式微的命运

　　作为一种商品，别墅从来都是低地价的产物，尽管难逃被国家严控并最终叫停供应用地的命运。

　　河南财经学院教授刘社认为：“别墅毕竟不是主流品种。国家的政策是根据国情定的，我们的导向是节约能源和土地，加上地价飚高，正规的别墅开发只能式微，且从未‘式强’过，这是大的规律，谁也不能违背。”

　　一个有趣的现象印证了刘社的话。统计显示，截至目前，除了居易国际先后开发了21世纪社区的美墅、龙泊圣地和即将面市的五云山三个别墅项目外，郑州其他开发商都是“一炮生意”，做完一个别墅后再无别墅推出。河南东方今典房地产集团有限公司副总裁张艳在接受采访时说，该公司目前的定位为城市运营，没有再做别墅的打算。

　　开发商也认为高地价影响别墅的开发。九郡·弘的开发商河南正弘置业有限公司副总经理王朴告诉记者：“地价对别墅起着决定性的作用。在今天逢拍地就出地王的情况下，做别墅不是利润最大化的选择。别墅本身的利润有限，赚的都是升值的地价，而地价上涨需要一定的周期。”郑州黄河大观有限公司副总经理刘雪梅也认为，如果公司的战略是追求现金流，最好别开发别墅。“现在国家已经不批纯别墅了。事实上，在是否建别墅方面，国家把地价、产权年限和容积率都定好了，开发商的自主性不大。”河南和昌置业发展有限公司总经理赵春华则说：“抛却政策和地价的因素，开发商想做别墅还得看机缘。”她介绍，目前郑州对项目的限制方面还不算最严的，怡丰在扬州拿的一块地，不仅限高，还要限低，就卡死了不可能开发别墅。

　　　 客观的窄众需求

　　尽管如此，今年郑州的别墅项目依然扎堆。去年推出的怡丰·森林湖、甲六院、清华·忆江南和龙泊圣地，今年仍有项目在销售；果岭山水过了春节后开始推三期；最近中牟冒出了个小盘原生墅；居易国际的万亩大盘五云山马上面市；建业的联盟新城七期即将动工；加上像大河龙城等个别老别墅项目不时冒出一两栋尾存消化，粗略统计，郑州今年竟有10家别墅之多，创了历史纪录。

　　“根本原因在于有需求，”龙泊圣地项目的负责人河南新地产置业有限公司总经理韩磊分析说。“没人设条件说别墅是属于别人的，跟我没关系。只要经济条件允许，人人都愿意住别墅、开奔驰。”刘社也指出：“我国的两极分化很厉害，富人对别墅的需求永远存在，有需求就有市场。随着城市化进程的加快，我们的郊区化才刚刚开始，今后别墅的需求会明显增加。”

　　既要满足高端人群的需求，还要赚钱，开发商该如何平衡别墅的利润率和利润额？五云山项目的负责人河南光辉伟业房地产开发有限公司总经理马英伟告诉记者：“土地固然是最大的成本，但开发商不会因为便宜就拿一块地，而是根据是否有市场，只要有市场，地王也敢拿。拿到了一块地，同样不是首先考虑赚多少钱，而是思考和调研市场需要什么，这个地块适合做什么，再选择做独栋和联排哪个最赚钱。”刘雪梅也表示：“别墅是建立在对市场和客户需求调研之上的利润预期。”

　　对于别墅类高档物业的客户群，和昌地产（集团）董事长韩恺有独到的思索。他认为：“所有人对于房子的终极需求，其实都是一样的，家是用来承载幸福的，不是用来炫耀的。”

　　特殊的受众，必然决定了特殊的营销手段。韩磊强调：“别墅的销售有风险，产品定位极重要，如果市场没摸清，会出现有钱人看不上、没钱人买不起的‘一卖就慌’的结果，拉长销售周期。”因此，王朴就不建议同行对别墅动太多脑筋：“别墅市场是相对独立的市场，有其自身的空间，房地产市场的红火和别墅市场的红火是有区别的，类似于人民币和邮品的区别。同样是拿两个亿，在市区做个高层，不仅利润高，风险还低。”

　　　 变通之道

　　市场总有办法满足需求。在容积率和90/70政策允许的范围内，郑州的很多项目都做出了别墅，如21世纪社区、帝湖花园、盈家水岸、普罗旺世、建业·森林半岛、枫桦·温哥华山庄、怡丰·森林湖等。“这些项目都建有一定量的小面积洋房当分母，为建大面积的别墅留出了空间，只有这样才能过报批。基本上只有大盘才能做到，小楼盘很难腾挪。”刘社指出。同理，城市里出现的叠加、复式、联排、洋房等具有别墅性质的变种，目的也是瞄准高端人群。据了解，在一些小城市还存在报批把关不严，市中心竟然出现纯别墅的现象。张艳告诉记者，今后要想在政策空间很小的情况下做别墅，关键就在于灵活掌握好政策，把能用的政策空间吃透。

　　以果岭山水和五云山为代表的旅游休闲楼盘，是另一种主要的开发模式。这种项目都具有较好的山、林、河、湖等自然资源，面积大，有条件配以会所、度假酒店、观光旅游、高尔夫等设施。马英伟认为，这种开发模式符合国家的政策导向，有利于各方利益，将为有实力的别墅开发商开拓出广阔的空间。“保护土地不是闸住不动，资本介入的土地流转会置换出很多好的资源，既开发了观光农业，增加了农民收入，使他们得以实现城市梦，又使城里的富人享受到了受尊崇的庄园生活，一举多得。”但是，刘社指出：“这种开发模式风险很大，一旦旅游休闲失败了，别墅也失败了，而炒活一个景点的成本很高，费时很长。因此，开发商应尽量选择有一定知名度，或具有较大可塑性、成长比较迅速的准景区来投资。”