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| 白住三年还能赚钱 “保本回购”龙泊圣地 |
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房价涨还是跌，买还是不买？这是困扰所有购房者的一个问题。的确，今年以来，中原楼市量跌价涨的走势，让购房者摸不着头脑。
购房者的担忧怎么解决？位于新郑龙湖的一家开发商，推出了先让利、再保本回购的措施，在业界掀起轩然大波。开发商称，这是降低购房风险，提升市场信心的营销手段。
业内人士称，对住宅而言，这种“白住三年，还能赚钱”的营销手段在中原楼市算是“开天辟地”的创新，在一定程度上会有效刺激市场。但广大购房者更关心的是，这种保本回购的“馅饼”到底香不香？
【营销出招】
买套房白住三年还赚钱
买还是不买？对郑州市民陈先生来说，这是一个困扰自己很久的问题。去年底，面对高企的房价，陈先生咬咬牙，准备当“房奴”，但王石的“拐点论”，让他捂紧了钱包。
但更令陈先生困惑的是，深圳、北京等大城市的楼市“拐点”，在郑州却看不到，虽然市场冷，郑州的房价却在缓慢攀升。
由郑州物价局发布的数据显示，今年前六个月，商品住宅实际销售24981套，比去年同期少卖了10055套，同比减少28.7%。但是商品住宅实际销售均价为每平方米3963元，比去年同期上涨19.76%，每平方米涨了654元。
等到啥时候买房能少花钱，陈先生天天看报纸，却得不到一个确切的答案。7月21日，一个在商都网上刊登的广告，让陈先生顿时有了买房的冲动。
这条广告的大致内容是，“买房好时机，稳健投资有利可图。购房满三年，保本回购再赚18%，买房又赚利息，轻松赚钱就是这么简单。”陈先生打过咨询电话后得知，在这里买房子，如果三年后房价跌了，你觉得吃亏，开发商以118%的价格回购，以一套价值20万元的房子为例，三年后不想要了，开发商回购，业主还可得到2.36万元的利息。
陈先生算了一下，这相当于买套房，白住三年，还能赚钱。
【开发商】
“保本回购”为增强市场信心
保本回购信息的发布者，居易国际龙泊圣地项目策划部经理楚广军称，三年保本回购是营销手段，现在很多购房者担心买房后，价格会下降，那么开发商就给他个信心，把风险承担下来。
陈先生担心，虽然有合同约定，但万一开发商破产了，去找谁要钱？楚广军说，居易国际是一家知名公司，此次保本回购共推出600多套房子，每平方米价格从4000多元到9000多元不等，这些钱居易国际还赔得起。
楚广军强调，“保本回购”的房子，定价不高，是先打过折扣的，两项合计，开发商让利达10%。另外，业主装修房子的钱不能退。
楚广军承认，当前市场不太好，为回笼资金，所以推出“保本回购”的营销举措，同时，龙泊圣地项目还推出66套小户型特价房，每平方米均价在2000元以上，比原价格优惠700元。“三年保本回购”似乎真是号准了购房者的脉，楚广军说，7月20日这个信息在网站上挂了不到一天，就成交了两套。
得知“三年保本回购”的消息后，河南省房地产业商会秘书长赵进京评价说，这样做一是给消费者信心，二是刺激市场，值得其他开发商效仿。
赵进京说，由于银根紧缩，现在开发商缺钱，购房者观望情绪严重，需要“刺激”。
赵进京分析说，7月17日，郑州市统计局发布数据显示，从今年上半年郑州房地产开发资金来源看，银行贷款的增速同比下降10.9个百分点。为了弥补开发运作资金不足，地产企业不得不增加自有资金的投入。上半年房地产企业自有资金投入34.9亿元，增长36.8%。与此同时，房地产企业利用外资大幅增长，上半年利用外资9.8亿元，比去年同期增长8.9倍。然而，房地产市场有价无市的局面仍在继续。
在这样的背景下，房产商也开始积极应对疲软楼市，媒体报道，今年中原楼市流行“送大礼”。买房送汽车、送公积金、送双气集资费……“买就送”成了郑州很多楼盘促销的“常规武器”。
赵进京认为，三年“保本回购”举措和单纯的“送大礼”不同，它是营销手段的创新，对房地产行业有积极意义。
【法学界人士】
“保本回购”法无禁止
陈先生的朋友提醒他，当前的银行存款利率是两个百分点多一点，而龙泊圣地项目“保本回购”，每年的利息可达6%，这是否有违相关金融法规？更让人担心的是，商铺中的包租回购行为带有非法融资的性质，“保本回购”是否也有融资嫌疑？
对于陈先生的疑问，河南经东律师事务所成永律师认为，保本回购作为一种营销手段不违法，如果开发商每年的回报率太高就违法了，因为银行贷款利率是8个百分点多一点，最高法院在1991年曾出台规定，民间个人借贷不得超过贷款利率的4倍，但单位向个人借贷没有法律规定，所以说龙泊圣地的“保本回购”行为法无禁止。
成永解释说，包租回购的宣传诸如“10年返租”、“投资回报率高达15%”等，已经违法。这些广告以借助大商家承租商场而发展的长期包租销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。“虚拟产权式商铺”这一销售模式在全国各地曾大行其道。
事实上，“虚拟产权式商铺”就是不少发展商资金回笼的工具，属于一种变相融资行为。而其真正的问题在于，10年包租期内会不会出问题，10年包租期满后业主怎么办？“虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”，已经为市场埋下了隐患。以10年包租期来说，如果10年包租期内，由于开发商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。
河南王牌企划公司董事长上官同君认为，开发商的算盘打得很精，银行对房地产项目的贷款审查非常严格，这是业内公开的秘密，而通过保本回购的运作，即使所有人士都退房，开发商也以合法形式得到了宝贵的资金，而且付出的融资成本非常低。
上官同君说，确切地说，保本回购是金融产品。他说，开发商可以直降10%让利，这是卖楼。但保本回购，这样做，带有资本运作的色彩。
陈先生觉得，保本回购这个馅饼是不是真的香甜可口，由于新郑龙湖离郑州太远，现在自己也不知道。“如果郑州市区的所有开发商能够积极响应，也推出保本回购，才能真正让购房者受益，这样大家‘吃’起来才算可口。”
在接受记者采访时，郑州市区的多家开发商认为，保本回购是种创新，至于能否让购房者动心，还需要观察，郑州市区和新郑情况不一样，好房子不愁卖，不能简单地模仿。
业主因为房子降价，向开发商索赔，这样的事例在深圳曾经发生过，龙泊圣地项目的保本回购和特价房会不会遭遇这样的境况？楚广军说，作为有实力的开发商，这一点已经考虑到了，推出的优惠价房源不会和已售房源发生冲突。 |
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| 来源：东方今报 发布时间：2008-7-24 访问次数：2422 关闭本页 |
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