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| 合作建房PK开发商 |
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引子
自去年开始，房价疯狂而快乐的涨。开发商的嘴巴笑歪了，政府忙坏了，购房者吓呆了。面对着还有可能继续上涨的房价压力，人们创造性的提出了集资建房概念，并展开实践。也许想像永远都比行动容易，集资建房一波未平一波又起，但总没有成功的案例可以让人复制，让人们激情四溢却又低潮而落。正如河南财经学院工程管理系主任李晓峰教授所言：愿望是美好的，但最后要成功的话，还是要走开发商的路子，产品也必须在市场化的条件下完成交易，他们最经济的做法，就是事前压缩了开发商的利润。
可尽管诸多困难，毕竟有良好的希望在鞭策那些倡导者，于是这些敢于在各地吃螃蟹的人们，奋勇向前精心探索，可他们能走多远呢？这么薄弱的力量该怎样挑动开发商那座大山呢？
河南博盛天下地产营销策划机构副总经理/营销总监 张东斌
河南盛润置业有限公司营销策划部经理 李涛
居易国际郑州龙泊圣地项目策划部经理 楚广军
河南六合置业有限公司营销总监 秦伟
你怎样看待个人集资建房?
秦伟：目前各地房地产市场上讨论的最热的话题莫过于集资建房，它能够吸引社会关注的原因，我认为主要有三点：据说一是省钱，可以使房价下降20%-30%；二是对于产品质量与品质可自行把握，省去了与开发商不必要的纠纷；三是不仅可根据自己的需要设计出自己喜欢的房子，还可通过集资建房，使业主参与社区文化建设，增强社区的凝聚力等等。 但其在操作性方面存在很大问题，推广起来很难，通过我对郑州市场的分析，个人集资建房的条件目前仍不成熟。
张东斌：“我的房子我做主，我们自己建造自己需要的房子”，这是目前消费者面对不断上涨的房价，渴望不再听任强势房地产开发商的摆布，以通过集资建房的方式，来取得房屋的定价权，从而在购买住房时得到更多的实惠。从消费者的良好愿望来说，我支持个人集资建房，不过还要继续观察。
李涛：我认为，购房者之所以选择个人合作建房，主要是考虑到个人的经济条件。因为他们不想受到高房价的拖累。如果成功了，就可以得到相对便宜的房子；如果不成功，五六年的时间正好用来存钱，到时候还可以重新选择。作为一名普通的社会成员，面对目前的楼市情形，这也是没有办法的事情，所以我个人既同情也持赞同态度。
楚广军：个人合作建房还在摸索阶段，全国也没有现成的例子可以借鉴。建成的房子质量如何，将来能不能按时交房，这些问题都不能不让人担心。尤其是在地块的选择上，一些交通便利的地皮，很多有实力的开发商尚且不一定能拍到手，而对于没有从业经验的一些普通老百姓而言，能否拍到地，以什么样的价钱拍到手，这都很难说。 所以面对很多老百姓的集资建房热情，我虽然很支持，但是抱有很谨慎的乐观态度。
从开发商的角度来分析，个人集资建房有哪些主要难题？
张东斌：合作建房虽然可降低购房成本，但由于这种建房模式是大家共同出建房款，因而在操作过程中的资金安全性问题，应引起集资者的注意。因为，合作建房作为一种新生事物，操作困难很大，时间也无法预计，不确定性因素很多。所以，市民在看到其美好一面的同时，也应对其伴随而生的风险进行充分考虑，因为这不仅需要热情也需要更多的理性。
秦伟：首先郑州的经济整体环境还处于初期，整体消费水平还处于起步阶段，消费者买房贷款居多。在资金实力上存在差异，使郑州的购房者不具备个人集资建房的前期条件。其次，郑州市民法律意识和投资意识相对温州、北京等城市较为淡薄，而这种形式也缺乏相关法律规定，操作性较差，市民的法律意识还需要达到较高的水平。还有专业化风险，无法保证土地购买价格的合理性、建筑设计的精确性、工程质量的可靠性。 最后是灰色费用风险，个人集资建房同样需要集权组织，从而无法避免房地产企业的相关弊端。
李涛：参与合作建房的群体是由许多个体市民组成的，大家为了同一个目标聚集在一起，但在他们的要求各不相同的情况下，很容易引起民事纠纷，作为合作建房组织，是否有相应的办法协调并统一大家的要求？在房屋建设过程中，集资建房的个人难免会面对复杂的开工手续，难免会与水、暖、电、气等部门打交道，这些部门的态度也直接关系到合作建房的成败。因为原来那些政策是面对企业法人的，而面对像集资建房这样的民间组织，由于没有先例，其操作性也会有很多困难。
楚广军：个人集资建房的确存在很多困难。第一，他们要与正规的房地产公司竞争拿地皮；
第二，组织要具有保证项目正常运作的能力；第三，除自筹资金外，项目启动还需要一笔可观的银行贷款。比如我所了解的郑州某律师事务所发起的建房组织，他们做了很多工作，银行、建筑商等各方的协调也已基本到位，但因为去年郑州成立了土地储备中心，而建筑用地的审批一直控制的很严格，所以他们征不来合适的土地，就只能停止了相关运作。
你认为政府面对个人集资建房应该做些什么？
李涛：房价持续上涨、住房供求失衡，沿海等大中城市个人集资建房的发展也很快。从购房者层面来看，个人集资建房可以在某种程度上解决中低收入老百姓的住房难问题，也能在一定程度上缓解住房市场的供应压力。但当前政府对个人集资建房还缺乏明确的法规和政策规定。要让个人集资建房健康发展，政府就必须给个人集资建房一个明确的政策，并把它列入政府工作规划，使之在政府的严格监控之下有序进行。
楚广军：个人认为，集资建房从侧面反映出我们房地产市场的某些问题。让居者有其屋不仅是老百姓的愿望，也是政府的责任之一。即使通过市场来调节居住需求，这也是有个度的，不能让房价高到老百姓担心的程度，因为老百姓除了买房子，还有其他方面的很多需求。如果仅住房一项就大大超出了预支，那么老百姓就无法进行其他方面的发展，也大大限制了消费预期。所以我想政府要努力的就是不断增加老百姓的收入。
秦伟：从目前来看，个人集资建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的，但个人集资建房谈成功还为时尚早。个人集资建房委托开发公司“拿地”，法律上是允许的。但是他们的约定能否实现，以及谁来监督房地产开发公司呢？关键问题在于，政策的变动和市场的风险不可预知。如果运作不当，个人集资建房将会出现社会问题。虽然这是政策上的盲点，但不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。政府对于个人集资建房政策，也应以积极调控，合理引导为主。
张东斌：中国自房改以后，通过市场手段来满足购房者需求的方式并没有什么问题，相反我们看到这不仅刺激了一个行业的发展，也使城市居民的住房条件得到了极大的改善，所以改革成绩是有目共睹的。但是房改以后，所有的需求都集中在这短短的几年之内，而中国人口庞大，劳动力廉价，再加上目前的通货膨胀，老百姓买房子是有很大压力。尽管国家很多政策都促使了住房保障的发展和完善，但是还是有些力不从心。所以个人认为，政府应该积极引导老百姓的住房消费需求，保证住房保障措施执行到位，并扩大保障范围。
个人集资建房对房地产市场有什么影响？
张东斌：从短期来看，个人集资建房对房地产不可能产生什么影响，因为它目前只处于一种探索和发展的初级阶段，实力几乎没有，所以它不可能撼动开发商的主流社会地位。如果展望长远的话，也要看其发展的结果如何，不能妄下评论。不过这种现象的出现，证明了房地产行业的某些问题，政府会基于这种民意要求，要么对房地产市场进行整顿，以打压房价；要么进一步做好住房保障工作，同时规范化管理个人集资建房行为。总体来说，政府会加强对房地产市场的监管，至于将出台怎样的政策，会对市场有何影响，值得关注。
秦伟：从城市住房生产角度来看，个人合作建房与社会化分工原则不相符。但是，这一观点存在的前提是：市场是一个充分的市场，不存在垄断情形，住房产品的提供是在有效竞争下完成的，因而这种产品的价格里不存在着垄断利润。基于此，中国的房地产市场就是一个非竞争的市场，而非竞争的结果就是超额利润，结果就是房价超高。未来的个人合作建房将可能由专业的住宅合作社来运作，这既有利于房地产市场的多元化发展，也满足社会分工原理。我认为，个人集资建房在成本、价格、营销上目前仍无法对房地产市场产生根本影响。
李涛：个人集资建房，也是普通老百姓的无奈之举，如果靠自身能够买到房子的话，可能没有人愿意去操这份心。但它仅处于一种概念阶段，还没有形成与开发商进行竞争的实力，那么对房地产市场的影响就很小了。不过这种方式变相反映了老百姓的不满，政府会对房地产行业进行调控，也就是打压房价，使市场的走势更加平稳。长远的看，如果这种方式得到很大发展的话，会分流很大一部分消费者，毕竟便宜的房子谁都想拥有。
楚广军：如果说这种方式成功的话，不仅会分流一部分购房者，也会促使房地产行业更为理性的发展，因为如果房产泡沫破裂的话，对谁都没有好处。不过我想目前最紧要的问题，政府可能会顺其自然发展，同时加紧住房保障制度的建设，以让更多老百姓满足住房需求。就这种方式本身来说，对房地产市场的影响非常有限，不过潜力很大，保持必要的关注吧。
个人集资建房的热潮，折射出我国房地产行业的什么问题？
李涛：从国家进行住房改革的初衷来说，是希望城镇居民通过市场获得较好的住房产品，同时也鼓励一个行业的发展，可谓利国利民。但是近年来，房地产的疯狂发展，又大大超出了老百姓甚至于国家的预期，大有失去控制的危险。这种情况的出现，一方面与我们国家的管理经验有关，使得某些政策的执行不到位；另一方面也是由于过度投资，因为国内外看好中国经济大势，过度的投资进入房地产行业，必将促使这个行业的非理性成长。所以，如何处理过度投资和流动资金的问题，是房地产行业的主要问题之一。
秦伟：从节约土地、资源与能源，提高住房供给体系效率的角度来看，中国要改善广大民众的住房条件，就应该推行住房建造的产业化、工业化，而并非是个人集资建房。首先由政府来积极地推行住房工业化政策，制定对住房建造的强制性工业化标准，并以此来建立起非营利住宅供给组织体系。这个体系不仅要反映消费者的需求，积极推行标准化生产，而且要在国家标准基础上完善国内住房建造体系，提高居民供给的覆盖率。个人集资建房的热潮，恰恰折射出我国房地产行业在成长过程中的不规范操作，以及价格涨幅与销售者心理预期之间的落差。
楚广军：这种情况的出现，一方面表明了我国房地产行业的发展超出了理性范围，需要政府有效的控制；另一方面也说明我国市场机制的成熟，因为这可以允许其他经济体进行房屋开发。只要解除了非法集资的问题，个人集资建房能够很好发展的话，将成为我们住房建设体系的很好补充，也表明我们房地产市场巨大的包容力。
张东斌：简单地说，房价超出了居民的承受能力，但是消费者又不能放弃对住房的需求，那就只能通过这种方式。但是这种方式又面临诸多问题，所以政府在面对这些有创造性的开发思路时，应该仔细研究和权衡，并完善这一开发路子。从而扩大住房产品来源多元化，有利于形成市场和消费者的梯级层次，打破开发商垄断市场供应的局面，能够允许不同性质的经济实体对同一住宅产品进行不同目的的开发，也是一种进步，而我们的房地产市场，也需要这一方面的进步。
如果收入房价比继续失衡，集资建房能否成为对抗开发商的主流形势？
秦伟：目前看来，集资建房很难在房地产市场上与开发商展开实质的、有影响的竞争，不能有效地消除垄断，对房地产市场价格影响有限。 必须指出的是，世界上有80多个国家建立了十多万个合作建房组织。在德国，在政府的大力支持下，住宅合作社是住宅建设的主要组织形式之一，由住宅合作社建造的住宅占到了新建住宅总数的30.9%。如果住宅合作社在我国得到政府的支持，并且发展到一定的水平，相信30%的市场份额，足以影响房地产市场的垄断行为和房地产价格的走势。这种影响的前提必须是发展专业的住宅合作社，而不是一群人为了一个项目来运作，应该将个人合作建房转变为专业的组织机构。
张东斌：从外国的实例来看，个人集资建房的确很有发展潜力，但是目前国内这方面的议论很热烈，行动也很多，只是没有可以被成功复制的模式，很多都是在探索阶段。如果政府支持这一现象的话，可以出国考察，再结合我们国家的实际，提出政策和法律范围内可行的方案。那么它的成熟，就不仅仅是分流消费者那么简单，极可能成为对抗开发商的主要形式。
楚广军：从消费者心理来说，只要收入足够，那么他们宁愿花钱买个省心，而不会为了省下几个钱去操那么大的心思。因为人们的时间和精力都是有限的，而个人集资建房要成功运作的话，就必须要有专人进行运作，像这种自发的没有功力刺激的自发行为，很难想像能够走的长远，因为开发过程不仅需要专业，也会面临很复杂的过程。所以集资建房能否成为房地产市场一种主流形式之一，具有很多变数，结果很难预料，在他没有成功之前，任何猜测都是不科学的。不过，作为老百姓的一员，我还是希望这种方式能够获得成功。
李涛：个人集资建房被老百姓热烈响应的原因，就是因为它房价低，所以大家期望自己建房子，而不受制于开发商。而在市场经济条件下，出现这一形式应该是政府的尴尬，因为供给住房的行为，完全应该是房地产市场的行为。所以如果没有房价失控的前提，住房保障政策又得到很好的执行和落实的话，那么个人集资建房就失去了存在的合理意义。那么按照中国政府的政策走向，国家和政府一定会倍加努力解决好住房难问题，所以我有很大的把握，证明这种形式不会成为主流形式。如果按照合作社的那种专业操作手法的话，那也跟个人集资建房不是一个概念，所以两者不能比较。 |
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| 来源：大河楼市网 发布时间：2008-1-24 访问次数：2852 关闭本页 |
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