在观望情绪正浓、销售持续低迷的市场形势下，房地产企业度日如年，岌岌可危。临近年关，多方催债的压力又将袭来，对于资金链随时都可能崩裂的开发商而言，无疑又是雪上加霜。有人预言，郑州房地产市场将会出现“年底民工潮、年后烂尾楼”的悲剧。时值紧急关头，房地产企业应该如何突围自救？

　　思路突围 解放思想才能轻装上阵

　　思路决定出路，布局决定结局。房地产企业倘若还躺在功劳簿上睡大觉做着前朝旧梦，或者像个怨妇一样被动接受摧残以至于患上“恐惧症”，抑或是抱定了做“猪坚强”的心态苦等“解放军”来援救，那么当“突围集结号”吹响的时刻，只会被市场无情地歼灭。当突围自救已形成共识的当下，唯有解放思想，转变思路才能轻装上战场。

　　从去年“9·27房贷新政”出台后业界的纷纷揣测，到年终资金链的首度吃紧，再到今年4月份巴望着楼市春暖花开，和如今的困不聊生，一年时间里，房地产企业虽饱尝了“冰火两重天”的滋味，却始终找不到与市场合拍的脚步。

　　究其原因，业内分析人士指出：“郑州的房地产企业不调整思路，只有死路一条，市场的突围首先应该是思路的突围。”

　　现如今，房地产企业花了整整一年时间才认识到市场的残酷性，交点学费是应该的，但由于多年来房地产市场发展火热，较低的准入门槛使得房地产行业成了“阿猫阿狗”都能玩的游戏，当前形势下，简单粗放的运营模式早已不能打动市场，如何求变，成为摆在开发商面前亟待解决的问题。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一，在“2008~2009年房地产形势与发展论坛”上指出，房地产企业要审时度势结合目前的形势认真研究市场，细分市场，并结合市场的需求，研究企业的发展目标和开发战略，把调整策略、加强管理、塑造品牌、稳健发展放到更加突出的位置。

　　鉴于郑州的房地产企业普遍缺乏规范化运营管理的能力，王牌企业联盟董事长上官同君指出，房地产企业要对自身的运营现状有一个客观清醒的认识，找到困扰企业发展的症结所在，制定出适合自己的解决方案。他建议开发商，不妨借助外脑，请一些一流的品牌策划机构和顾问公司，量身打造出适合自己的发展方向。

　　现如今，产品滞销是开发商心头难解的痛，朱中一提醒开发商，企业突围自救首先要转变思路，进而及时调整战略方向，向二、三线城市进军，或者参与政府提倡的保障性住房建设和新农村建设，虽然利润相对少些，但风险也要小很多。

　　对此，名门地产(河南)有限公司总经理孙中占有着深刻的体会，他认为，市场繁荣时产品同质化严重，现在是个细分市场的好机会，房地产企业不妨根据自身的优势，趟出一条自己擅长的产品发展之路。

　　营销突围 现金流永远比利润重要

　　持续一年多的市场低迷期，让房地产企业逐渐乱了阵脚，曾经善用“点石成金”术的营销奇人，如今也不知该如何卖房，甚至患上了“营销恐惧症”，营销突围方能缓解资金链的紧张，堪称房地产企业突围的急先锋。业内人士指出，房地产企业在制定营销策略时，一定要认识到现金流永远比利润更重要的道理。

　　显然，这条至理法则并没有让所有人顿悟。在一次次铩羽而归之后，市场变得更加浮躁。

　　孙中占指出，当前形势下，这种遮遮掩掩的“叫卖式”营销已经愈发显得苍白无力而且适得其反，这是企业患了“营销恐惧症”后的典型的症状，这种换汤不换药的营销手段只会暴露自己资金链紧张的事实，只会引发消费者更大的反感和猜测，以至于和你抗战到底。

　　开发商犹抱琵琶半遮面，就好比开水煮泡泡，折腾不起来，因为，如今的老百姓已变得更加理性，已具备了营销免疫力，练就了“火眼金睛”。

　　也许有人会说，最好的营销就是无营销，此时开发商要学“跳水健将”，在自己可以接受的范围内，通过“跳水”实现快速变现，方为回笼资金的最好办法。

　　盛诺金基金执行董事马世杰对此非常赞同。他说，不管明降或者暗降，让消费者心动才是关键，通过“降价”来扭转局势，虽然利润少了，但现金流通畅了，市场信心增强了，市场需求又盘活了。从短期来看，利润减少对公司有损失，但从长期来看，公司可以借此生存下来，再图发展。

　　在上官同君看来，“降价营销”并非人人玩得起的游戏，一味降价只会降低企业的品牌和形象，将会出现老百姓持币待购和开发商跟风降价的胶着状态，从而钻入营销的死胡同，那么，对郑州楼市是毁灭性的灾难。

　　价格“跳水”只能救活少数有实力的开发商，中小企业跟风“降价”只有死路一条，这就好比小商贩在批发市场喊出“挥泪大甩卖”却无人问津，而在大商场的名品旗舰店里，如果打折销售会应者云集一个道理。

　　要为“降价”解扣，只有通过“裸销”，即阳光销售。上官同君认为，在观望氛围正浓的市场下，开发商首先要让消费者买账，只有做到公开房源、公开价格、公开优惠、公开背后的承诺，让老百姓像是在阳光超市里购物一样买房子，才能真正赢得市场的青睐。

　　据了解，王牌企业联盟正在积极号召郑州的房地产企业共同参与“阳光裸售”计划，目前已有十多家企业报名参加。

　　融资突围 “诸葛亮”找“周瑜”各取所需

　　房地产行业是个资金密集型的产业，自去年银根紧缩，信贷这座闸门便越缩越紧，使得过度依赖银行贷款的房地产企业被迫“断奶”，叫苦不迭。时至今日，苦撑了一年的开发商，更像是个没娘疼的孩子，不但没有等来市场的回暖，反而迎来了“金九银十”的持续低迷。

　　面对日益紧绷的资金链，房地产企业迫于生计四处找“粮”，受全球经济危机的影响，上市融资基本已无人问津，信托融资也受到政策影响，融资门槛不断抬高，加大了房地产企业的融资成本，且效率较低。

　　正当开发商一筹莫展之时，今年上半年，具有海外资本背景的北京盛诺金基金携20亿资本强势入主河南市场，一时间私募基金成为开发商津津乐道的“救火队长”，多家企业频频抛出橄榄枝。

　　当问及如今的市场投放情况时，盛诺金基金执行董事马世杰透露，由于受到金融危机的影响，郑州的房价和地价都在下降，我们没有发现更有价值的项目，因此，已暂时搁置了一切投资计划。

　　在马世杰眼里，资金的安全是最重要的，如果想融资的企业具备良好的团队，具备良好的风险控制机制和运作机制，具备成熟的资本运作思路，他们还是愿意投资的。

　　资本是逐利的，但资本永远都是嫌贫爱富的。上官同君认为，这就好比麻袋做龙袍——不是这块料，河南的房地产企业平时不烧香，临时抱佛脚，大势改变时，如果没有及时调整战略经营模式，即便是资金来了，这些企业也不一定玩得转。

　　正当河南企业再度面临融资之困的尴尬时，不少企业再辟蹊径，“抱团取暖”合作开发成为时下最常见的融资方式。

　　今年年初，郑州新希望置业出钱，河南省信基置业出地，两家顺理成章联姻开发金蓝湾，成为本土企业合作开发的典型。新希望置业董事长刘俊峰告诉记者，这种模式很早就有，只不过在今年更普遍，今后将成为最常见的融资模式。

　　无独有偶。10月24日，“郑州17条”中第二条指出，鼓励企业重组与项目合作。通过出让方式取得国有土地使用权的开发企业，允许以国有土地使用权与他人合作；对具备转让条件的开发项目，积极鼓励开发企业以投资、入股或转让等方式寻求合作伙伴，增强抵御风险的能力，避免出现问题楼盘。

　　上官同君认为，“有钱找地、有地找钱”就好比诸葛亮找周瑜，实际上是各取所需。“抱团取暖”其实是一种股权融资的形式，通过变相资金拆借，投资人与项目公司实现共担风险，共享收益。对于股权融资，河南的房地产企业尚处学习阶段，但肯定是今后实现融资突围的重要保障。