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| 北京高端楼盘短期放空 豪宅押宝"金九银十" |
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2008年的阳春三月，北京中低楼盘市场开始出现复苏的迹象。当月第一周，新开盘项目多达9个，新增供应套数较前一周增加了861%，供应面积增加了634%。
但这番景象仅限于每平方米售价在20000元以下的楼盘，高端市场似乎还在持续着去年11月份以来的低迷。
《新地标》调查采访了北京近20个高端楼盘的相关人士，它们几乎不约而同地改变了策略，大多数将推盘时间押后至北京奥运后的九十月份。
这与去年春天开发商们的“踌躇满志”形成反差。
也许，去年年底那场突然袭来的“滞销”风暴，和近年来有关奥运后楼市涨跌的大讨论，让开发商不敢轻举妄动。理论上，“金九银十”是楼市销售旺季。但在那时高端楼盘“集中放量”之后，开发商们的“押宝”是否适得其反呢？
这是2008年北京高端楼盘市场遇到的一个新命题。
豪宅放空现象
在经历了2007年前三季度的热卖和年底的滞销之后，高端住宅市场似乎需要更多的时间“休整”。2008年的前三个月，高端住宅的“新鲜血液”少得可怜：只有西苑好山居、圣世一品、珠江帝景、东外公馆、燕西臺和远洋公馆6个项目在2008年有新的供应。这其中圣世一品、珠江帝景、和燕西臺还属于项目后期。
位于东三环京广中心旁的圣世一品是今年最先发力的高档项目之一，2007年11月其D座272套开盘销售，时隔3个月，B座206套住宅也于2月底开盘。
圣世一品最新开盘价为32000元/平方米。“以项目的地段和品质，这样的价格很难得。因为我们是淡季开盘，才会低开高走，几个月后必定升值！”在项目售楼处，销售人员努力地说服着记者。
在现场记者能看到不时有看房人前来打听项目情况。据销售人员讲，最近每天能有十几拨看房人，比去年11月份开盘时明显增加。“所以要买还是趁现在，价格低，选择余地大。”销售员最后这样强调。
销售员的话显然只是想打消购房者的观望情绪，从北京市房地产交易管理网上可以看到：B座待售套数为206套，截止3月21日仅签约18套。这一速度却还处于“领先”地位。
今年已经取得销售许可证的另外5个高档项目，签约数量均为“0”。
当记者致电这些新近取得销售许可证的高端项目时，得到的答案几乎一致：项目的销售计划不在3月份。
“现在刚开始建售楼处，正式开盘要等二三个月左右。”当记者致电1月18日就已取得销售许可证的西苑好山居时，接电话的却是龙湖地产另一个项目——滟澜山的售楼员。该售楼员表示，由于西苑好山居还不具备开盘条件，电话线路就被接到了滟澜山。
和滟澜山情况类似，东外公馆销售人员也在电话中告诉记者：售楼处正在建设，最快也要4月开盘。几个新项目中最早面市的要数远洋公馆，据销售人员称：项目将于3月29日正式开盘。
2008年前3月几乎没有新高档项目入市，市场供应的主力依旧是去年在售项目的后期。
为何新项目纷纷把销售计划延后？业内人士表示：这并非看涨时的惜售，主要是为了避开淡季滞销的影响。
“2007年10月开始施行的购房新政和股市大跌让高档住宅的需求量大幅缩水，到了2008年滞销局面没有丝毫扭转，因此高档住宅开发商开始调整销售节奏，希望借助5、6月份的楼市旺季完成突围。”第一太平戴维斯项目策划部董事徐伟成这样解释今年第一季度的豪宅放空现象。
各显神通
摆在年初留在市场上的高档项目面前的难题是，如何在市场低迷的情况下顺利销售。
伴随着“拐点论”的甚嚣尘上和销售淡季的到来，打折促销成了2008年新年楼市的主要动作。
尽管高档项目不会像大众楼盘一样轻易放下“身价”，但在价格上大多被“定格”在几个月前的水平。
为了赢得市场，也有高档项目选择低开高走的策略。
位于东四环的公园1872项目开盘前内部预计售价为22000元/平方米，但随后的楼市寒冬让开发商改变计划：1月26日开盘时，均价仅为16500元/平方米。
这一招果然奏效：项目1期推出的305套公寓当日就被认购180套。随后一个月该项目售价上调至18000元/平方米，到3月15日，记者在项目售楼处看到其售价已经调回至22000元/平方米的“目标价位”。
据知情人透露，公园1872之所以会牺牲销售业绩换取成交率，主要目的是为几个月后推出的高档住宅部分预热。据悉，其住宅将于5月入市，预计售价高达30000～40000元/平方米。
位于立汤路的珠江·壹千栋项目更是祭出奇招：3月中旬推出将购房首付分期的“置业无忧计划”，以分担购房者的资金压力和投资风险来刺激销售。
面对低迷的市场，除了在销售手法上做文章，开发商也开始把更多精力放在品质上。
西单地块上的西绒线26号项目开价42000元/平方米，早在2007年9月就已取得销售许可证。对此复地集团华北区营销总监曹伟称：“项目还有几处设计在修改，还不好对外宣传开盘。”
曹伟介绍：为了进一步提高项目的品质，项目外立面全部被更换为大理石，园林部分也做了多次修改。“这么做是希望把细节做到最好。”
但对此有业内人士指出：该项目地处核心位置并不愁卖，开发商提高品质的真正目的是为了能卖出更高的价格。“在2007年房价可以轻易翻番，但今年想卖高价就必须动脑筋。”该人士这样说道。
2008年，无论是地段好还是品质高的高端住宅，已经很难像过去两年那样左右逢源了。
“金九银十”集中放盘悬念
新盘销售的推迟并不意味着第二季度高档项目放量会有大幅增加，有业内人士认为，市场上浓厚的观望情绪还会持续一段时间。
“按照往年经验来看，每当重大政策出现，从购房者到开发商需要8至9个月的消化期。”庞博国际地产机构执行董事刘东(刘东博客,刘东新闻,刘东说吧)告诉记者。尽管他认为随着相对经济的发展，北京住宅高端购买力有增无减，但由于近期房地产市场的整体转冷和股市下挫都影响了购房者的热情，需要一段时间才能走出观望情绪。
如今的市场气氛与3年前颇为类似：在2005年，从3月开始的打击投机炒房措施频频出台，“旧国八条”、“新国八条”、期房限转、加大税收管理等政策让楼市需求在短时间内锐减。开发商明显感觉到客户成交的周期在拉长，客户决策速度变慢。
2005年的低潮持续了近一年。不同的是，今年很多开发商也加入了等待者的行列。
在刘东运作的项目中，很多没有销售压力的开发商客户都将入市时间延迟到了奥运后。“传统的金九银十将是一个集中放量期。”
面对并不明朗的市场局面，急功近利并不能解决问题，许多代表性豪宅项目都选择了按兵不动。
在每平方米房价由2002年的6000元飚涨到2007年底的31000元以后，山水文园这个百万平米大盘终于放慢了脚步。据该集团董事局主席李辙介绍，目前项目4期销售已经过半，但5期面市时间还没有敲定。
“长远地看高端市场肯定走高，因此没有必要着急。”李辙认为，在市场不再火热的情况下，项目更应当控制销售节奏。
2007年9月山水文园4期共20万平方米，分为公寓和别墅。目前10万平方米的公寓已经销售80%，别墅部分将于近期开始销售，预计4期将在半年内销售完毕。李辙告诉记者：“2008年整个集团的销售目标是20亿～40亿，单是山水文园项目的销售压力不大。”按照目前单价，山水文园只要销售10万平方米就可完成集团全年目标，这仅相当于4期一半体量。这样看5期产品确实不急于推出。
如今没有人认为2008年高端住宅还会延续前两年的牛市，但市场的转冷不意味着没有机会，此时销售更需要的是理智。
同样在2007年风光的御园项目把别墅价格卖到了43000元/平方米，目前1期67套别墅和公寓产品已经全部售完。进入2008年，御园2期4万余平米的开盘计划尚未确定。有熟悉该项目的人士透露2期推出时间将在奥运后。
“开发进度由整体营销节奏和工程审批多因素决定，晚入市的御园2期并不会错过销售机会。”御园销售总监梁利也表示：奥运之后北京的地位将进一步加强，土地价值也会进一步提升，因此高端项目长远的市场前景被看好。
但对于等待时机的豪宅开发商而言，这样做也有另一种风险。
由于银根紧缩政策，开发商从银行获得的资金必定受到限制，即便是资金充裕的大型开发商，公司名下各开发项目之间对于资金的流动性要求也很高，因此延长开发周期意味着更大的资金压力。而上市企业尽管资金压力小很多，但若是项目停滞不卖，对股民信心也会造成消极印象，进而影响股价。 |
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| 来源：中国房地产报 发布时间：2008-4-8 访问次数：1623 关闭本页 |
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