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| 土地流拍底价成交大降温 全国土地市场疲软 |
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上半年6656元/m2！
地价虽创新高
市场依然冰冻
“一亿四千二百万第一次、一亿四千二百万第二次、一亿四千二百万第三次，成交。”随着6月30日广州土地拍卖会上一声锤响，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场：推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交，还创造了近两年土地拍卖会最快的“10分钟速度”。
拍卖的冷场却难阻地价的飙升。统计数据显示，今年上半年，广州一级市场出让的商住用地楼面地价为6656元/平方米，再创历史新高，比去年同期大幅增长121%。在今年中国经济增幅预期调低，股市、楼市表现一蹶不振，各地土地纷纷出现流拍的情况下，这样的增幅显得不合大势。
对此，业内人士认为，地价不可能脱离大的经济环境一枝独秀，员村地王这一特殊因素使今年上半年的地价走势异于大市。地价的创新高，也难以消除土地市场的冰冻。
数据统计地价大涨121%
经纬地产的统计数字显示，去年广州一级土地市场上，商住用地的楼面地价为4393元/平方米，同比增长68.5%，增幅远超楼价。不过，其增长轨迹和楼价一样，都是去年9月达到最高峰，然后逐步回落。
但在今年上半年楼价停滞不前的情况下，广州商住用地的楼面地价再次出现大幅增长。据统计，今年上半年，一级土地市场出让的商住用地总金额为52.8亿元，比去年的19.9亿元翻了两番多。折算成楼面地价，今年上半年为历史新高的6656元/平方米，比去年同期的3009元/平方米上涨了121%。在中国经济增速可能持续回落、上证综指下跌约50%、楼市信心严重不足等一片向下的形势下，地价逆市大幅增长不合常理。
市场现象流拍+底价成交
“上半年的地价是特殊原因造成的，”专业人士吴定金认为，今年1月出让的员村地王，因地理位置优越，最后楼面地价达到广州历史次高的13053元/平方米，而其成交金额占今年上半年出让总金额的近78%。单价高、总量大的员村地王，使上半年全市楼面地价大幅上升。“扣除员村地块，其他地块的楼面地价才能反映今年土地市场的真实情况。”
如果扣除员村地块，今年一级市场上出让的住宅用地，楼面地价仅有2463元/平方米，比去年还低44%。例如本次拍卖的越秀区南堤二马路商住地，属于三面望江的优质地块，但仅以1.42亿元的底价成交，楼面地价只有1850元/平方米。
此外，自去年底的楼市“拐点”以来，北京、深圳等一线城市都出现了土地流拍，这样的现象同样出现在广州。今年2月，南沙住宅地块07NJY-3因无人应价而流拍，这是广州继2006年后又一次有商住用地出现流拍。不仅如此，今年的土地出让还开始出现了“10分钟拍卖会”的现象。6月30日推出的3幅地块，1幅流拍，1幅只有一家报价而不用竞价，另1幅有2家报价，但只举了一次牌即告成交，整个过程只有十多分钟。现场有观看者说，他们的同伴因为停车迟了十来分钟，结果拍卖会已经结束了。
“流拍、底价成交、10分钟速度等现象，说明去年9月土地一级市场出现颓势后，今年更进入冰冻期。只要目前的市场氛围不发生改变，土地市场的冰冻就难以消除。”
深层剖析“赚钱”任务重
去年，开发商在广州一级土地市场上拿地总金额高达325.32亿元，“花钱”是开发商的一大表现。但在今年股市大溃退、再融资金额小，银行贷款又收紧的情况下，开发商的资金链开始紧张，“赚钱”就成为今年最重要的任务。
国泰君安一份报告显示，去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候，广州还地款价的高峰将出现在9月，去年大量拿地的开发商压力最大。而今年1-4月份，广州商品住宅月销售面积都不到40万平方米，开发商回笼资金的最重要途径———销售也显得困难重重，在这种情况下，开发商想得更多的是———如何卖更多的楼，而不是拿更多的地。在6月30日的土地拍卖会上，记者问一老城区的开发商为什么不拿越秀区的江景地块，他说：“那要1亿多元呀，我们没有那么多钱。”而1亿多元的地块，在去年根本就排不上号。
“资金没有去年充裕是今年上半年开发商拿地热情减退的一个重要原因。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为。此外，因为“赚钱”任务重，部分开发商开始卖地，二级土地市场上的成交增多，使开发商在一级土地市场上拿地减少。当然，市场走势不明，开发商也不敢大量投入。
也有持不同观点、长期看好楼市的开发商，准备逆市拿地。但政府今年上半年推出的商住地块不多，要在土地一级市场上拿地的愿望恐怕较难实现。 文/记者 张秀钦
上半年，出让面积增47%
全年，推地意欲并不强
大地块增多带动
2005-2008年的上半年，广州国土房管局在商住用地一级市场上的动作都不大，公开出让的次数都在3-4次之间，地块在5-6幅之间。
在6月30日的土地拍卖会上，市房管局的拍卖师说：“这是今年以来的第三次土地拍卖会。”三次，和去年商住用地一级市场拍卖的次数相同。不同的是，今年公开出让的商住地块里，大地块增多。其中，3幅用地面积都超过了10万平方米，去年仅有1幅超过10万平方米。因此，即使今年上半年成功出让的商住用地比去年同期少1幅，但公开出让的用地面积依然达到了378640平方米（流拍的南沙07NJY-3地块没有计算入内），与去年同期的257732平方米相比，增长了约47%。
统计数字显示，今年广州出让的商住用地，规划总建筑面积达793221平方米，比去年上半年的659927平方米增长了20%。
全年推地量减少
在2008年的住房建设计划里，广州市今年供应的商品住房用地面积为2.5-4平方公里，和去年5平方公里的硬性规定相比，今年商品住房用地供应弹性增大、总量减少。
从去年的供应情况来看，商住用地公开出让的第一个高峰出现在7月份，而目前市国土房管局的土地出让公告里，7月份依然没有该类型土地出让。从出让的预告来看，即使到惯常土地出让最高峰的9月份，大规模公开出让住宅用地的可能性也非常小。合富辉煌房地产首席分析师黎文江表示，今年楼市成交量较低迷，大幅推地已起不到有效的调控作用，政府肯定会降低推地力度。“像6月30日推出的烂尾地，房管局是根据法院的要求，解决拆迁户的问题而进行出让的，并不是房管局主动推出商住地。”政府推地、开发商拿地都不积极，去年推出293.67万平方米商住用地的情况，在今年不会出现。
■政府动向
统计数字显示，今年上半年，广州市在一级土地市场上公开出让的商住用地面积达378640平方米，比去年同期增长47%；出让地块总建筑面积达793221平方米，比去年同期增长20%。
业内人士认为，即使如此，在推地的调控作用很小的情况下，政府今年的推地意欲并不强，不会重现去年大规模推出商住用地的情况。
今年上半年广州土地出让与去年同期比较
今年上半年 去年上半年(平方米) 同比
(平方米) 增长
用地面积 378640 257732 ↑约47%
总建筑面积 793221 659927 ↑20%
制表：潘刚
全国土地市场一片疲软
■城市连线
据不完全统计，自去年10月以来的半个月时间，全国土地市场流拍土地超过50块，不少土地以底价成交，超出底价成交者寥寥无几，这一现象在南方城市更为普遍。
统计局数据显示，5月份，全国土地开发面积分类指数为96.42，比4月份回落0.46点，同比下降1.35点。
中投证券最新公布的一份研究报告显示，一线城市土地开发与购置增速放缓。北京、上海、深圳土地开发面积和购置面积的规模和增速呈现不同程度的下降，其中，上海的下降趋势非常显著。
●北京：
四环以内地块首次流拍
1月16日，北京迎来了今年首次土地集中入市，当天有7幅土地招标、挂牌出让，但参与的开发商寥寥无几，就连最被看好的3地块也仅有6家开发商参与投标。热门的广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京实行土地公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。
5月27日，北京市土地储备中心两块挂牌出让的土地成交，其成交价均高出起拍价不多。目前仍有数块土地未结束挂牌竞价。其中，朝阳区一些地块，至今无开发商报价。
6月北京产权交易所发布的消息显示，5月和6月两个月内，北京共有7幅土地在该所发布出让消息，出让土地总面积约120万平方米。相关负责人表示，如此集中地转让土地开发权，在北交所成立以来从未有过。由于土地市场不景气，原本预计的二季度土地供应潮，可能将再次延期。
尽管今年北京土地市场总体来说“风光不再”，但在局部地块仍出现多家开发商争夺土地的场面。5月19日推出的北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村三块住宅、金融及公共服务设施用地很受欢迎，中粮地产历经100多次竞争，付出总价25.9亿元。其中，最贵的A-10地块最终成交价为12.8亿元，是起拍价的3.5倍多。
今年以来，北京土地成交萎缩，但土地招拍挂情形仍比国内其他三个一线城市好。今年1-5月，北京房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比去年同期增长21.6%，增速比一季度回落17.7个百分点。
●上海：
“普陀地王”遭遇退地
在上海，去年的“普陀地王”遭遇退地。去年9月，长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，当时的成交价超出底价的250%，楼面地价高达1.65万元/平方米。而近日，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。
今年4月，上海土地拍卖也首次遇“冷”，8幅土地挂牌拍卖，竟有2幅无人问津。此外，据统计，今年3月中旬以来，上海已有6家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块、安徽合肥的土地项目等，出让方包括有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。
●深圳：
1-4月仅1/3居住用地成交
深圳土地房产交易中心统计显示，今年1-4月，该市共出让居住性用地9宗，仅有3宗成交，其中1宗还是限价房用地，土地出让市场继续了去年下半年开始的萎靡。
4月份，深圳两次公开出让居住用地，分别有5宗和3宗土地。不过两次拍卖均只有1块土地成交，其他6宗全部流拍。
●南京：
史上最短土地拍卖会
一线城市土地市场的颓势正在向市场状况比较平稳的二三线城市蔓延。由于竞争者少，很多城市都出现了历史上时间最短的土地拍卖会。
6月底，南京土地拍卖市场以往几十轮竞逐的场面并未上演，从开拍到结束仅仅2分钟，被誉为南京历史上最短的土地拍卖会。当天，曾被认为是“顶级地块”的2块宝地以1块流拍、1块以底价成交的境况冷清收场。
●福州：
近万元地王遭遇退地
退地潮也在各地掀起。去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
开发商获得土地的N种方式
■相关链接
在房地产行业中，土地储备应该是一个先行指数，土地的供应量决定着该企业第二年、第三年的商品房供应量。对于一个大型开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场占有率，就必须保证在商品房市场中的持续供给。换句话说，土地就是开发商的生命线。目前，开发商获得土地储备的方式有以下几种：
一、通过土地市场方式获得。
发展商获得土地的最重要途径，就是通过在公开出让的土地市场中进行招、拍、挂等方式获得土地。在市场化程度较高的城市，如广州、深圳、北京、上海等地，政府每年都有土地供应计划，商家会选择好地块进而展开公平竞争。为了增强获得土地的机会，有些商家会采用强强联手、组成竞买联合体的方式进行举牌。
二、通过资本市场合作获得土地，包括投资参股、土地收购等方式。
业内人士介绍，在投资参股中包括用资金入股，也包括用土地入股。一方有钱没地，另一方有地没钱，就用参股的方式来解决。用资金参与开发项目，或者用资金与土地互换，而各自形成股权，这在大企业中比较常见。
三、通过行政划拨方式获得。
例如目前政府推行的经济适用房地块，就是这种方式。土地是政府计划性安排划拨，商家可以参与其中。(陈玉霞 张秀钦 梁栋贤) |
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| 来源：羊网-羊城晚报 发布时间：2008-7-4 访问次数：1781 关闭本页 |
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