本文导读：史上最严厉调控政策执行以来“橡皮筋”越勒越紧，据记者调查了解6月起京城银行全面叫停三套房贷。

史上最严厉调控政策执行以来“橡皮筋”越勒越紧 据记者调查了解6月起——京城银行全面叫停三套房贷

楼市系列调控政策出台已有月余，其中的二套房、三套房贷款政策，被认为是史上最严厉的房地产调控措施。那么，现在的具体执行情况如何？

记者调查发现，随着时间的推移，调控“橡皮筋”反而越勒越紧，从6月开始，京城各银行已全面停止三套房贷的发放。

　案例

“一房多嫁”也不再好使

赵先生最近在崇文门新世界附近看中了一套二手房，由于他已经有了两次房贷记录，而目前手里的钱又不够全款，能不能把这套房买下来，就看能不能再次申请到贷款了。

为了促成这单生意，中介公司给他出了个主意——“一房多嫁”，就是同时向两家银行申请贷款，委托中介向这两家银行同时递送办贷资料。

“根据我们的经验，总有银行有‘口子’的。”中介业务员对他信誓旦旦。甚至在合同中都写明，即使房贷申请不下来导致交易不成，都不算赵先生违约。

但最终，赵先生的申贷要求同时被拒。“房贷彻底没戏了，要想买这套房只能尽快卖掉目前住的房子了。”

　银行叫停三套房贷

银行通常认定为三套房不予放贷的五种情况

第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。

第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。

第三种：个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。

第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

第五种：夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

追访

　上月仍有银行可申请三套房贷

此前公布的“新国十条”规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。由于其中有“银行可根据风险状况”的这句“活话儿”，所以在5月初，很多银行还能申请到三套房贷。

一位不愿透露姓名的中介公司房贷专员告诉记者，从实际操作看，5月中上旬，招行等部分银行对于本行的优质客户，还是可以发放三套房贷的。

而据记者了解，上月初能申请三套房贷的不止一家银行。比如邮储银行，三套房贷仍能发放，但首付款和利率严于二套房，利率上浮12%—15%；中信银行的三套房首付最低5成，利率上浮20%。

6月以来三套房贷全面“绝迹”

不过，进入6月以来，北京各家银行对第三套房均已全面停止发放贷款。

“你早些天打电话还有可能，我们已经接到行里正式通知了，三套房贷不可能再放了。”记者昨日以客户身份致电农行房山支行，得到了这样的回答。

随后，工行、建行、招行、北京银行多个网点的房贷经理都不留余地地拒绝了记者三套房贷的申请。

个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊今天上午也向记者证实，截至目前，之前还能申请到第三套房贷款的个别银行，均已陆续停止发放第三套房的贷款。

　外资银行执行新政毫不手软

在系列新政出台之前，很多外资行对于二套及以上房贷首付、利率采取了与中资行相比较为宽松的政策，但新政出台后，外资银行对于收紧房贷的态度显得比部分中资行更为坚决。

记者从汇丰银行、东亚银行、花旗银行、恒生银行、渣打银行、星展银行等多家外资银行在中国的法人银行了解到，上述外资银行均已经全面停止国内第三套及以上个人住房贷款的申请。

而根据记者调查了解，从收紧房贷的时间看，外资行反而比中资行更早，5月上旬就对三套房全面停贷了。 本版撰文/记者张焱

　延伸阅读：贷款炒房成过去时 新政后北京房贷量下降50%

另据北京商报讯 新政出台前的房价高位，让许多人萌生了将老房子卖掉再换新房子的念头，然而突然而至的贷款新政让这种想落套房子再赚点钱的想法落空。近日，伟嘉安捷有关负责人向记者透露，截止到5月底，北京市的房贷量对比新政前（3月份）缩水50%，其中用于投资型的房贷下降尤为明显。新政出台前在二手房贷中有近五成的购房者是利用贷款炒房，新政实施后，这一比例明显减少。

目前，在二手房贷中具有炒房性质的贷款者不足一成。

新政打压贷款炒房已见成效

3月底是北京房地产市场最为疯狂的时刻，短炒买家积极涌入二手房市场，不少投资者由于资金不足利用贷款炒房的案例比比皆是。中易安北京营业部总经理宛玉敏回忆说，根据他们当时的交易数据和北京市住建委公布的网签数据，当月北京市发放的贷款中有五成的贷款为炒房者所贷。

“其中有不少业主是将自己的房子抵押或者是出售，然后再贷款多买几套二手房，在高位时卖出的。”宛玉敏表示。但是进入4月后，随着政府打压房地产市场投机行为的政策不断出台，让不少业主“在高位”被套牢。

“在市场上纯凭自己手头资金炒房的投资者毕竟是少数，随着国家严控二套房贷、叫停三套房贷后，市场上的投机行为基本上已经被挤干。”宛玉敏说。

记者从伟嘉安捷了解到，截止到5月底，北京房贷市场交易量继续回落，环比上月降幅约25%左右。同时记者了解到，4月份房贷环比3月份下降幅度约为24%，综合来看，到5月末，北京房贷市场相比新政前下降近50%，而其中投资客所占的房贷比例已经不足一成。

二手房全款客户上涨近1倍

导致5月交易量下降的主要原因是商业贷款和公积金贷款对二套房认定标准的从严。伟嘉安捷分析，一方面，从宏观调控的政策精神层面看，各商业银行对二套房以住房套数和贷款记录“双项选择”作为认定标准，执行起来虽说有着不小的困难，但各银行已然“铁面无私”，借款人只有妥协接受。另一方面，公积金贷款对二套房审核更为严格，其规定只要借款人的家庭成员名下有过住房或是有过贷款，不论该房产是否出售或贷款已结清，使用公积金贷款再购房时一律被视为第二套房。

商业贷款和公积金贷款的政策双双从紧，对借款人产生了很大的心理影响，从而导致交易量下降，新政调控的“威力”在5月份较为集中地体现出来。

由此也造成市场上全款买房人数的增加。记者获悉，在3月份时，贷款买房和全款买房的人数在市场上的比例约为8：2，而目前随着政策的调控，这一比例已经降至6：4左右。

记者了解到，这部分全款购房者中，一部分为刚性需求，另一部分为此前房价高位时趁机卖掉老房子想赚一笔的人群。由于银行卡死二套房贷，首付比率调高和利率优惠取消，导致这部分购房者不得不全款买房。

伟嘉安捷认为，在相关政策实施细则完全落地后，银行及借款人将比照细则，根据自身实际需求，决定是否应出手入市。不过，虽然5月北京房贷市场整体交易量出现下降趋势，但是非交易类贷款中的抵押消费贷款却是逆市增长，不少借款人纷纷通过抵押个人或亲朋好友名下房产来购房。宛玉敏预计，抵押消费贷款有可能成为下半年房贷市场交易量的有力支撑。

延伸阅读：二三套房贷申请比首套容易 一次性付款比例升

另据信息时报讯 在5月下旬，部分商业银行出现了早早用完贷款额度的情况。据了解，这一情况可能在6月还会延续，为此部分商业银行已开始采用选择性地批利率高的贷款方式。

“我们现在不接受(贷款)申请，银行额度用完了。”南京银行个人信贷部一位人士日前直言不讳地表示，“由于额度问题，我们银行几乎所有的贷款业务都暂停了。

”该人士同时还表示，从目前的情况来看，下个月很可能也不会放贷，因为“不止是这个月，下个月的额度也没了”。

而根据了解，上演额度用完尴尬场景的决不止南京银行一家。

据一位知情人士介绍，因为额度受限，招商银行和中国银行在3、4月间都停过一段时间，最近才恢复贷款业务，“额度在一段时间内用尽，或者违规放款，都会被监管部门叫停贷款”。据介绍，上海农商行因为额度较紧，目前贷款审批需要排队一个月。招商银行则要更久，从递交申请到放款要等上近两个月。

某知名券商的一位银行业分析师透露，眼下大多数国有银行、股份制银行有非常精细的时间表，细致到对每天的贷款审批额度和对贷款结构进行跟进把握。比如，房地产贷款、工业流动资金贷款、中小企业贷款等都有规定的放贷规模。

　“一个明显的变化是，监管层不再局限于按季度控制房贷规模。”据接近银监会人士也透露，目前对量化贷款审批额度的工作已细化到按月、按旬，甚至是每个工作日。

值得关注的是，此前不少企业最为担心的情景已发生——部分商业银行正在提高贷款利率。

民生银行、宁波银行、平安银行等银行信贷经理坦陈，信贷额度进一步趋紧，银行在审批贷款时对贷款利率的追逐更加激进。某种意义上理解，在贷款额度告急的情形下，贷款利率越高，越容易获批。知情人士透露，在个别银行，第二套、第三套的房贷申请，甚至比首套购房贷款更容易获批。

5月份，广州二手房交易市场中的一次性付款比例猛升。从合富置业成交的数据来看，二手房一次性付款比例从4月上旬的24%上升到4月下旬的33%，进入5月份更急速攀升，占比超过五成。

　一次性付款比例超五成

从合富置业成交数据来看，一次性付款比例从4月上旬的24%上升到4月下旬的33%，而到5月上旬，这一比例亦超过4月下旬的水平。

其中，首次置业者一次性付款的比例上升最明显，在4月份一次性付款购房的比例仅占49%，到5月份从现已掌握到的上旬成交情况来看，该比例已超过一半。

记者了解到，地产新政出台后，业主放盘的积极性比之前有所增加。据合富置业统计数据显示，4月份放盘量环比出现8%的增长，当月更是近半年来录得最高放盘量的一个月。合富置业白云分店的经纪告诉记者，近期业主反价情况陆续消退，取而代之的是业主放盘价松动，更有5%左右的议价空间。部分急于套现的业主不再坚持高价成交的同时，更可能会有多达10%左右的让价空间。

合富置业首席分析师龙斌表示，可选房源增加、业主叫价松动这一市场状况的出现，令之前因价格高企而观望的持币买家，释放出潜藏的购买力，趁这个时机入市“执平货”。“4月份上旬一次性付款购房套均总价为104万元，受新政影响4月下旬回落到84万元，在逐渐消化新政影响的5月上旬，从已采集到的成交数据分析，持币入市‘执平货’的买家购买力释放，带动一次性付款购房套均总价回升到94万元。”

　近九成人选择小户型

据了解，选择一次性付款的购房者，近九成买的是小户型。据合富置业数据显示，从近一个月各区域套均总价分析，除了天河区套均总价多达100万元以外，其他区域成交的单位多在总价50万~100万元的小户型单位。其中，50%的购房者属于首次置业者。一些资金实力雄厚的购房客，同样抱着“执平货”心理入市，所成交的大部分是总价在150万~200万元之间业主降价的物业。

数据显示，海珠和番禺两区近一个月以来一次性付款所成交物业的套均总价分别为84万元和74万元。龙斌分析，两区所吸纳的一次性付款买家亦以首次置业人士为主，他们的预算大多都在100万元以内，但基于两区楼价水平不同，海珠区一次性付款的首次置业人士手持100万元现金只能选购到面积不超过90平方米的中小户型物业，而番禺区预算在100万元以内的首次置业人士，则能买到面积在100~120平方米之间的小区盘舒适三房。

合富置业属下各分行普遍反映，二手业主放盘意愿有所增强，特别是投资客或短炒客放盘量增多。此外，手中持多套物业的业主，也会出售手中部分物业以换取现金或转换投资渠道。合富置业经纪丁小姐告诉记者，对于急于套现的业主来说，他们对一次性付款的买家接受度也高一些，而为了尽快套现会乐意作出大一些的让价幅度。

有专家建议，基于这一情况出发，“执平货”的置业者可以趁这个时机多点看楼；对有自住需求的买家来说，遇到“笋盘”及价格合适的心仪房源，可以选择出手。