9月9日上午9点，温州郑州个人合作建房协作联盟，在郑州一家酒店开了第一次碰头会，传出的消息令人振奋：在经历了多次无疾而终的尝试后，郑州个人合作建房曙光再现：郑州合作建房者将照搬温州合作建房模式、温州资本有望支持刚刚起步的郑州个人建房团……温州个人合作建房的发起者、2006年中国地产十大新闻人物之一的赵智强到现场面授机宜，让沉入水底的郑州个人合作建房看到了久违的希望。昨天上午，赵智强接受了记者的专访。

　　温州郑州个人合作建房协作联盟点燃“新希望”

　　9月9日上午9点，政四街未来宜居酒店，一间小会议室里，王华坐在赵智强旁边，倾听着赵智强侃侃而谈。王华身后，一条横幅印着王华和5个老乡发起的“温州郑州个人合作建房协作联盟”的字样。王华是滑县人，在郑州工作5年，以他每月的工资根本买不起郑州动辄每平方米4000元的商品房。王华所在的滑县老乡会，一直关注着个人合作建房的进展，王华甚至参加了一次个人合作建房组织，但最终的失败让这个参与者看到了个人合作建房不是一哄而上的简单合伙儿。今年年初，王华和老乡们看到温州人赵智强和伙伴在国内成功拿到个人合作建房的第一块地后，王华和老乡们坐不住了。

　　今年5月，王华和老乡召开了一个“合作建房研讨会”，当时就吸引了200多人参加，在会上，他们就决定：郑州个人合作建房的模式要拷贝温州的经验。

　　7月27日，王华们参考温州的模式，申请成立房产咨询公司，并和温州个人合作建房的发起人赵智强取得联系，寻求支持。9月8日，赵智强飞到郑州，连夜向他的追随者们传授合作建房技巧，并于9日上午和部分合作建房参与者会面，共商大事。

　　温州“操盘手”开出个人合作建房“诊断书”

　　来郑州之前，赵智强从网上查阅了大量关于郑州个人合作建房的消息，“每一次都有一个好的开始，但是走着走着，路就弯了”。并不标准的普通话里，透露出赵智强对郑州个人合作建房的失望。他说，郑州以前的合作建房，发起者都是松散的组织，“没有合法合理的平台，干不成事”。赵智强说，少了合法的主体，谁来和银行签约？谁又来和房产公司签约？而赵智强在温州运作的合作建房，是由他任秘书长的市场营销协会来做的，签约、出面谈判都是正规军。

　　合作建房在郑州屡屡失利的另一个症结就是操作不规范。“钱都存到一个个人账户上，怎么让人放心？”赵智强反问。资金监管必须引入银行，除此之外，别无他途。另外，委托有正规资质的房产商拿地、待建房屋，和银行签订信托合同等，都是郑州个人合作建房必须要走的路。否则，合作建房只是空谈。“合作建房绝对有市场，目前最大的风险来自政策层面。”说到合作建房的风险时，赵智强语气沉重，他说，个人合作建房是个法律空白，没有可以遵循的条条框框，合作建房者都是摸着石头过河。“合作建房关乎民生，让老百姓有房住也是各级政府的责任。”赵智强说，他相信政府会在不久的将来，将个人合作建房纳入立法程序，让更多老百姓受益。虽然政策不明朗，但按照规范动作“跳舞”，也不会出事。

　　他说，郑州的政府是开明的，不反对个人合作建房。只要郑州的合作建房能踏实拷贝温州的经验，完全按照市场化的运作模式走，更多市民住上合作建房将不会是梦想。目前，除了温州郑州个人合作建房协作联盟外，赵智强还将温州模式传播到了沈阳、上海、北京和成都。他在沈阳与人合作成立的房产咨询公司，已经担起合作建房的重担，并在今年8月份正式运营。“这次和郑州合作，我们还想开个先河。如果郑州在运作前期出现资金难题，温州将有可能帮他们渡过难关。”赵智强承诺。

　　在合作建房中，国内各城市走的路不尽相同，但是都遇到了3个性质相同的问题。合作建房前期准备阶段，各地都存在组织人员方面的困境，和郑州情况类似，缺少规范的平台，随之而来的困难就是，资金难以顺利到位，“没有平台，就筹不来钱”。进入合作建房的实质操作阶段后，拿不到建房土地，一度难倒很多城市的合作建房者。“郑州地块是有的，但北京、苏州等市就很难了，他们有钱，但是没有地。”赵智强说。

　　温州个人合作建房“路线图”

　　2005年4月，赵智强发起的“温州个人合作建房联盟”正式成立，成员260人。

　　他们以温州市市场营销协会(以下简称营销协会)的名义，组织个人合作建房，所有参与者预存20万~30万元不等的资金，他委托当地一家银行监管，并将拿地、建设事宜委托当地一家房地产商运作。在赵智强和他的伙伴们的操作下，合作建房的“温州模式”有了清晰的“路线图”：

　　1.以温州市市场营销协会为发起人，组建合作建房平台，作为建房主体，和每个参与合作建房者签订合同。

　　2.参与合作建房的个人和营销协会都在指定银行设立账户，然后与银行签订资金托管协议。个人资金打入营销协会账户时，协会向个人出具托管证明，规定资金只能用于土地投标、建房并在买地失败后返还到原个人账户上，确保个人的资金安全。

　　3.由营销协会出面，将拿地与建设程序委托一家有资质的房地产公司，先签订资产信托协议，委托开发商参与土地竞拍，招拍挂成功拿地后，进入正常的房屋建设阶段。这期间，因为有合法的信托协议，拿地、建房的控制权还掌握在合作建房者手里。

　　4.支付开发商总投资2%的费用，而营销公司则抽取总投资3%的费用。

　　5.房屋建好后，由营销公司和房产公司签订“商品房预售合同”，因房源都有房东，房屋分配则按照缴纳资金的先后顺序进行；对于建设的门面房，所有合作建房者有权按照市场价出售，获得现金。

　　温州合作建房“经济账”

　　2006年11月15日，赵智强带领的合作建房组织，委托一家正规房地产公司，花费1.0458亿元，拍得一块23亩的国有土地，开了国内合作建房的先河。这是一块面积较小的土地，大型房地产开发商无意在此开发房产。在没有任何对手的情况下，赵智强成功拿地。随后，合作建房进入封闭运作阶段。“我们的总投资在1.6亿元。”赵智强说，其间，他们委托待建房屋的房产公司将从中收取2%的建设费用；而运作中的其他费用和咨询公司的费用，则收取总投资的3%。“这3%的管理费用，其具体用途是不透明的。”赵智强笑了，和其他房地产开发公司一样，合作建房也要和各级部门、单位打交道，实际操作中会遇到很多不可预知的情况，而这些情况就是建房中普遍存在的灰色支出。“据我了解，一般情况下开发商的灰色支出在5%以上。”赵智强曾经在海南做过房地产，他对灰色支出很了解。

　　赵智强和他的伙伴筹划在这块地上建一幢高层住宅，规划面积为2.5万多平方米，260户住宅，临街商铺面积约2800平方米。“我们打算将商铺一次性卖掉，这样一来，我们的住宅每平方米成本价就降到5300元，而周围商品房的均价已达到30000多元每平方米。”赵智强算了算说。

　　温州模式流程

　　成立公司作为建房主体

　　指定银行设立账户并签订资金托管委托协议

　　委托有资质的房地产公司参与土地竞拍

　　拿地后开始建设房屋

　　支付房地产公司2%费用

　　按约定分配房源