现在市场普遍面临的问题是，23日推出的房地产新政到底意味着什么？

　　2003年以来调控政策已经转向

　　继国务院会议“加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房”的表态后，23日，财政部与人行双双推出降低住房交易税费和下调个人住房贷款利率下限及最低首付比例的政策，用于支持居民购房。这意味着什么呢？

　　目前推出的政策，虽然是以改善民生的名义推出，但我认为真正用意还是在于刺激楼市交易量的复苏。此举标志着2003年以来政府对房地产的调控政策已开始明确转向为扶持房地产市场发展。在开发商纷纷退地使地方政府备感财政的压力，而外围经济不景气，宏观经济面临下滑的压力之下，我认为未来仍有空间出台其他扶持楼市的政策。而房地产行业也将进入一个政策相对宽松的发展空间。

　　房贷新政对提高购买力将有实质作用

　　虽然对是否放开二套房贷，人行和财政部都语焉不详，但我认为“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款”的表述，可以理解为只要是购买普通住房，则无论是首次购买，还是改善型购买，都可享受“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”的优惠政策。而改善型购买，其实质所指即是第二套以上购房，否则何谓“改善”呢？

　　关于什么是普通住房，人行和财政部都没有明确定义，但这实际上给了各金融机构非常大的灵活决定的政策空间。也赋予了政策放松尺度以较大的弹性。

　　根据人行现行的个人住房贷款标准，购买首套住房的利率为按基准利率打85折，为6.3495%，首付比例3成；购买第二套以上住房的利率为基准利率的1.1倍，为8.217%，同时首付比例为4成。本次房贷新政后，个人住房贷款利率实际将降为5.229%，则购买首套住房的利率下降1.1205个百分点，而二套房贷款利率最多可下降2.988个百分点，同时首付比例降为2成，这一政策力度是超出市场预期的，而基于购买力对利率和首付比例的敏感性测算，我认为，这一政策对于提高住房的购买力上将有实质性作用。

　　我们团队测算的结果显示，假设贷款本金为100万元，贷款期限20年期，若首次购买普通住宅，则新政后，月供下降641元，降幅为8.7%；利息总额下降153,763元，降幅为20.02%；而如果二套房贷政策如我们对政策所理解的那样，利率降到5.299%，则月供将下降1773元，降幅为20.86%，利息总额将下降425,577元，降幅为40.92%。

　　利于改善房价预期和提高购房意愿

　　我们认为房贷新政除在对提高购买力上有实质帮助外，在改变购房人的房价预期上，改善购房意愿上也将有较大影响。

　　实际上，当前楼市的低迷，其原因除了房价过高，超出支付能力；二套房贷过严，抑制了改善性需求之外；对未来房价预期的不确定，也是买房人观望情绪浓厚、购房意愿低迷的重要原因。本次财政部和央行双双推出购房新政，向市场传达了强烈的政策意图：政府不希望楼市持续萎靡。也即如果已推出的政策收效甚微，不排除还有其他政策推出。这一政策意图，对于改变市场的观望情绪，提高购房意愿，我认为将有一定效果。

　　此外，降低交易税费也利于活跃市场交易。财政部上述政策，对于降低楼市交易成本有一定帮助。更关键的是，肯定了各地政府救市的举措。也将促使更多的城市加入到救市的队伍当中。

　　四季度，房地产预期将跑赢大盘

　　我们可以回顾2002年以来房地产股走势与各项调控政策的关系，观察2003年6月、2004年8月、2006年5月、2007年9月等重要政策时间点。

　　你会发现信贷政策的实质性转变，以及土地政策变化，都会带来房地产行业下一个发展阶段的显著变化。而资本市场出于对行业基本面将发生变化的预期，地产股都有及时而充分的反应。

　　由于本次财政部和央行支持购房新政的推出，对于提高购买力有实质作用，同时也在给购房人传递政府扶持楼市的强烈政策信号，有助于改善购房人的房价预期和购房意愿，有利于缓解当前楼市过度观望和低迷的状态。并且，中国已进入降息周期，后续还有降息预期，可进一步降低购房人的买房负担。

　　所以，我判断四季度房地产股有望结束单边下跌的态势。但同时，上述政策传导到房地产市场基本面，需要一段时间，其政策效果也需要观察。因此在行业基本面仍没有实质性转暖前，地产股上涨的空间将受到怀疑，走势也会比较震荡。但我们认为总体上，相对于大盘，地产股仍有望在四季度获得相对的超额收益。