仲量联行上海研究部总监何恩凯同时预测，随着2008年写字楼供应“井喷”年的临近，核心投资的交易数量、交易金额将会有较快速的增长。

 

机会性投资向核心投资转变

 

    仲量联行《全球房地产资本》报告显示，价值5美元的投资资本，正追逐着价值1美元的可投资房地产产品，并且全球的直接商业房地产投资从 2005年的4950亿美元，增加到了2006年的6820亿美元，涨幅达38%。更需要指出的是，这些投资者中有不少正在考虑追加他们所持有的核心房地产投资。

 

    而核心投资者对上海越来越关注。仲量联行上海资本市场投资部中国区董事韩瑞杰表示，从去年底开始，新茂大厦、海洋大厦、华山国际等几项资产交易，标志着上海已经开始形成核心投资市场。

 

    何恩凯表示，核心投资主要是指，购买基金注重长期投资、并具有长期稳定现金流，以及对投资回报率要求相对较低的长期投资者。据悉，核心投资的资金主要来源于退休基金和保险公司，银行借贷的额度一般在35%以下，拥有物业的年限为5-10年、甚至更长时间，对投资回报率要求在8%-12%。

 

    事实上，澳洲90%的优质办公物业，都是由核心投资者所持有。而上海在核心投资形成之前，上海的投资收购主要以机会性投资为主，机会性投资者一般持有物业的年限在3-5年，他们期望的投资回报率在20%以上。

 

上海楼市特质吸牢投资者

 

    何恩凯表示，上海核心投资的交易量将快速增长，而机会性投资者将更多的活跃在二、三线城市。他认为，由于机会性投资者对投资回报率预期较高，因此他们在上海越来越难找到合适的项目，但他们不会完全撤离上海。

 

    事实上，上海作为金融中心，拥有大量的高品质写字楼，上海的超甲级写字楼所具备的特质持续吸引着投资者的关注。过去几年中，投资者对上海办公楼市场核心资产的需求不断上升。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上刺激了需求的增长。

 

    上海市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元。随着跨国公司的不断增长，对写字楼的需求趋于稳定，这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险，从而使更多的办公物业上升成为核心资产。

 

    而一些机会投资者在实现了预期的内部收益率后，现在将设法出售其所持有物业。相信可售的核心资产的数量将会有所上升，因为这些早期进入的机构投资者已经完成了他们的投资目标，而核心投资者将取而代之来持有这些物业，从而进一步扩大核心投资市场的流动性。