|
| 快速导航 |
|
|
|
| 奥运楼市行情已被严重透支 |
|
提要：举办奥运会对中国楼市的影响如何？楼市、尤其是北京的房地产还有没有奥运行情？专家解读认为：早在2001年7月北京获得奥运举办权时，北京楼价起跑的发令枪就打响了，七年时间过去，北京房价上涨幅度超过投入近8倍。目前，北京的房价已回调15%，专家预测：奥运之后，因过度投机而炒高的房价，仍将向理性回归。
2001年申奥成功 北京楼价应声“起跑”
2001年7月13日，国际奥委会主席萨马兰奇宣布北京成为2008年奥运会主办城市，从这一刻开始，北京楼价起跑的发令枪打响了。
作为中国房地产的风云人物，万通集团董事局主席冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)当时尚身在莫斯科，他在第一时间预言：乘着奥运的东风，北京高档住房的价格涨到2万元/平方米几乎不成问题。而当时，北京CBD(即中心商务区)区域的精装修公寓价格还不到1万元。
正是基于对奥运的巨大信心，一轮疯狂的“圈地运动”伴随申奥的成功而拉开了序幕。数据显示，从2001年开始，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升，窜至五成以上的高位运行，2004年创下了58.27%的历史新高，这远远超过了10%的国际警戒线，也大大高于全国15%左右的平均水平，而在上海，房地产投资率也仅为30%。
在北京城北，奥运场馆“水立方”西侧的一幢名为“盘古大观”的公寓，目前均价已达6.5万元/平方米。根据21世纪不动产对北京亚奥版块的11个楼盘进行的房价统计显示，短短几年间房价均呈现大幅上扬，其中最高涨幅达到250%，最低涨幅也有75%。不止亚奥区域，整个北京的房价自2006年开始三级跳式飞跃，2006年初，三环内楼盘突破万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；而2007年年中，五环内已难觅万元以下的楼盘。
奥运盛会尚未召开 北京楼价已跌15%
北京奥运会对楼市的利好究竟体现在哪里？棕榈泉控股有限公司是一个开发高档楼盘的知名开发商，该公司董事局主席曾伟认为：“奥运申办成功后的7年里面，北京市政府投入了1800亿搞基础设施，这些让北京的城市价值获得了快速提升。”
纵观北京市2002年至2007年商品住宅成交价格走势图可知，2002年到2004年时，北京房价还处于低迷期，随后2005年是一个平稳增长期，2006年开始房价快速增长，2007年进入暴涨期，这样的走势，与北京城市基础设施建设的进展相吻合。
奥运利好犹在，但出乎很多人意料的是，刮了好几年的奥运风，却在2008年初戛然而止。今年1月份，深圳房价跌到每平方米1.5万元以下，5月份更跌破了每平方米1.2万元，深圳房价下跌近三成，随后从深圳到珠三角，楼市寒流一直蔓延到了上海、北京。
北京市统计局公布的最新数据显示：今年上半年，北京全市的商品房，销售面积同比下降达47.1%，与此同时，开发商购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段层出不穷。
奥运会还未召开，楼市又开始继续降价。21世纪不动产中国区副董事长卢航说：“最近三周，北京一些地方的房价明确地开始往下走了，目前，房价已经有一个将近15%的下降。”
“拐点”比预期来得早 房价涨幅超投入近8倍
中国社科院投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客|曹建海新闻)说：“原来估计楼市拐点应该出现在2009年1月份，现在看来提前了。这是因为我们的房价，早已透支基础设施建设给老百姓带来的便利性。”
为了说明高房价已经大大透支了奥运概念，曹建海算了一笔账：从2001年到2008年奥运会前期，北京市与奥运直接相关的基础设施投入约为1800亿元，再加上配套的通信、邮电、道路、教育、绿化、改造等非奥运直接投入，总共达到5000亿元人民币左右，但是截至2007年底，北京市四环内房屋均价已经从2001年的每平方米5000元上涨到了1.5万元，也就是说每平方米上涨了1万元，如果按照北京市1600万常住人口、人均住宅面积25平方米计算，住宅建筑面积共计4亿平方米，这就意味着从2001年以来，北京市房屋住宅的总价值上升了4万亿人民币。
曹建海指出：“我们总共的投入不过就是5000亿，可住宅价格上涨的幅度已超过了投入的将近8倍，所以可见奥运行情被远远透支了。”
曹建海认为，过度透支奥运概念的房价意味着大量的泡沫，而一些投机者嗅出了房地产市场的危险，欲甩掉手中的房源脱身，但由于抛盘过多，就出现了滞销的格局，房价便提早步入下跌的行情。
北京大学房地产研究所所长陈国强(陈国强博客|陈国强新闻)指出，拐点的出现还与国家第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息有关，这些政策“卡”住了房地产市场的咽喉，也抑制了部分超前消费和投资性购房需求，“目前，国际、国内的经济面临很多不确定因素，这些也导致我们购房者出现比较明显的观望心态。”
他国演绎“奥运行情” 暴涨暴跌各不相同
奥运概念和宏观经济环境，都在对房价走势产生影响。在那些曾经举办过奥运会的城市，像悉尼、汉城、亚特兰大、希腊等，它们的奥运地产行情又是怎么上演的？
全球专业房地产服务公司仲量联行北京研究部经理本#zhPoint#克斯藤森指出：“城市与城市之间的情况是不一样的，我觉得最好的例子就是西班牙的巴塞罗那，奥运会之前大兴土木，在房地产和基础设施建设上进行了大量的投资，短期内大量楼房拔地而起，但巴塞罗那的经济并没有发生根本性转变，所以奥运会后出现价格大幅下调。”
据统计，1986年-1993年，巴塞罗那房价上涨了250-300%，但随着奥运会的结束，房价大幅下降，最大年度跌幅达到50%，直到1999年才逐渐出现好转，很多人因炒楼发了财，也有很多人被套牢。与巴塞罗那截然相反的是，汉城1988年举办奥运会后，房价一直涨到1995年；悉尼1993年申办2000年奥运会成功以后，房价以每年10%以上的速度涨到2000年，而悉尼奥运会召开之后，悉尼的房价因惯性作用持续涨到2003年底。同为奥运举办城市，情况为何大相径庭？
本#zhPoint#克斯藤森一语道破天机：“支撑房地产市场增长的主要需求推动力，还是由人口和收入的增长决定的，与奥运会本身几乎没有关系。唯一能把奥运和楼市联系起来的，就是这个市场中存在投机行为，但投机导致的价格上涨，总会回落的。”
奥运后房价走向何处？ 由价值决定 向理性回归
尽管当前的楼市前景并不明朗，但棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟却并不担心，他们正在紧锣密鼓地着手在北京建一个更加高档的酒店式公寓。曾伟认为：“奥运在北京历史上只是一个瞬间，目前中国的城市化还在进行中，奥运之后北京的经济仍会持续发展，北京高档住宅还有发展空间。”
本zhPoint克斯藤森说，奥运之后，无论是高端、中端还是低端住宅，房地产市场的健康发展都离不开一个真理，那便是价值高低决定市场大小，那些性价比低、品质差，靠炒作提价的楼盘，在市场回归理性、价格回归价值的过程中，必将跌回原形；而那些有特色的、地段优越的，性价比高的楼盘，价格依然会坚挺。本zhPoint克斯藤森刚刚和他的团队完成了一份名为《快速迈向新北京》的白皮书，其中指出，大量投资使得北京成为更加适宜居住和商业发展的地方，所以奥运会以后北京的房价不会有大幅回落，“2008年的市场将趋于稳定，我们预计2009、2010年，房价将回归理性。”
国家政策也将影响楼市走向。在今年政府工作报告中，国务院总理温家宝说：“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。”就此，清华大学布鲁金斯公共政策研究中心主任肖耿博士指出：目前，中国房地产市场已经由“单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，即“市场的归市场、保障的归保障”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变住房消费者“被迫”购买高价房的状况。
快评 奥运经济不是一场“风暴”
在经过了一轮暴涨之后，目前，中国的房地产市场总算出现了“稳定”，既没有在所谓的“奥运行情”中再度上涨，也没出现悲观者预想中的大幅下跌，楼价还是平稳地往前走着。
很多炒房客相信：奥运会将推动房价暴涨，而奥运会后房价又将暴跌。事实已经证明，他们错了。不但经济学家、政府官员，就连普通老百姓们也意识到：奥运会对于中国经济的影响，并不像一场风暴，是一个短期强效应，而应该是中国经济的一个组成部分，一条长路中的一段美丽历程。奥运让世界看到了一个更真实、更充满活力的中国，也让更多的投资者看到了高速发展的中国所蕴藏的更多的商业机会。而这对于房地产市场来说，才是最长远的一个利好。
稳定增长、持续发展的房地产市场符合国家的政策，也符合老百姓的购买能力与心理预期。只有一个理性、健康、有序的市场，才能带来房价的稳定，也只有这样一个市场，才不会出现人们最担心的暴涨暴跌。
一句话：千万别高估了奥运会对于房价的短期作用，也千万别低估了奥运会对于房价的长期拉动。 |
|
| 来源：新浪房产 发布时间：2008-8-5 访问次数：1943 关闭本页 |
|
|
|
|