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| 应对“严冬”：房地产多元化融资渐兴 |
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实习生 张德伟
“私募股权融资，是房地产企业在过冬时期，需要考虑的一种重要融资方式。”江山房地产公司执行经理张伟对《经济视点报》记者表示。
9月20日，在“2008(首届)河南企业私募股权融资高峰论坛”上，众多本土创投公司与房地产企业共聚一堂，分享了房地产企业的多元化融资之道。
PE触碰地产
自宏观调控以来，地产企业饱受资金之困。在IPO、再融资、公司债、高利贷、外资基金等多种渠道之后，国内人民币PE也开始摩拳擦掌。挤掉一部分泡沫以后的房企，又成了一块肥肉。
6月6日，河南建业地产在香港联交所上市交易。这是内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业，也是今年以来内地房地产企业在香港资本市场的“破冰之旅”。而这次河南建业IPO(首次公开发行股票)最大的收获是获得了投资基金的认可。
事实上，在建业、鑫苑等不少上市成功的房地产企业背后，都有着PE的身影。第一太平戴维斯副总经理胡峰说：“私募的优势第一个是帮助解决资金的问题，建立一个优势的资源关系；第二是在上市的进程当中改善股权结构。建立预期有利于上市的制度，包括监管的体系，法律的框架和财务的制度。”
今年以来，多家地产企业的IPO和再融资都遭到否决或额度缩减。6月初在香港上市的建业地产通过缩减IPO规模才得以逆市上市成功；虽然万科A(5.50,-0.45,-7.56%,吧)、中粮地产(4.22,-0.07,-1.63%,吧)等上市房企成功发行公司债，但由于发行条件和投资条件限制，并不是所有房企都能采用这种形式。私募融资因此成为众多困境中房企的重要选择。
嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥表示：“作为房地产开发企业，在寒冬到来之际，更多要考虑‘保身’。有能力要继续开发，如果在这个方面没有能力，或者能力弱的，就需要调整自身的战略。因此，我们看到一些企业，包括沿海的房地产企业，除了在现有能力的基础上进行开发之外，也有一些企业目前转向PE投资。”
如今，越来越多的开发商开始注意到PE，这些开发商想PE的原因大致可分三种：一是用股份换回的现金流，加快项目开发与销售步伐，回笼资金；二是用拿到的资金兼并一些手上有土地储备的“小鱼”，抢占地盘，壮大实力；三是当有实力后，快速上市，在股市上“捞一把”。
以前，一些房地产企业很热衷上市，但现在，它们与PE之间的互动明显增多。
PE抄底时机来临
其实，2007年以前，楼市风光时，大多数房地产企业的钱袋子都是鼓的，谁都不愿意和PE(私募股权投资)合作，让别人分吃一勺羹。江山房地产公司副总会计会陈桂梅指出，如果融资渠道通畅，回款顺利，不会考虑PE，“毕竟成本很高”她说。
但目前国内房地产行业的融资渠道紧缩，贷款的门缝越来越小，以出让股权的方式获取外部资本的援助，成为房地产公司需要考虑的重要选择。虽然PE对房地产企业有着相当严格的要求，却能帮助他们迅速实现扩张，让他们喘上一口气。
郑锦桥表示，在此情况下，资产证券化成为各本土创投机构开给房地产开发企业的“良方”。“在运作的方面，投资房地产企业应该会有非常不错的前景。因为现在房地产普遍缺少资金，在缺少资金的房地产开发商中，有很多资产质量优良，发展潜力不错，治理结构完善的企业，只要获得了资金的支持，尤其是土地方面资金的支持，就可以发展得更好了。”
这一观点，也得到了与会的北京盛诺金投资管理有限公司执行董事马世杰的赞同。他建议，河南境内的房地产企业可以成立私募股权基金，通过100万、200万的对接，带来几百亿的投资。
马世杰说：“特别是现在市场处于熊市的状态下，大家要走这个资本运作之路，不能光做实业运作。牛市的时候赶紧做实业，牛市的时候，产品好卖，利润也高。一旦熊市，房子不好卖了，就投资，抄底的机会来了。”
据数据显示，今年一季度，房地产行业私募股权投资案例数量为4个，投资金额为4.9亿美元，平均单笔投资金额为1.22亿美元。在私募股权基金逐步完成在北京、上海、杭州等一线城市房地产市场的战略布局后，二线城市广阔的发展前景已成为PE竞逐的动力。
业内人士透露，中国的房地产已经到了海外投行进来操作的时候，今年春节前后将成为一个关键节点。 |
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| 来源：经济视点报 发布时间：2008-9-25 访问次数：2603 关闭本页 |
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