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| 济南市：中观经济环境与宏观环境差异较大——区域经济逆势上 |
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尽管从全国范围来看，2008年货币紧缩，固定资产投资受限，经济增长回稳。但是因为一些特殊因素，济南市的经济走势与全国大势并不一致。具体地说就是以下几个因素：
首先是全运会因素。根据以往的经验，受基础设施全面改善，大规模固定资产投资拉动等综合因素的影响，全运会举办城市在全运会前后都会出现一个明显的经济增长跳跃期。因此可以预计，济南市2008年的经济增长将会继续维持高位运行，在配套场馆、基础设施建设等因素的推动下，济南市固定资产规模很难压缩。
其次，是京沪高铁济南西客站的建设。京沪高铁作为国家战略工程，连接长三角经济圈和环渤海经济圈，建成之后将带来全国范围内的资源和人才重组，对沿线城市具有极其重要的意义。济南作为京沪高铁中点上的城市，高铁建成通车后，距离北京2个小时车程，距离上海3个小时车程，与北京、上海连成半日生活圈。分别比目前铁路交通压缩2小时和9小时，这种时空压缩是沿线城市中幅度最大的。高铁对于济南的意义，首先可以整合全国资源进行自我发展，其次，在对接这种大规模资源分配的过程中，济南市自身城市功能和空间格局的调整。所有的这一切都会对济南市房地产发展产生深刻的影响。
再次，城市化进程和基础设施建设规模保持较高水平。受上述全运会、高铁、园林博览会等因素以及济南市城市发展的内在推动影响，济南市城市建设力度也在不断加大，快速公交系统建设、小清河改造工程、棚户区拆迁改造等重大市政建设都在稳步推进中。而且这些配套工程都有明确地时间限制，必须在规定的时间点这完成。因此，最近两年之内，济南市固定资产投资规模，特别是与房地产相关联的固定资产投资规模，不仅不会萎缩，反而会出现一个高潮。
在这些因素的推动之下，济南市经济增长还将持续较快增长，固定资产投资规模，尤其是市政建设和房地产投资还会呈现较大幅度的增长。这说明尽管整体宏观经济面临增长回调、固定资产投资管制，但是济南市经济发展将继续保持高速增长，固定资产投资旺盛的局面。
——房地产业景气周期进入繁荣阶段
从2007年的市场形势来看，济南市商品房成交量也走出2005年以来的低谷，达到233万㎡左右，较去年增长22%。同时住宅年末价格比年初价格上涨15%。量价齐升的市场格局说明，济南市房地产已经走出了2005年以来的低谷，景气度开始回暖。
济南市房地产业的发展前景和市场格局与济南市中观经济发展息息相关。前面所提到的全运会、西客站片区建设、小清河改造、棚户区改造等，不仅大幅度提升了济南市的基础设施水平，而且涉及大规模的拆迁。其中仅棚户区改造在3年内的拆迁量就达到200万㎡，参照济南市2007年商品房233万㎡的总成交量，就可以看出由此释放的刚性需求对济南市房地产业的意义。
市场供给方面，2007年仅棚户区改造等旧城改造熟化土地资源超过580公顷，此外高铁片区起步区26平方公里在3年内启动，小清河整治将提供近1000公顷土地。而2007年土地出让总面积不足17公顷，可以预期在未来几年内，济南市土地供应会出现井喷行情，土地供应相对不足的局面将彻底改观。而且这些土地资源的区域分布格局也不再集中于中心城区和东部新城，而是相对均匀的分布在西部新城、东部新城、奥体中心、中心城区等片区内。
随着济南市城市基础设施水平的提升，受全运会和高铁等因素的拉动，一大批国内一线房地产开发企业开始陆续进入济南市场。本埠企业以及先期进入济南的外来开发商经过市场整合，开发实力也跃上了新台阶。可以预期，济南房地产市场供给不仅表现在产品规模的增加，而且表现在产品类型更加丰富、产品品质提升上。
——房地产市场全面开花，走势稳健
受基础设施水平改善和土地资源区域分布的影响，2008年济南市房地产将继续2007年呈现的房地产开发全面开花的格局，此前东部地区一枝独秀的局面将被扭转。传统上人居环境相对较差的西部、北部在大规模基础设施完善之后，人居环境得到了很大改善，这可以从区域房价涨幅上得到印证：2007年西部、北部住宅价格涨幅无论在绝对额还是相对幅度上都高于其他片区。同时土地资源分布的相对均衡，也进一步推动了房地产供给的区域均衡发展。不过应该看到，在基础设施水平、社会人文氛围、政府导向、市场惯性等因素的影响下，东部地区市场影响力在一段时期内还是要大于其他区域。
同时在内生需求和拆迁导致的刚性需求的强劲推动下，济南市房地产需求将会维持在较高水平。由于拆迁需求释放相对集中，而市场供给并不能同步增加，短期内供不应求的市场格局难以改变。受此影响，在中短期内济南市房价会依然维持相对较高的增长速度，这种局面将持续到后续土地供应陆续产生有效供给。 |
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| 来源：搜房网 发布时间：2008-3-19 访问次数：2080 关闭本页 |
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