前五月供地堪忧 18万公顷供地计划或被再次搁置
招拍挂制度改革阵痛 18万公顷供地任务难完成
前五月供地堪忧 18万公顷供地计划或被再次搁置
土地市场正在经受新一轮房地产调控带来的阵痛。
统计显示，截至5月底，全国70大重点城市住宅用地出让，仅完成年度供应计划的两成左右。一线城市及一些重点二线城市更是不足两成，多地出现了土地流拍现象。
市场开始担心，国土资源部今年制定的18万公顷住宅用地供应计划，又将成为一个不可能完成的任务。
本报记者调查发现，招拍挂制度的改革，是供地计划进展缓慢的重要因素之一。
面对庞大的18万公顷的住宅用地供应计划，以及77%为保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房的供应比例，各地地方政府正在完成计划和土地收益之间，以及政府收益与房企市场预期之间，进行着艰难的平衡。
前五月供地堪忧
4月15日，国土部公布2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。
此后，北京、上海等一线城市先后出台年底供地计划。北京市今年计划住宅用地供应总量2500公顷，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公顷。上海市计划供应住宅用地1100万平方米，广州市商品住房用地供应总量为500万平方米，同比均大幅增长。
据北京市土地整理储备中心数据，今年前五月，北京市共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成。然而，截至5月底，北京市共成交住宅类用地26宗，土地面积410.25万平方米，仅占2010年度计划住宅用地供应量的16.41%。不过，北京前五月土地成交金额达603.4亿元，同比大增512%。
上海前五月住宅用地出让约占计划的20%，其中4月零成交，5月成交6幅，截至目前6月还未有住宅用地出让公告。
广州和深圳延续年初住宅用地成交的低迷。广州一季度共成交2宗住宅用地，5月仅成交一块三类居住用地。深圳仅在一季度成交1宗总面积为20.05万平方米的住宅用地，4、5月份均为零成交。
全国的情况也不乐观。中国指数研究院6月7日公布的报告显示，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%。其中，重庆、成都等城市宅地成交也仅为计划的20%左右。
"今年以来，在严厉的调控政策下，土地市场已逐步进入冷静期，房企不再盲目高价拿地。"该报告认为。
招拍挂改革阵痛
在分析前五月土地出让低迷的情况时，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，今年前五月有春节、两会，以及国土部责令调整土地供应计划前暂停住宅用地出让的一段空白期，导致出现成交减少；而且，土地供应上半年紧下半年松，已是近年来的常态。
但本报记者了解到，今年以来，各地试水土地出让新政后，买卖双方普遍感到不适应，也是土地出让低迷的重要原因。
4月中旬，北京市公布新的土地出让政策，宣称不再"价高者得"，"综合评标"以及"限房价、竞地价"、"限地价、竞政策性住房面积"等出让方式相继出台。此前，北京还曾试探以"暗标"方式出让土地。
4月26日，新政后首幅出让地块房山区窦店镇住宅用地现场竞价，因拍卖价格"超上限"而被中止，遭遇流拍；5月7日，顺义马坡镇新城地块在吸引了5家企业竞标后，又因报价均低于底价导致流标。
在上海，则陆续出现土地出让申请程序被终止、出让活动延期等"意外"。截至5月31日，上海市规划和国土资源管理局今年将推介的105幅地块，目前仅有16幅有3人以上预申请，符合规定的资格确认，可以进入下一轮拍卖；另外，已有15幅土地发布公告将出让活动延期，4幅地块终止出让。
招拍挂制度改革阵痛 18万公顷供地任务难完成
在上海莘庄地块出让中，不再根据竞拍价格高低决定，取而代之的是根据综合评定的结果，直接决定土地中标人。而竞买报价作为综合评标指标之一的商务标的一项，30分分值仅占整个评分环节的30%。根据土地出让文件，由5人及以上单数人数组成的评标小组，对包括净资产和建设经验在内的技术标和商务标项目进行评定。至于评标小组具体人员的身份和评标的具体标准，却没有公布。
中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，注重综合评定，少了更多的市场因素，属于行政手段，这可能对国企等大型房企更有利。他认为，有人为因素参与的过程就一定会有黑洞，完全以综合评标为结果定标缺乏公信力。
土地出让新规的本意是抑制高地价，防止地王轮番出现。然而据参与拿地的开发商反映，上述地块底价普遍过高。如流拍的顺义马坡地块，5月7日的招标底价为16.7亿元，而3月份该地块曾挂牌出让，起始价为7.61亿元；5月12日出让的长阳起步区3号地南侧地块，以及长阳站8号地西侧地块，底价几与去年万科长阳地王持平。
"政府定价参照的是去年土地市场火爆时，房企的拿地高价，"一位参与了房山区长阳地块竞买的开发商认为，在底价提高的前提下，虽然溢价率大降，但土地价格实际上并没有下来，如北京建工地产竞得上述长阳站8号地块，楼面地价8044元/平米，超过去年万科房山地王。
"政府的底价定得太高，合理价格应该同比去年相似地块便宜1/3到一半。"北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同认为，在调控期内，地价的波动幅度应该更大，敏感度更高。然而目前地方政府调控地价的诚意显然不够，他们依赖土地财政的现状一时半会难以扭转。
"地方政府的土地营销能力超强，他们选择推地的时间节点与方式，绝对值得玩味。"去年在北京公开土地市场毫无建树的某大型地产商负责人感叹：整个2009年，北京市的地王层出不穷，单价和总价也一次次被推高；相反，在市场低迷的2008年，北京多幅优质地块被"雪藏"，全年供地计划也未完成。
一个耐人寻味的细节是：5月7日顺义马坡地开标时，当所有竞标人报价公布，均未达到招标底价时，在场的开发商集体报以掌声。"这一地块增加了5万平米的限价房，那底价就应该下调，而非上升。"他们表示。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，频繁的土地交易失败，说明开发商对未来的市场预期已经发生明显变化，而地方政府的预期并没有完全转变。换句话说，地方政府没有找到土地收益和开发商市场预期之间的平衡点。
龙湖地产董事长吴亚军今年较早前已表示，根据龙湖年初制定的策略，二季度将放缓拿地的节奏。除此之外，还会根据公司的财务情况，以及土地的供应情况考虑扩充土地储备，目前龙湖的土地储备足够5-7年的开发。
6月3日，雅居乐股东大会后，集团主席陈卓林表示，预期未来2-3个月，将成为调控关键时间，公司在此期间会保持观望态度。现阶段会暂停物色新土地，倾向保留现金，一切要待政策出尽，再观望一段时间后才会重新入市购地。
魔咒能否破解？
博弈之下，市场担心，全国18万公顷的供地计划，或被再次搁置。
北京市国土局网站数据显示，从2003年以来的供地情况看，除了楼市极为火爆的2007年和2009年，其余年份的实际完成量与计划均相差约四成至五成。
从全国的情况来看，近几年来，土地供应计划不能完成，已是一种常态。综合国土资源部、中国指数研究院等机构数据，即使在最火爆的2009年，全国供地计划完成率也仅为55%左右。
"地方政府供地，并不是以市场需求为目的，而是以土地收益最大化为目的，"SOHO中国董事长潘石屹表示，如果按照中国城市化进程的需要供应土地，房价就不会大涨。
那么，今年18万公顷的供地计划，是否与之前一样，继续不能完成的"宿命"？
对此韩世同认为，如果一些地方政府能够适时推出"适销对路"的地块，完成供地计划并非不可能，因为需求依然存在。
他认为，上海、广州等地推出的用地预申请制度（即"勾地"制度），将增加买卖双方的互动，也促进政府因市场需求供地，动态合理、有序地执行计划，使计划与市场协调。
而张大伟也认为，地方政府供地应该调整结构，比如调整郊区与城区土地的供应比例，大量增加"有效"的土地供应，才有可能吸引到买方，预计在今年四季度，会有一个集中供应潮。
除了加强与市场的关联度外，能否完成计划，也与来年的土地指标息息相关。北京市明确提出，对计划执行好的区县在下一年度的土地储备计划的新增指标上给予倾斜，对于计划执行不好的区县相应扣减指标。类似规定在全国多数城市都有体现。
"国土部掌握着各地的土地供应审批权，如果完不成计划，相应地指标就会被缩减，"国土系统有关人士6月8日透露，国土部将在今年第三季度集中开展一次保障性住房用地供应政策执行情况的检查，重点检查土地供应和供后使用情况，并形成评估报告。
届时，若各地达不到保障性用地70%的比例要求，将责令其整改；若仍无整改效果，将暂停受理该地方的农用地转用和建设用地审批。 |