房价想降下来，土地供应时就应分“贵贱”

　　参加年会的郑州大学企业研究中心主任孙学敏认为，刚出台的“国十一条”对房价不会产生太大影响。这与目前房地产市场的相关政策有很大关系。“比如目前市场上供应的房子并没有细分，所有的商品房地块都走招拍挂方式，所有的房子都要价可高，这种格局下，你怎么能降下来？”

　　孙学敏笑称：“其实这个问题很好办，就看政府的决心有多大。”

　　大喊房价太高的是那些人？“是那些工作还算稳定、手中有点钱想买房子住的工薪阶层，这个群体数量最大，意见也最大。”孙学敏分析，真正有钱的人不会认为房价高，他们反而觉得找不到更舒适的房子。而低收入者可能就买不起房子。

　　所以政府要引导房地产商细分楼市，满足不同人群的需求，多生产一些保障民生、价格适中的住房，然后为富人生产豪华型房子，房产商想卖多少钱，就卖多少钱，只要富人有钱买。

　　而要做到这些，政府首先要完善现有的土地“招拍挂”制度，卖地时就分出高中低档的地块，如果所有商品房用地都实行招拍挂的话，一定会推高地价，因为国家可用于建房的土地是有限的。“所以国家应从土地供应角度细分供应市场，哪些地块用于中等价位的住房，哪些土地用来盖豪华房，哪些土地用来建保障性住房，出台配套措施管好保民生的住房，只有这样，才能真正关心老百姓的生存需求。”

　　经济发展推动老百姓住房消费需求

　　“为什么在调控中，房市和房价仍然强劲上涨，今后的走势会怎么样？我分析，应该有这么几个因素。”

　　广发银行郑州分行行长李兴智表示，需求旺盛与供需矛盾，推动了价格不断上升。政治经济学的原理告诉我们，商品的市场价格除了有其自身的价值，与其劳动量外，一个重要的因素是供求关系。我国经济的快速发展，全国城乡收入不断增长。据统计2008年，我国城乡人民收入增长8.4%和8.0%。这些都拉动了自主型、改善型、储蓄型住房。部分中低收入者，出于对房价上涨的预期，提前购买行为，也拉动了现实需求。房地产市场因这几年不断的调控，中小地产商的开发难度加大，小户型供应量减少，导致整个供应面积增速递减。

　　楼市与房价某种程度上是国民经济的“晴雨表”。如果宏观经济是好的，房价必然上涨。反之亦然。综观我国经济发展的趋势和国际国内市场，以及资源、条件各方面来判断在未来10余年内，甚至更长时间内，保持平稳、快速、健康、持续的发展应该不是很大的问题。楼市的走势，会有短暂的停顿，长期来看是强劲的。因为长期的经济发展，会推动老百姓对住房消费的需求。我国房地产市场在相当长的时间内，房价上升是必然趋势。

　　李兴智认为，要切实建立多元化的供应体系，加大廉租房的供应量，房地产业不断加强建设数量。可以考虑采取相关政策调节房价。要增加土地供应。要制定多元化发展的信贷资金体系。这样，才能让老百姓真正买得起房子。

　　土地造成垄断，房价注定要上涨

　　“只要中国持续发展，未来10年房地产注定也是一个高速发展的过程，是一个调整和发展交替进行的过程。总体的市场细分，资产价格上涨有待调整。”河南省房地产业商会会长赵宏延认为，第一，土地造成的垄断，垄断了以后，大量的中小开发商手里面土地资源消耗完了以后，不得不退出。退出市场以后，房地产的市场就变了一个样，价格就被操纵了，所以房价注定要上涨。

　　第二，刚性需求、改善需求的持续。有房子者想住更好的房子。还有通胀预期和保持增值。而选择房子，是最好的保值增值的方式。

　　此外，赵宏延认为，城市化也是一个原因。

　　【楼市新说】

　　“国十一条”基本不影响郑州楼市

　　说起2009年中国楼市，河南超达置业有限公司总经理邢诗峰也觉得不可思议，因为形势的美好完全超出他的预期。“2009年刚过，郑州房市一片低迷，我们原本预测五六月份时会企稳，然后房价慢慢回升。”邢诗峰说，市场的表现则是，刚到4月份，房价就开始上涨，而且一涨而不可收拾。

　　房价上涨如此之快，这是一个难得的机遇，和许多房地产公司一样，邢诗峰迅速将手中的项目推向市场，自然收获颇丰。说到这些时，邢诗峰用到了“集中优势兵力”这样的战略术语。

　　正是房价这种超乎了包括房产商在内所有人意料的迅猛上涨，国家2009年年底起密集出台了楼市调控政策包括“国十一条”。

　　“‘国十一条’对郑州房价影响不会太大，最多会在两三个月内对成交量有所影响，但两三个月后，这个影响就会消失。”邢诗峰看来，“国十一条”调控的主要是国内房价涨得离谱的一线城市，对于郑州这样的二线城市房价作用不大。

　　河南怡丰置业发展有限公司副总经理赵春华也认为，“国十一条”的出台对郑州房价影响不大，她认为真正能影响房价的是物业税，“如果物业税开始征收，会在一定程度上抑制部分投资和投机购房者。”赵春华说，支撑郑州房价上涨的除了郑州市民的刚性需求外，越来越多的地市富人来郑州购房也抬高了郑州房价。

　　对于未来郑州的房价，参加“2009中原地产金融年会”的不少地产界大腕表达了乐观态度。

　　赵春华说她和公司的其他高管一样，无论短期还是长期，看好房地产行业，所以公司除了正在郑州运作的怡丰新都汇和怡丰森林湖项目外，还在合肥及扬州各拿下了一块土地。

　　在赵春华看来，今年及未来，郑州的房价会是一个稳健上升的格局，因为今年投放市场的房大部分是开发商2007年和2009年拿的地(2008年形势不好，不少高价地块流拍了)，“而这两年‘地王’频出，几乎每块地都不便宜，开发商怎么可能赔钱卖房”？赵春华分析，除了地价成本越来越高，刚性需求仍然强势，这都会推高今年的房价。

　　邢诗峰向记者表示，关于2010年的郑州房价，他和同行们讨论得非常多，一个主流的观点是：今年郑州房市会量价齐升，“2007年房价高企时，很多人还不适应，很难接受，但经历了2009年，更多购房人似乎接受了房价上涨的事实。”邢诗峰分析，可能主要原因是通胀的预期已显而易见，相比之下，老百姓觉得买点不动产放在那儿应该更保值。