升值 资产的天堂

2004年，张医生在沈阳某楼盘买了一套150多平方米的商品房，当时的单价是2600元。一直到去年，这家楼盘连续几期开发，房子已经卖到了每平方米6000元以上。经过3年，张医生转身成了百万富翁。今年还会有房子升值，至少地铁上盖物业就值得无限期待。

升值在望？

“奥运不是主要原因”

沈阳安邦置业发展有限公司董事长李卫东

可以说，2008年的地铁和金廊都是房价上涨的热点板块，而由于重大赛事带动房价上涨的先例在外地也有过，沈阳的奥体中心板块被大家看好也不意外，但奥体板块不同其他两个区块，涨价不会因为一个奥体中心而变化。

奥运会会带动整个沈阳的经济发展，房价作为其中一项，当然也会因此而提高。但作为人们居住的场所，房产涨价关键还是看配套的完善和区块的成熟，奥体中心板块也是这样。该地区的生活配套、大型商场、学校、医疗的完善程度是该地块房价上涨的因素。

“地铁房价将明显上涨”

沈阳居易置业有限公司总经理王宗伟

在城市近郊的楼盘，除了别墅等高端项目以外，大都还是工薪族购买的中档大盘，对于他们来说公共交通的好坏是选房的重要因素之一，所以地铁沿线的楼盘是最受欢迎的。地铁建设进程就是沿线楼盘房价提高的加速器，预计今年地铁沿线的楼盘房价将有一个比较明显的上涨，虽然幅度不好说，但肯定会高于其他项目的增幅。

“地铁楼盘能涨15%-20%”

恒大地产沈阳公司营销总监魏玉新

相关数据显示，广州地铁开工当年和第二年，沿线物业即升值15%—25%，开通后沿线物业则再次升值15%—25%。其他城市也出现了类似情形：2001年深圳地铁一号线开工建设，周边物业从当年6000元一路飚升到8000元—10000元，直至目前的1.5万—2万元甚至更高。三四年里升幅超过300%，租金增幅也达到2—5倍。

在沈阳，随着地铁一号线紧锣密鼓的施工，其沿线的房产也早已“涨”声一片。通过其他城市多年的地铁物业经验分析，同时结合沈阳目前房地产市场的现状，预计沈阳地铁一号线的沿线楼盘涨幅，最大也将达到15%—20%。

低价入市?

“降价更多会是小盘”

沈阳新希望置业有限公司董事兼项目总经理彭轻尘

是否会出现项目低价竞争的现象，要根据企业的规模而定。

在沈阳开发的一些大盘，不是跨行业开发集团就是拥有全国运作背景的企业，他们的资金实力都比较强，具有一定的抗风险能力。无论在资本实力、产品研发，还是营销策略方面，小盘都是无法与他们相比的。而且全国性公司都坚持统一经营原则，牵一发动全身，针对个别项目不会首先考虑降价问题。

处于竞争压力降低房价的企业更多的会是一些小盘，他们在经营上比较灵活，价格调整频率更高，降价可能性更大。

“万科降价不能带动整个行业”

辽宁东方恒鑫房地产开发有限公司营销总监接华

由于万科的带头降价，使很多人都认为楼市的拐点出现了，降价将成为一种必然现象。其实不然。万科的带头降价并不能带动整个行业的降价，但对行业的影响是有的，主要是一种心理影响，供、求双方都有。但是根据市场规律，供求会影响产品的价值。在沈阳，住房的刚性需求很大，城市人口的增长迅速、结婚人口逐年增加，在这种情况下，市场不至于会整体降价。

“信心不足小盘会跑”

华润置地（沈阳）有限公司营销总监梅晓红 

今年房地产市场即使不降价，也是形势非常严峻的一年，开发商之间的竞争已经不可避免，相比之下小盘的抗风险能力比较差。

在国家调控政策下，这些小盘对大势的判断，肯定会用各种办法进行解决。但在“寒流期”到来时，一些小盘肯定会抵挡不住。可能是资金问题，可能是政策限制，对自身没有信心的，可能就会选择降低价格加快销售速度，一边获得足够的流动资金，有的甚至可能退出市场。

旧房看涨？

“依然还有上涨空间”

辽宁凯隆房地产开发有限公司总经理许丽君

二手房的价格在2008年的市场上有一定上涨空间，尤其是地段、学区较好的二手房。房子依附土地存在，土地有限，商圈好，学区好的房子更有限。

举个例子，北行商圈五公里范围内的一套二手房，在2005年8月到2007年两年的时间里，价格上涨了近11%，从需求心理看，购房者要考虑生活成本和生活圈的配套。从这个上涨速度来看，2008年二手房的价格还是有一定上涨空间的。

“二手房价涨幅不大”

沈阳居易置业有限公司总经理王宗伟 

二手房受调控政策的影响比新建商品房要大，就沈阳情况看，二手房源多集中在沈河区、和平区的城市中心区域，而拥有这部分房源的住户，除了自住以外，即使为了改善环境再次购房，也不会把中心区域的房子卖掉，市场上这类房源就比较少。

2000年以后的次新房则集中在大东区、铁西区、皇姑区，受营业税的影响交易量也不会太多，综合这些因素，沈阳二手房的发展与新建商品房相比还是比较落后的，价格涨幅应该在新建房之下。

“二手房涨幅5%左右”

恒大地产沈阳公司营销总监魏玉新

在已经过去的2007年，全国排名前十的地产大鳄基本全部兵临沈阳，并大多取得了比较理想的土地开发资源。在这样的形势下，2008年的沈阳地产价格必将在大鳄们的群雄逐鹿中被有效地拉动。因此，虽然新开房源呈现出百花齐放的市场态势，但其居高不下的价格趋向，也必将极大地刺激二手房市场的进一步繁荣。初步估算，今年二手房还将以近5%的幅度向上拉升。

“价格不会赶超新房”

沈阳圣华天房地产开发有限公司副总经理尤琦

2008年沈阳的房产市场有一定的购买力，但由于土地、政策等原因，2008年市场可提供的房量与购买力相比不太充足，尤其是市中心，地铁板块等热点地段，房源紧缺，这样必定导致二手房价格的上涨。

但是，二手房毕竟是旧房子，总体使用功能不能与新房相比，而供暖、煤气等设施也会有不同程度的老旧，存在一些问题。所以，即使地段好，二手房的价格也不可能赶超新房。

特价房多？

“特价不是积极做法”

沈阳锦联置业有限公司总经理朱文刚

开发商要想不断发展，不能够只通过特价房来拉动销售，这并不是一种积极的做法。如果越来越多的开发商推特价产品来刺激销售，那市场就存在风险了。

从积极的角度看，企业应该根据自身的特点做出决策，不能跟风通过价格进行竞争。开发商还是应该根据不同的消费群体进行项目定位，提供不同的产品，定制不同的销售策略。把项目的规划、品质、配套、服务等各个方面做好，尽量不让项目有“死角”，避免自身定位和产品的偏差而造成更多特价房的出现。只要我们提供的产品货真价实、品质过硬，符合消费者的要求，销售就不是问题。

“不会用特价增大销量”

辽宁东方恒鑫房地产开发有限公司营销总监接华

根据目前的市场情况，开发商不会通过特价房来增大销量。无论是冬天楼市淡季，还是四季房交会上，很多企业都会推出一定量的特价房，但这都是一种普通的营销手段。因为一个项目中肯定会有一些产品力不是很强的房源，通常这些房源都会被作为特价房进行出售。

如果说基于市场形势不明朗，开发商通过特价房来拉动销售的话，要看一个项目推出特价房的比例是多少。如果比例过大，就可以认为这个项目是在全盘降价。

房型 生活的本源

在一条广告公司聚集的商业街上，一家餐馆在门面上贴了一条广告：24小时供应早餐。餐馆老板早已谙熟了广告公司作息无常的工作规律，特别为其员工设置了这一服务，人性化做到了超出常理。房子也一样，开发商要真正了解生活，才能做出真正适合消费者的房子。

小户“称霸”？“中、小户型都是主流”

沈阳新希望置业有限公司董事兼项目总经理彭轻尘　

从国家出台的各项金融、货币、税收、土地政策来看，主要是通过调整住房结构、引导合理消费来调控房地产市场需求。如物业税开征，其主要目的就是为了缓解收入分配不合理状况；土地政策是为了限制囤地增加市场有效供应；70/90政策是鼓励中小套型住宅的开发和消费。

2008年初国务院颁发的3号文件也从节约资源能源出发，强调提高土地使用效率，从而鼓励中小户型住宅的开发，保障中低价位、中小户型住宅的有效供应，引导购房者理性、科学地选购户型。就沈阳市场看，基本与中央的政策保持一致，中、小户型在开发和需求上都是市场主流。

“大户型开发量减少”

辽宁东川房地产开发有限公司销售经理于玲　　

为了能达到供求平衡，根据我国居民对住房面积的需求,国家在2006年5月份颁布了相关调控政策，出台了小户型90平方米所占比率70%的量化规定。同时，从购房者追求房屋的实用性和市场的销售状况两方面，更充分说明了小户型依然走俏。

前几年，个别房地产商由于开发的大户型在市场上所占比例过多，市场消化量有限，直接导致许多大户型房屋至今仍然处于销售状态，使得开发企业的资金无法迅速回笼。从目前来看，受国家政策的影响，大户型开发量有所减少，市场销售势头也开始好转。

多层终结？

“二环内高层占绝对主流”

沈阳步阳置业有限公司副总经理蒲万毅

提高土地利用率及拆迁成本加大，二环以内多层的开发面积将日益减少，沈阳二环内可开发土地量也在逐年下降。受此影响，建筑住宅的容积率也越来越高，二环以内的小高层、高层项目已经占开发总量的绝大份额，多层供应量将越来越少。

在二环以外，目前小高层、高层项目的比例还不是很大。由于此地交通相对滞后，同时高层电梯使用费用，公摊面积相对比较高；目前在二环外置业的人群多为拆迁户及周边县市来沈置业者，他们对高层的需求量比较小，因此开发量也相对较少。但随着地铁的修建，到达市区的时间缩短，尤其是项目周边配套日趋完善，加上环境的改善，人们越来越接受到二环外置业。

“高层增多大势所趋”

首创（置业）沈阳公司副总经理周晖　　

现在沈阳城市的土地供应量越来越少，而城市化进程又使得城市的人口密度不断增多，这就使得小高层、高层的大量开发成为发展的必然趋势。从北京、上海等一线城市看，高层住宅已经非常普遍，由于高层住宅视野宽阔，污染小，即便越高越贵，购房者也乐于接受。

目前沈阳市中心地区根本没有条件做多层产品，只能做高层住宅，只有一些城市边缘如北部、西部等地区对多层产品的开发量多一些。虽然高层刚出现时并不被消费者认可，但现在随着高层的陆续投入使用，对高层的认可度也在不断增加。

“多层多以洋房为主”

辽宁荣信房地产开发有限公司营销总监张丽红

考虑到地价和容积率等多方面原因，目前沈阳市场上的多层已经不多见了，而出现的多层也基本以洋房为主。由于消费者对居住环境看得越来越重，对建筑品质的要求也越来越高，因此，洋房的发展前景也比较让人看好。

由于市中心土地稀少等原因，多层产品开始向周边区域转移。从沈北的许多项目来看，荣信·森林里、阳光·洛可可等多层产品都多以洋房为主。而且相对于浑南区域来说，沈北地区拥有得天独厚的自然条件，无论从居住理念还是规划设计上来说，都适宜做洋房一类的高端住宅产品。

中式回归？

“整体实力最重要”

沈阳圣华天房地产开发有限公司副总经理尤琦

中式风格和异域风格其实只是外表的标新立异，这些风格的特征大都体现在楼体的外立面和园区规划上，内部的设计差别并不大。可以说，这些风格特征只是产品的一个卖点，一般一次置业的消费者可能会被其吸引，但经过两次以上置业的消费者还是会更注重房型、功能等实用的方面。所以说，真正能够让消费者满意的还是企业的整体实力。

“中式项目必是精品”

沈阳博荣置业有限公司总经理助理王刚

建筑风格是一个房地产项目灵魂的外在表现。毕竟目前的建筑技术和建筑形式是西方城市化进程中的产物，所以异域风格在沈阳地产项目中仍是主流。但中式风格的产品更符合中国人的生活理念和居住哲学，经过一段时间的积累和融合，中式风格的回归是必然趋势。而且正因为中式风格与现代建筑技术的结合有一定的困难，敢于尝试中式风格的开发企业也必须具备更强的实力、更多的勇气、更高的技术并承担更多的风险。这也注定了，2008年沈阳市场上敢于引领中式建筑风格的项目，必然是市场瞩目的精品项目。

“会有阶段性结束”

沈阳胜道地产顾问有限公司执行董事

沈阳市房地产营销策划协会会长陈牧远  

我个人认为中式风格和异域风格的楼盘并不是十分适合沈阳这样的现代化北方城市。沈阳的气候四季分明，中式风格项目的园区在秋冬两季较为萧条，而且沈阳的树种也不能支撑中式风格的布景需要，建好后的景观再造和维护也很艰难。所以我觉得之前两三年里中式风格只是一个过客。2008年在沈阳这样经济正在迅速发展的重工业城市里，这种风格会有一个阶段性的结束。至于异域风格，我认为沈阳应该选择与自己纬度相近国家的建筑和文化景观作为参考。总的说，我认为各种风格的产品在竞争的浪潮里会慢慢凸现。在2008年，最能受到消费者欢迎的应是那些能代表沈阳特色的都市化产品。

金地集团董事长凌克：

“现在买房好过三年后买”

就在一线楼市“拐点论”频出的时候，深圳地产巨头金地集团董事长凌克日前同样语出惊人：“现在买房好过三年后买！”

金地集团董事长凌克在金地集团内部的2008年年会之后表示，他并不认为现在中国的房地产市场出现了“拐点”，调整只是局部而且是暂时的。同时，有需要者现在购房好过三年之后再买。

他认为，一系列的调整和政策出台之后，中国今年的房地产价格不会出现爆发性地大幅度增长。未来的一段时间，中国房地产市场会以比较平稳的方式来进行增长。他说：“因为虽然市场存在短期的调整，但是长期来看房价是会缓慢上涨的。等到未来很多年过后，那个时候的房价跟现在比较起来肯定是上涨的。与其到时候再买，不如现在买。”

基于对市场的长期看好，凌克表示未来两年时间内，金地的战略依然是扩张而不是收缩，2008年、2009年仍然是金地高速发展时期。年报显示，金地2007年新增土地504万平方米，让公司的总体土地储备达到1136万平方米(权益部分994万平方米)。而另外的数据显示，截止到2007年年底，金地的土地储备的平均成本为2049元/平方米，2007年新获取的土地成本是3050元/平方米，而去年平均售价是9000元/平方米。

凌克称：“如果说能有合适的资金，现在都还是投资的好机会。”

至于会不会降价销售。凌克表示，会根据不同的区域、不同的市场来确定不同的销售方式。“有些区域降价幅度大、观望情绪特别浓，我们会做一些价格的下调和促销，来加快现金流的回收。但有些市场销售情况很好，例如沈阳、北京，我们没有理由去降价。”