁枢纽客运站），区位优越，所以，被业内称为“未来郑州市区最适宜居住生活的地区，也是郑州最具活力的地区”。龙湖其水域面积达1000余亩，环绕于周围2000余亩的岸芷汀兰之中，以恢宏的原生态自然水系，蕴藉了芦荡深幽，水鸟翔集，碧波透澈，成为稀有原生湿地景观。龙湖镇因占据着生态环境和交通环境的优势，所盘踞的板块直接催生了房地产一个新的领域――休闲地产。徜徉于蓝天、碧水、青山、绿树的怀抱，使更多人的生活方式在悄然改变，寻求一种更充实、健康的生活状态。龙湖板块，已经成为500万郑州人的休闲胜地。

　　作为河南省最具权威性和影响力的党报，河南日报从今日推出“对话龙湖”专题系列报道。本次系列报道率先推出河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社、林溪湾项目总经理吴建强、居易・国际城项目总经理裴艳的专访报道，让更多消费者能更好地了解龙湖，展示龙湖板块的项目，以飨读者。

　　用差异化的产品缓冲竞争

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授 刘社

　　龙湖板块的迅速崛起，发展前景很好，吸引了众多开发商来圈地。我从三个方面来谈一下对龙湖的认识。

　　一、龙湖板块的发展占了天时、地利、人和

　　龙湖镇离郑州和新郑20分钟车程。这几年，龙湖在郑州的地位越来越重，一是因为新郑市的运作，借助拜祖大典宣传龙湖；二是龙湖具有优质的自然资源，各种基础设施的拉动，吸引了很多大盘开发；三是这里高校云集，为该板块积聚了足够的人气；四是随着郑州中心城区的房价越来越高，而龙湖的房价仅相当于中心城区的1/2或1/2强，形成了价格级差。可以说，以休闲度假为主打牌的龙湖，虽未标榜“郑州的南花园”，事实上已经形成了。

　　二、现有的项目服务性仍显不足

　　我对龙湖的关注比较早，也发现一些问题。环境、道路和建筑自成一体，就像一个小天地，但是，却没有商业和医疗配套。开发商为什么敢缺？因为这里离龙湖镇特别近，两三公里内这些配套全有。问题是，我吃个饭、看个病，非得开车出小区吗？居住毕竟是讲究舒适性的，理论上的配套不等于实际上的居住服务感受。这一点，值得该区域开发商普遍注意。

　　三、产品差异化方能规避滞销

　　区域特性决定龙湖不能建特别小的户型，也不能建城市综合体，必须打生态环境牌，基于对市场的判断比较统一，目前该板块高端项目扎堆，定位接近，而郑州的市场总量肯定没这么大，势必会造成产品的挤压。尽管龙湖的远期规划很好，但许多东西近期兑现不了，对市场的推动有限，增大了销售难度。过去，黄河滩的别墅曾出现过盖好卖不动，几年后随着市场好转和房价拉升，又修葺一番销售尾盘的现象。眼下，郑州的房价已被炒到高过平均收入两三倍的历史最高位，这对在龙湖拿到地的开发商的操盘水平提出了新的要求和考验。因此，一定要做好产品的差异化，从建筑风格、工程细节、供暖配套等多方面做细致的研发，满足更精准定位的客户群需求，才能在后期的销售环节占据主动。

　　（侯建磊）

　　龙湖具备顶级低密度住宅的根基

　　林溪湾项目总经理 吴建强

　　龙湖镇天生具备顶级低密度住宅的血脉根基，在区位上造就了高贵出身。

　　龙湖杜绝了繁杂喧嚣的生态旅游地产

　　龙湖镇，那里有各类大学十余所。未来几年内郑州东南区域将是融教育、科研、居住、商业、旅游、度假、高科技产业为一体的综合性区域。

　　另一方面，龙湖镇有得天独厚的自然资源和地理位置，千亩纯天然的龙湖，良好的基础配套设施以及保存较好的原生态地貌，以生态的私密性为主要特点，杜绝了繁杂喧嚣的生态旅游地产，完全以业主的私享私密为核心。

　　龙湖将成为郑州的高档低密度住宅区

　　在郑州城市规划中，龙湖镇作为南城重要发展核心，龙湖镇也迎来了迅猛发展。

　　客观地说，龙湖板块的细节规划还有些滞后。所谓滞后，我的理解是“有待开发”或者“潜力无限”。高端低密度住宅本身就是一个开发性质的产品，它需要一块净土让我们自行创造和发挥，这也是吸引其他开发商之处。这块土地能够吸引如此多的眼光，必定有它的价值在里面。

　　我相信，在不久的将来，龙湖区域将成为与郑州北区势均力敌的高档低密度住宅区。

　　“林溪湾”中原高端低密度生活的革命

　　企业发展的核心竞争力是眼光，这包括投资眼光和战略眼光。关于项目发展战略，我们力邀业内翘楚强强联盟，以纯正的西班牙风格和对产品细节的严谨把控，力求把项目打造成为郑州顶级低密度生活区。

　　俗话说独木不成林，龙湖镇的发展，是要依靠政府和企业家共同努力来完成的。只有合理地分配和整合资源，才能实现经济的持续发展和健康发展。我们将以最佳的状态迎接市场和客户的检验。

　　（赵方）

　　情系龙湖　蝶变龙湖

　　居易・国际城项目总经理 裴艳

　　大地产：公司如何判断龙湖板块的发展潜力，将采取什么发展战略？

　　裴艳：2003年以前，我们公司就进入龙湖板块了，可以说我们公司是进入龙湖板块进行房地产开发的第一人，龙湖板块真正突飞猛进被人们所认知，我们集团在龙湖的两个项目分别定位于不同的客户，满足不同客户的需求，对于产品的定位我们会做充分的研究，站在开发的角度上，产品不是贵的好，也不是便宜的好，而是真正有市场的产品才叫好；站在客户的角度上，我们会提供优质的产品满足客户需求，尽量多的想到客户的需要，为他们量身定做。为我们的业主和客户提供优质的物超所值的产品。

　　大地产：精准的人群定位对企业研发产品起着至关重要的作用，目前龙湖板块项目扎堆，定位接近，贵公司如何处理好区域项目的竞争和竞合关系？

　　裴艳：目前龙湖板块确实有许多地产项目，并且都在建设推广阶段，我不认为这里存在着非此即彼的竞争，相反，这里存在双赢或多赢，也可以叫做竞合。只要蛋糕做的足够大，我们就能够都有收获。话又说回来，龙湖板块项目确实很多，有些定位还很接近，但是仔细研究，你就会发现，项目的定位还是各有特色各有侧重的。我们现在需要做的就是，大家一起努力，把蛋糕做大。

　　大地产：客观地说，龙湖板块的细节规划还有些滞后，地理位置的限制会不会增加公司的开发成本和拉长开发周期？

　　裴艳：首先，龙湖板块距离郑州市三环不到十公里，随着交通条件的改善和大量有实力的开发商的进驻，细节规划也在逐步完善中，我们希望通过我们的进驻也能够不断的促进龙湖规划的完善，同时开发商也会通过自己的努力完善配套设施的建设，龙湖未来必定成为郑州的后花园。对于这个区域，我们还是很有信心的。