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| 智囊团奉上“突围宝典” 地产商也要解放思想 |
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中原楼市已进入买方市场，这是一个不争的事实。但买房市场的程度有多深，市场的供需比到了什么地步？
在周六的座谈会上，上官同君认为，作为地产商，应认识到当前老百姓持币待购和开发商持房待售僵局的严峻形势，应该创新营销，化解僵局，尽快将楼盘“变现”，做到现金为王，实现营销突围。
两套房等一个业主,这样的数据如何得出？是否准确？对地产界又意味着什么？记者围绕这些问题进行了调查。
【数字说楼市】
两套房等待一个业主
8月2日，河南王牌企划有限公司董事长上官同君得出结论，中原楼市当前的供需比是两套房等一个业主。“王牌地产研究院曾经以2007年12月31日为节点，郑州市办理完毕预售许可证的具有合法销售手续的400多个楼盘，用批准预售的总面积减去已经联机备案销售的总面积，大约还有381万平方米待售的房子，加上今年郑州市房管局公布的1050万平方米的住房建设规划，加起来大约是1431万平方米。这是真实的供应量，而郑州市今年上半年市场商品住宅销量256万平方米，预计全年郑州市销售总量在600万至700万平方米之间。用1431万除以700万，大约等于2.2∶1，这是郑州楼市的市场营销现状。”上官同君这样解释数字的来源。
对此数据，准备买房的郑州市民柳女士认为比较“靠谱”。柳女士在郑州的东、西、南、北各区域一共看了10个楼盘，她说，基本上每个楼盘都较冷清，有4个楼盘的售楼小姐比客户还多。这些楼盘全部可以打折。而去年同期，她去买房时，总是被告知，房子快没了，价格没法优惠，马上还要涨价。
上官同君认为，作为地产商，应认识到当前的严峻形势，眼下应该营销创新，做到现金为王，改善公司的财务状况。
当前房地产的形势，似乎真是每况愈下。南方都市报报道，地产名人王石在香港举行的中报发布会上称：“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”王石表示，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。
【数据冲击波】
2∶1刺激开发商“营销突围”
盛诺金基金执行董事马世杰认为，地产的形势或许没有那么严重，房地产商缺资金的问题是永恒的。在市场好的时候，一旦拿到钱，就想拿地；拿到地之后，投融资；投融资之后，把项目启动了；启动了之后，市场好，还想再拿地，拿到地之后，又缺资金了。好多公司都是这样。
上官同君解释说，地产商一定要清楚地产市场的供求现状，在现有价格水平下，平均两套房等一个业主，也不能一概而论。很可能有些品牌公司的好房子，一套房有三个业主在争，也不排除开发商把价格狂降后，10个业主争一套房子的现象。这就属于营销实战了。
成交量减少已成了不争的事实，从郑州市房管局发布的公开数据来看，6月份全市商品住宅销售面积43.68万平方米，较上月下降了38.15%，较去年同期下降了47.15%，下降幅度明显高于全国平均水平。
从最近一段时期关于中国楼市的新闻报道来看，对下半年的形势“看空”多于“看多”，地产界已纷纷储备“冬粮”。王石坦承，下半年的形势不容乐观，为此将增多现金，减少花销，力御冬寒。
南方都市报报道，王石对于此次地产之冬早有准备。在广东，万科也是率先发起降价保量的地产商。据悉，跟去年10月相比，其部分楼盘降价幅度甚至高达50%，降幅小的则10%到30%不等。而对于接下来的房价走势，王石表示，继续下跌是不言自明的。
上官同君认为，开发商现在最恐慌市场，在购房者和开发商的博弈中，地产市场观望情绪比较重，如果开发商明白两套房等一个业主，这样原来卖方市场已远去，买方市场已经形成，聪明的开发商应该顺势而为，革新营销手段，不排除用降价营销救市，快速出手房产，这样做购房者也会受益。
想买房的柳女士说，面对数十个楼盘不断的短信和电话推销，她现在底气足了。在她看来，买房如同选“老公”，第一要看帅不帅（地段好不好），第二要看个头高不高（周围生活设施配套完不完善），第三要看未来的发展潜力（将来会不会升值），第四要看家世（是不是品牌公司），第五要看人品（价格高不高）。
马世杰说，面对挑剔的购房者，地产商还可以在差异化上下工夫，例如清华园房产公司，在黄河边搞个清华·忆江南，以湿地别墅的高品位，突出稀缺性，客户定位于高端，有钱人其实对价格是不敏感的，他们注重的是品位和尊贵。
小户型也应该是开发商关注的重点，因为郑州很多白领还住在都市村庄，他们渴望一个生活设施完善的小区，来安顿自己被工作搞得疲惫的身体和心灵，而小户型，因为总体费用低，自然受到白领的青睐。
而作为辅导过多个企业上市的投资管理顾问公司负责人，张保盈认为上市才能使房地产企业解决“钱荒”问题。在缺钱的大背景下，面临资金饥渴的开发商可寻求基金等合作，因为中国市场上，既存在项目找资金的情况，也有资金找项目的。
张保盈说，在房地产企业普遍缺钱的大格局下，鑫苑和建业都能够走得很好，就是它们的资金渠道已经非常稳健。这两个公司已经把握准了资本、房地产、国家财经政策和货币政策方方面面的结合。
居易国际的转型也得到了张保盈的肯定，他说，居易国际从2004年开始介入地产业投资管理，目前既有地产运营，又有投资管理，这样的模式就能规避市场风险，让企业发展得又好又快。 |
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| 来源：东方今报 发布时间：2008-8-7 访问次数：2367 关闭本页 |
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