供求矛盾加剧，房价快速上涨

　　2006年全市住宅新增供应接近700万平米，6.7万套单位，与去年相比，面积基本持平，但住宅套数下降14%；而销售面积700余万平米，与去年900万相比，下降了22%。2006年全市商品住宅销售均价9132元，比去年上涨29.7%。从各月房价走势看，1、2、3、4月份房价有涨有跌，但基本保持在7900-8200元之间，5、6、7、8四个月的涨幅显著，一度突破10000元，9月以后房价回落并启稳，价格水平稳定在9300-9600元之间。后4月的房价与前4个月相比，整体抬升了1400元。

　　供求矛盾加剧是导致房价快速上涨的主要原因。近几年深圳住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，从2003年到2005年连续三年供求比不足1，尤其是2005年，商品住宅销售面积突破900万，而供应面积仅有700万，不仅当年的新增供应一扫而光，存量面积也得到大量消化，供求矛盾凸现，房价也从2004年的5980元，涨到05年的7040元。进入到2006年，新增供应仍维持去年的水平，部分项目因调整套型比例延迟施工，客观上减少了有效供应，而需求与去年相比有增无减，供需矛盾十分突出，一个新项目出来往往会引来成倍的求购者，价格快速上涨在所难免。

　　销售规模的下降则是由于新增供应不充分以及存量房所剩不多导致。今年楼市成交的一个显著特点就是供应牵引销售走，供应量放大的月份，销售量也紧随放大，供应量减少的月份，销售量也立即萎缩。经过统计，国土局公布的成交数据里超过8成来自今年新售的项目，侧面见证了今年新推项目的火爆。

　　影响房价的因素众多，但最终都是通过供给和需求来影响商品住宅价格。今年政府出台的9070户型调控政策，就旨在调整供给结构，缓解供求矛盾，稳定住房价格。但由于房地产开发周期比较长，其对楼市的作用尚未在今年得到体现。

楼市热点：龙华与布吉

　　今年深圳楼市的热点主要集中在龙华、布吉、宝安中心区、西乡、蛇口五地，新盘多，销售火，推售量以及销售量占全市的比例都分别在六成以上，热点区域仍然是去年的延续，以紧邻城市核心区的关口区域为主。

　　龙华本年度有15个项目取得预售许可并入市销售，推出住宅100万余平方米，占宝安全区住宅供应总量的40%，主要分布在布龙公路以南的区域。不仅供应量大，大盘、名盘也多，如建筑规模达43万平米的春华四季园，建筑面积42万平方米的金地梅陇镇,以及圣莫丽斯、碧水龙庭、七里香榭、星河丹堤等。龙华近几年的住宅供应量呈不断上升趋势，到今年突破100万平米，同比增加55%，成为全区供应量最大的片区。销售方面，整体比较理想，截止12月中旬，06年推出的新盘总共成交住宅7560套，占片区总推出量的84.5%，占宝安新盘总成交量的40%。价格方面波动不大，普通项目的价格集中在6500-7100元/平方米之间，均价约为6800元/平方米，同比上涨约34%，小于宝安中心区、西乡的上涨幅度。而由于圣莫丽斯、星河丹堤等别墅物业成交较多，使龙华区域整体均价达到8700元/平方米。

　　布吉是龙岗房地产市场最为活跃的片区，住宅供应量、销售量稳居全区之首，且比例远超其它片区。2006年布吉住宅批售量占全区的40％，成交量占全区36％。虽新推大盘相对不多，但由于布吉片区楼盘众多，加推单位层出不穷，几乎每月都有新盘推出，市场表现非常活跃。从住宅供应结构来看，布吉主要以中低档物业为主，户型以2房3房为主，占供应的8成。价格方面，素来布吉片区价格增长缓慢，然而今年以来价格增长较为迅速，2006年全年布吉楼盘成交均价预计在5969元/平方米左右，比05年上涨了32.47％，高于龙岗全区22.38％的增长幅度。不过布吉片区的均价水平没有超过龙岗区的平均水平，布吉房地产要全面崛起还有待于交通、以及各项市政配套设施的进一步跟进。

户型供应，90平米以上三房是主流

　　截止到12月中旬，2006年全市批售住宅6.5万套，其中三房最多，占总体比例的37%，其次是两房，占总体比例的27%。在三房的户型当中，92%的三房面积超过90平米，占总体比例的34%，仅有8%的三房面积在90平米以下，占总体比例的3%。可见三房仍是市场需求最多的户型，但如何突破面积限制，设计出功能齐全、居住舒适的90平米以下三房，将是 “9070”户型政策得以顺利执行的关键。

　　总本上今年全市的户型供给偏大，90平米以下的户型占48%，90平米以上的户型占52%，与“9070”套型规定有较大差距。各分区90㎡以下房型的比例并不均匀，宝安37%，龙岗39%，南山47%，罗湖69%，盐田72%，福田76%。关内90㎡以下与90㎡以上房型的套数比为6:4，与“9070”差距较小；关外90㎡以下与90㎡以上房型套数比为3.8:6.2，与“9070”差距较大。因此户型调控对于关内市场，变化不大，影响相对有限。关外的住宅供应结构则会发生大逆转，今年的土地出让全部在关外，6月1日以后深圳公开出让的77.6万平米住宅用地，其中39%“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的70%以上”，61%“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的95%以上”。经过统计，这批住宅90平米以下房型达到145万平米（不含公共租赁房），由于全部在关外，会使关外的供应结构发生较大改变。关外以中大户型为主流的供应结构将发生逆转。

土地出让围绕高新产业带布局，房地产开发向关外产业人群倾斜

　　今年政府共出让住宅用地15宗，面积100.9万平方米，可建设商品住宅面积达204.5万平方米，相当于今年住宅批售量的30%。其中宝安出让44.7万平米，可建商品住宅面积达78.3万平米，龙岗出让56.2万平米，可建商品住宅面积126.2万平米。

　　从交易方式看，十一块住宅用通过招标方式出让，占总出让用地的75%，平均楼面地价为2884元/平米。通过拍卖方式出让的三块地共21.3万平米，平均楼面地价为3949元/平米，一块3.8万平米的住宅用地挂牌出让，楼面地价为2200元/平米。拍卖比招标的楼面地价平均要高37%，下半年出让的地块基本上是采用招标方式，有效抑制了地价的涨幅。

　　今年政府出让的商品住宅用地，平均楼面地价为3034元/㎡，与去年2372元的平均楼面地价相比，上涨28%，略低于深圳市房价的上涨幅度。

　　今年下半年出让的住宅用地看，11块地，分布在坪山、观澜、宝龙、龙岗中心城、光明、松岗、西乡等地，基本上围绕着我市的高新产业带布局，房地产开发向关外产业人群倾斜的意图十分明显。其中发展较为成熟的龙岗大工业区、宝龙工业区，观澜-龙华工业区、光明南工业区等产业带，获得的商品住房用地份额明显较多。这些地块所在区域大部分房地产开发起步晚，市场发育不成熟，但拿到这些地块的开发商均为深圳的大型房地产企业，如招商、中海、中信、万科、天健、振业等，品牌发展商的开发经验丰富，理念成熟，整合优势资源的能力较强，他们进入后，通常能有效提升当地的开发水准，同时产生巨大的市场号召力，有效吸引多方客源，带动当地房地产市场的跳跃发展，而楼市热点也会伴随着这些项目的开发向城市边缘地区过度。

2007年楼市展望

　　明年住宅供应将出现两个显著变化：一个是90平米以下中小户型比例显著放大，另一个是关外供应量显著增多，这两个因素将促成关内与关外、大户型与中小户型的房价产生分化。

　　关内受到用地限制，住宅项目比较稀缺，主要依靠存量用地及旧改释放的量，其中大户型的打造会与国际水准接轨，趋向阔而豪，类似金域蓝湾三期、华润二期，小户型则向酒店化、商务化功能转化，趋向小而精，类似旧改项目金地名津。无论大户型还是小户型，产品都会进一步升级，以实现最高价值争取最高利润为目的，价格不断攀升，并成为海内外投资者追逐的目标。

　　关外项目， 90平米以下房型会向设计舒适、功能齐全、适宜居家的方向发展，如何突破面积限制，尽可能多的增加功能空间，抢占90平米以上大中户型客户市场成为开发商们思考的重点课题。在新政约束下，90平米以下房型供应激增，同质化竞争加剧，价格不可避免地成为竞争的核心。而关外大户型虽然也会慢慢减少，但受到小户型左右或上下自由打通灵活组合的威胁，房价大幅上涨难度较大。

　　今年出让的土地明年下半年能形成有效供应，关外将出现大量6000-7000元的住宅物业，与深圳平均房价保持3000元左右的价格差，能有效平抑深圳房价上涨的幅度，上市量越多，对房价的平抑作用越明显；另外，别墅物业象圣莫丽斯、星河丹堤、香蜜湖一号等已在06年消化较多，07年会显著减少，不会对房价造成较大的拉升；第三关外成交比例进一步上升也会对全市房价有所抑制。综合各种因素，2007年深圳平均房价的涨幅将保持在5%-10%左右的合理范围，中低收入者将能在关外实现置业计划。