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| 2008楼市是个炼金炉 |
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一位业内人士说过，房地产行业“调整”并不可怕，就好比将矿石放进“炼金炉”，丢掉的是杂质，留下的会是真金白银的硬通货。当我们一味关注宏观政策和经济形势对房地产行业的打击时，我们不妨试着想想，这也将会促进整个行业的提升。
可喜的是，从2008年上半年，先知先觉的郑州企业已经开始研究这种“炼金术”的秘诀了，“谨慎拿地、多渠道融资、细分市场”成为今年楼市鲜明的变化。我们相信，假以时日，房地产企业能真正掌握点石成金的本领，建造出一个个优质的楼盘，让老百姓在实现“居者有其屋”的梦想后，真正做到 “居者优其屋”。
疯狂不再 开发商拿地趋谨慎
相较于2007年郑州土地市场，房地产企业频繁举牌，轮番“肉搏”，“地王”接二连三出现的现象，2008年上半年郑州的土地市场则显得波澜不惊，呈现出土地价格相对平稳，开发商拿地趋于谨慎的态势。
据深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司提供的数据显示，2008年1~5月份，郑州土地市场商品房用地成交27宗，共2834.53亩，仅一宗土地用途为商业，其他均为居住用地，其中通过招拍挂方式成交12宗，协议出让15宗。而在楼市所谓的“红五月”，郑州市竟然没有挂牌成交一宗土地。
与去年“没有最贵，只有更贵”的土地价格相比，今年上半年的土地成交价格相对“低调”很多。除郑州电视台25亩土地和菜王村土地因为地段较好挂牌成交单价较高外，其他几宗土地成交单价均不是很高，即便是4月18日鑫苑拿的北区两块非城中村土地，成交价格仅为200万元出头，与去年同类地块价格接近。
今年上半年成交的土地绝大多数为城中村土地，所以竞争场面基本没有出现，和去年开发商频繁举牌、轮番“肉搏”的场面相比，今年上半年的土地竞价显得更为冷清，7个城中村改造项目，均是在无人竞价的前提下成交。值得注意的是，6月24日新近挂牌成交的佛岗城中村土地，每亩101.98万元的土地单价，则创下城中村土地挂牌出让价格新低。
深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理盛斌认为，国家宏观调控的累积效应对土地市场的影响是明显的，如今开发商融资受阻，销售收入也不理想，不少企业已经“苟延残喘”，将资金放在土地上不如攥在手里安全；另外，去年一些疯狂拿地的大企业也因为“地多钱少”，怕一时消化不了而被“撑死”，因此今年上半年的土地市场才会变得波澜不惊。
据郑州市土地储备中心公布的数据显示，2008年下半年将会向市场推出各类建设用地2900多亩，共19块地，用途包括住宅用地以及工业、商业用地。业内人士预测，这些地估计会有2900多亩，预计将在八九月以后陆续推向市场。
根据郑州市的土地利用规划，今年共有4400多亩住宅用地推向市场，是近年来土地放量供应最大的一年。盛斌认为，继去年郑州土地供应缩减后，再度出现了放量。如果这些土地真正按时入市，郑州土地供应紧张的状况有望得到缓解，而土地价格则有望进一步回落。
资金断粮 开发商四处找米下锅
房地产行业是一个资金密集型的产业，如今，在持续紧缩的金融政策下，银行纷纷收起了贷款的“口袋”，这对于过度依赖银行贷款的房地产企业而言，无疑是次强制性“断粮”，“资金链”紧绷的压力下，郑州的房地产企业开始寻找其他的融资途径。
上市去！近年来郑州房地产企业开始关注这一“圈钱”的工具。2007年末，鑫苑成功在美国纽约证券交易所上市。时隔半年，2008年6月6日，建业在香港成功上市，开启2008年内地房地产企业在香港资本市场的“破冰之旅”。业内人士指出，在宏观调控的大背景下，能逆势上市即是最大胜利，不能尽快走向资本市场的房地产企业，它的未来命运一定是被不断边缘化。
但上市融资并非是所有企业都“玩得起”的游戏，上市仅限于实力企业之间的“游戏”，相对于全国5万多家房地产企业而言，能有幸上市的企业不足1％，较高的运营成本、约束机制以及规范化运营的要求抬高了企业入“市”的门槛。
在“地产股”遭遇“冷遇”尴尬，屡屡跌破股价的今天，上市融资似乎仅仅是一张画好的大饼，看起来香甜，但并不容易吃到嘴里。如何才能实现融资，郑州开发商将目光投向了私募基金。
2008年6月28日，北京盛诺金基金在居易国际度假酒店召开投资说明会，求“钱”若渴的开发商们发现，上市并不是融资的唯一出路。
北京盛诺金基金投资管理公司董事长马世杰介绍，盛诺金基金可以直接投资，也可以全资收购兼并以及参股股权投资。
居易国际，无疑是郑州最早采用私募基金本土的企业，早在2004年运作21世纪社区和凯旋门时就与盛诺金基金进行了合作，多元化的融资渠道让居易国际走在同行的前列。
据业内人士透露，郑州已经有几家房地产企业开始转变观念，开始以接收私募基金的方式进行融资，这其中包括了天明、思达等郑州一线房地产企业。
私募基金的出现，为房地产企业提供了一种全新的融资渠道，这种方式能否成为救市良药呢？
河南财经学院工程管理系教授刘社认为，私募基金仅仅是一种融资方式，能否救市并不好说。私募将改善融资结构，结合市场充裕资金，投资高成本行业，增加房地产企业自有资金比重，可以肯定的是今后房地产市场融资的渠道应该是多元化的，房地产金融正在成为市场的主流，房地产只有信贷而没有金融的历史将被改写。
理性回归 开发商走细分市场之路
2008年，在信贷政策持续
紧缩的背景下，房地产市场进入
“滞胀”初期，郑州房地产企业已
经深刻地认识到，往年“卖房如卖菜”的日子已经一去不复返了，唯有研究产品和市场，适时进行调整，走“细分”之路才能赢得市场。
这种理性的回归首先体现在户型设计上，紧凑户型，这个曾经在市场上难觅踪迹的户型，如今借助“调整”之风登上舞台，并开始“大行其道”。
记者踩盘时发现，如今市场上的80平方米的紧凑两房、100平方米的精致三房开始多了起来，就连50平方米的小户型也一改往年“标准间”的模样，被设计成一室一厅一厨一卫的格局，用“麻雀虽小，五脏俱全”来形容再合适不过。思达·大户人家、鑫苑·景园、建业·香槟圣园等楼盘即是典型的楼盘。
记者还发现，如今的紧凑户型并不是以牺牲舒适性为代价的，户型设计好像玩了一次空间魔术，小空间里有了大“智慧”，紧凑户型里同样可以享受到宜居的生活。
深圳泰辰置业顾问有限公司副总经理徐均认为，“90、70”政策以来，特别是市场进入“调整期”以来，开发商主动与市场需求相适应，在户型设计上进行了很大的改进，面积虽然小了，但不减少居住品质，反而变得更加宜居。
刘社则表示，以前郑州的户型比较呆板和单一，产品和需求曾经是“错位”的，如今开发商能够主动迎合市场需求，研究户型创新，可以说是有效解决了消费者“买得起”的问题，无形中扩大了市场份额。
同质化严重，是前些年郑州楼市的一大诟病，而今，针对“窄众”市场的产品开始频频亮相，成为市场理性回归的一大特征。
“开发商在市场细分上的不断进步，是推动产品品质不断升级的动力之一。一个成功的企业，不但要在初始的产品定位上有极强的针对性，而且在营销手法上，也必须深得‘手术刀’式的市场解剖技艺。”河南新田置业有限公司总经理丁盟曾有这样的感慨。
纵观郑州市场，鑫苑·景园将花园洋房搬进市中心，东方今典将企业独栋办公的概念引入郑州，打造成总部企业基地，郑州国贸中心·创意STUDIO，为创意产业量身定做，并带动周边相关产业的发展，这些都是针对“窄众”市场的经典产品。曾有业内人士这么说过，郑州楼市已经进入了“精确制导”的时代。 |
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| 来源：东方今报记者 王磊 发布时间：2008-7-16 访问次数：1912 关闭本页 |
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