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| 全国地方展开救市行动 纷纷实行购房优惠政策 |
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近日，厦门、长沙、沈阳、石家庄纷纷出台新政，8月份开始实行购房优惠政策，为楼市打了一剂强心针。此次的优惠政策包括购房入户、降税、购房补贴等等。
自2008年以来，曾经五彩斑驳的楼市泡沫在不断破灭，房价回落、成交低迷、土地流拍、地价下降等等，一连串的利空消息不断传出，让连续几年因房价上涨尝足甜头的地方政府按捺不住了，二、三线城市陆续出台新政，以图救市。
厦门，购房入户
据了解，福建省国土资源部门发布信息，厦门市调整并降低购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，新政规定，在厦门岛外同安、翔安两区（除大同街道、祥平街道、大嶝镇外）购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。该政策适用于2008年8月1日后通过“招拍挂”公开出让方式取得土地使用权的商品房项目。
厦门市今年以来，房价一直不容乐观。厦门市国土房产局公布的今年第一季度的数据显示，第一季度商品住宅销售面积19.71万平方米，比去年同期下降65.94%%，是近几年来季度销售最低量。直至3月份，厦门市的一、二手住宅成交量才有所回升。从成交价来看，均价在6000-7000元之间，处于中底档价位的商品房，成交比例最大，占总量的23.48%%。今年四、五月份，成交量与第一季度相比，有所上扬，然而出现了“量升价减”的局面，以4月份为例，成交量比3月份增加35.87%，但成交均价却比3月份下跌11.07%。
厦门土地市场也面临同样尴尬的局面。今年4月份，厦门市公开挂牌出让的10幅土地，有4幅流拍。在这6幅成功出让的土地中，最贵的一幅楼面地价也才7000多元/平方米，而在去年，同样是老城区黄金地段的一块土地，是以楼面地价17000多元/平方米被拿走的。短短的几个月内，岛内的地价被腰斩。
长沙，四政策联手
比厦门市相比，7月末，长沙市人民政府出台的《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》的优惠政策更具吸引力。根据该文，对购买经济适用房的城市居民由政府给予货币补贴；二手房交易综合税暂由1.98％调整为1.1％，购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴；降低公积金贷款的首付比例。购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由原来的30％调整为20％，贷款最长期限由20年调整为30年；房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得提前收取。对房地产开发过程规费，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准。
有资料显示，2007年长沙商品住宅均价从7月的3418元到12月的4055元，一路飙升，到今年上半年，价格略有回落，在3800元—4000元区间徘徊。但是，2008年以来，长沙楼市也面临着“量升价减”的局面。从2008年2月起，商品房供应量一直在不断上升，尤其4月至6月，供应量陡然增大，供大于销。有数据显示，今年上半年，长沙商品房销售面积减少23%，供应量却增长56．96%。与商品房预售量的持续攀升相反的，是销售量的走低。有人戏言，2008年是长沙楼市“促销年”，买房送家电，送汽车，甚至送房，都已数见不鲜。促销似乎成了滞销的近义词。
深圳，放松货币政策
面对已经下跌了近一年的深圳市场，7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，深圳市房地产研究中心甚至提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的救市建议。
报告中明确建议：减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃；建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，针对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持，给予进一步优惠的贷款政策以激发潜在市场需求，以及给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。
在这份报告中，对深圳市近半年来的房地产市场做了详细的分析。报告结果显示，上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。另外，上半年深圳商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加高达84.5%。按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右（查看地图），仅相当于1997、1998年间的水平。二手房市场同样难逃此劫。上半年深圳二手住宅交易面积161.89万平方米，同比减少68.48%，降幅比新建商品住宅还大。
沈阳、石家庄，调高普通住宅界定
石家庄市房管局宣布自5月4日开始，将“普通住宅”界定标准上调1300元-2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。5月8日，沈阳市也施行了新的“普通住宅”界定标准，其“普通住宅”标准最高达到了6700元/平方米，普通住宅界定标准的调整，使得沈阳和石家庄大部分商品房交易契税降低到1.5%。
石家庄市出台商品房优惠税率措施的同时，该市还出台了新的住房公积金管理办法，将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。
据了解，沈阳市一直是全国房价上涨相对缓慢的几个城市之一。目前沈阳市住宅平均房价仅为3500元/平方米左右，但相对与房价的偏低，沈阳市的囤地现象却十分严重，开发商在拼命拿地的同时，也导致沈阳地价狂涨，地价从2004年的1200元/平方米，狂涨到2007年的4500元/平方米。有数据显示，2007年，沈阳市土地出让面积2200万平方米左右。沈阳的房价尽管不高，但是囤地如此之多，一旦开发商资金链出现问题，集体抛盘，后果则不可想象。
相比沈阳，石家庄市的麻烦似乎更大。石家庄市市区目前均价在4000元/平方米以下，但就在全国的楼市迎来调整的时候，偏巧石家庄市大搞旧城改造，今年市区将供应土地5000亩，去年石家庄市土地供应仅1300亩。在拆迁带来的大量被动住房需求下，石家庄市房价一路狂涨。今年一季度，石家庄市房价上涨9.9%，在全国处于较高水平。与房价的急剧上涨相反的，却是成交量的快速萎缩。
救市，确定一定以及肯定可见，在市场低迷之时，政府的出手相救绝对是必要的。对于各地政府的救市行为，地产评论家朱大鸣(朱大鸣博客,朱大鸣新闻,朱大鸣说吧)(朱大鸣博客,朱大鸣新闻,朱大鸣说吧)先生说：“地方政府的调控手段是有限的，制定政策的权限也是有限的。如果说要救市，那么，就必须要更高一层的管理层统筹全局，给房地产市场一个宽松的环境。”在谈到政府救市与市场的关系时，朱先生还说：“实质上，行政权和市场的自由权并不矛盾，而且，还有很好的平衡点。美国是实行‘自由主义’的国家，但是，美国在面临着房地产的危机时候，触觉很敏感，救市也很及时。政府救市不是说要政府无限度地干预房地产市场，而是在危机的时刻，该出手时就出手。”如果政府此时不出手，一旦放任自流，让房地产市场滑向阴跌的通道，后果将是不可想象的。
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上海的成功救市经验：从谷低到全国第一
政府积极采取措施救市，很大程度上说是十分有用的。以上海为例，1998年，上海的房价受亚洲金融风暴的影响跌至低谷，到2003年上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京，成为全国房价最贵的城市。期间仅用了5年时间。
1998年上海地产空置率极，住宅均价每平方3096.5元。上海楼市一片萧条，众多地产公司倒闭。此时，政府出台一系列的政策，支持房地产市场。1998年6月1日，上海市政府出台购房退税政策，其内容是，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。根据这一政策，5年内可以为购房者增加20％的个人收入。初看起来，政府的税收是减少了，但结果是大量的居民去买房，房地产公司给国家上交的税款大大地增加了。当时，上海市政府顶住各方压力推行这一政策，事实证明是非常正确的。紧接其后，同年10月26日，上海市政府又出台了另一项刺激购房的政策，修改《上海市蓝印户口管理暂行规定》，其内容是，以购房面积计，凡在上海市购一套房屋面积达到70平方米，或在浦东新区购房面积达到65平方米的；以购房总价计，凡在本市中心区域购房一套总价达35万元，或在浦东新区小陆家嘴(600663,股吧)地区购房一套总价达32万元的，都可申报一个蓝印户口。
这两项政策的出台，大大刺激了上海楼市，上海房地产市场逐渐走出了低迷，重新回到上升通道。有数据统计，1998年房地产销售额仅为473亿元，1999年房地产销售额为534亿元，比上年增长13%；2000年为628亿元，比99年增长17%，2000年上海市住宅均价为3156.1元/平方米，比1998年增长2.09%。
趋热打铁的上海市政府，在2001年，又继续出台一系列的房地产利好政策，如商品房预售新标准、内外销商品住宅的并轨、新动拆迁办法、土地使用权出让招标拍卖试行办法等，银行提供购房贷款的范围和幅度进一步放宽。与此同时，上海市政府开始收紧了土地供应。刺激购房政策不断出台，再加上供给收紧，需求大于供给，房价不断持续上涨。2001年，上海房地产业对GDP的贡献率上升为6%。此后房地产业一直成为上海市的支柱产业。2001年，上海房地产销售额达662亿，住宅平均价格也上升为3413元/平方米，比2000年上涨了8%左右。从此，上海房价一路向前，直至2007年全年商品房销售总额达2113多亿元，成交均价9432元/平方米。 |
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| 来源：中国网 发布时间：2008-8-11 访问次数：2305 关闭本页 |
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