在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等3大潜在金融风险。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。

　　——摘自10月31日《中国证券报》登载的《中国金融稳定报告（2006）》

　　当朋友邀我写一篇关于《中国金融稳定报告（2006）》之于房地产问题的文章以参加他们组织的讨论时，我找遍了央行网站，却只能看到该报告的摘要，未能找到全文，而摘要里没有多少关于房地产的文字。辗转找到《中国证券报》，才见到上述文字。上述内容在央行网站发布报告（摘要）时被删掉了，是因为它不重要吗？还是因为怕被过于泛滥地解读？中国本轮房地产调控政策的尴尬和无奈由此可见一斑。

　　调控：既要防“房价龙卷风”，也要防“房价漩涡”

  自从国家对房地产实施宏观调控以来，业界对国家空观调控的政策的理解一直莫衷一是，对有些看似矛盾的措施更是百思不得其解。解读央行报告的上述内容，我们的思路会豁然开朗，我们可以清楚地领会到本轮宏观调控所面临的基本任务。
 
　　1、房地产价格不能出现较大幅度的下跌。否则，就会导致银行资本的缩水和对房地产信贷的进一步紧缩，从而推动房价的进一步下降，这种“房价下降—信贷紧缩—房价再降”的漩涡式循环（即“房价漩涡”），将把已被房地产初步“套牢”的中国金融和宏观经济推向深渊；

　　2、房地产价格也不能再像前几年那样大涨。否则，因为中国老百姓的购买力确实有限，当购房大军中的投机性购买多到一定程度并开始退出的时候，就会形成大量的“空方”而使当时的房价出现大幅度的下跌，而房价的下跌就会使原来较高房价所形成的资产大幅度缩水，从而破坏整个金融环境。换句话说，房价如果在短时间内上涨过快，就必将给上述漩涡式运动积累更大的势能，恶性循环一旦真的爆发，快速攀升的房价就好比“龙卷风”，忽然间把我们卷向空中，其后果可想而知；

  　3、为了遏制上述 “房价漩涡”以及“房价龙卷风”的形成，银行以及国家相关调控部门，必须采取适当措施，以确保房价既不要大起也不要大落，即不要形成大的波动。不形成大的波动是控制金融风险、稳定宏观经济的根本着眼点和关键。

　　既要防涨，也要防落，既要防疯狂拉高的房价“龙卷风”，又要防无法遏止的房价“旋涡”，这是本轮房地产宏观调控的两难选择，也是容易让开发商和购房者微观决策犯难的政策根源。

　　防“漩涡”：构筑房价“止跌壁垒”

　　那么，如何遏制那可怕的“房价漩涡”的到来呢？

　　最基本的思路就是要构筑好“房价止跌壁垒”。

　　到目前为止，房地产新政中已经有今后还会有不断的措施为房价止跌，如“紧缩地根”等，最近北京银监会发出了禁止给未封顶楼盘按揭的通知，实际上在减小不良贷款率的同时，加大了开发商“产品成本”中的“资金成本”，从而降低了项目的投资回报率，成本的加大、投资回报率的降低，必然造成供应量的减少和售价的提高。所以，今后的房地产调控，会不断强化现有房价的基础性地位。极少数房价畸高的城市，在房价回落到一定程度（回落幅度决不可能太大）以后，也会不断在那个价位上巩固其基础性地位。

　　所以，当宏观调控在少数城市造成房价明显下跌以后，央行就有些急了，于是，今年的金融稳定报告就出现了本文题记中的那段文字。如果，房价进一步出现下跌迹象，央行们会更急，还会有更多的调控手段出来“止跌”。
 
　　防“龙卷风”：让房价涨幅悠着点

　　但是另一方面，房价也不能看到央行们投鼠忌器而有恃无恐地疯长啊。所以，宏观调控就是要让房地产市场悠着点，就是要防止房价酿成龙卷风。

　　遏制房价的涨幅，关键就是要控制住购房需求，准确地说，就是要使购房需求缓慢地释放。地产新政的基本定位就是要使房地产业持续健康地发展。既然要发展，就不能没有市场需求，而前一时期需求太猛，供应不足，并进而引发了投机性需求，这是部分地区房价畸高的原因，一系列新政措施，使这种需求受到了遏制。但许多人误解了新政的目的，以为是要把房价“打压”下去，按照前文分析，政府根本就不是要把房价打压下去，如果真把房价打压下去，“房价漩涡”就可能要开始运行了，那是央行最害怕的，也是整个国民经济都很害怕的。
 
　　由此，可以做个小小的推论：限制期房预售按揭的措施会从北京逐步扩展到全国。因为这样既可以减小不良贷款率，减小银行的贷款风险，又可以通过提高房地产开发项目的资金成本而减小房价下跌的可能性。当然，如果全国大部分地区房价的涨幅还未控制到理想的程度，类似这种会提高房价上涨可能性的措施就会慎重出台。

    沿着上述分析，我们还可以得出一系列的推论，甚至预测出房地产调控政策在未来一个时期的发展脉络。

链接：

　　央行昨天发布《2006年金融稳定报告》,央行首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。

　　央行昨天发布《2006年金融稳定报告》（下简称《报告》），对国内金融业现状及货币政策的执行情况等进行阐述。记者注意到，在这份长达169页的长篇报告中，央行首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。

　　《报告》指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的潜在风险。当前房地产价格走向尚不明朗，如果房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产的信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。

　　巧合的是，渣打银行近日发布的报告也提出，受房价调控政策影响，今年前两个季度，已有约240亿美元的热钱撤离中国境内。热钱的流出将对房价上涨起到遏制作用。

　　虽然对房价下跌可能引发的风险作出预警，但央行表示，目前仍有相当大的住房需求未得到满足，市场对商品房相当数量的投资和投机需求将继续存在。因此在政策执行方面，央行将继续保持政策的持续性，重点控制房地产的过度投资行为。截至2005年末，我国16家银行个人住房贷款余额为20258亿元，比上年增长1772亿。

　　■相关

　　存款保险制度将设合理赔付额度

　　昨天发布的《报告》首次对存款人关心的存款保险制度进行描述。央行表示，为加强存款人信心，建立存款保险制度已迫在眉睫。

　　《报告》解释说，所谓存款保险制度是指，存款业金融机构按规定标准参加存款保险并缴纳保费。当某一家存款类金融机构倒闭或破产时，由管理保费的存款类保险机构按规定标准向存款人予以赔付。存款保险制度的建立，将打破“银行倒闭，国家买单”的陈规。

　　央行表示，多数专家认为，包括国有银行、股份制银行、城商行、农信社、邮储银行、合作银行在内的所有存款类机构都应进行存款保险。而机构缴纳的保费也应与其资产规模、资本充足率等财务指标挂钩。

　　具体到对存款人的赔付额度方面，央行在《报告》中列举了一组数据，并明确了存款保险要以“保护多数中小存款人利益”的大原则。数据显示，2005年，我国存款金额不超过5万元、10万元、20万元、50万元的账户数量分别占国内账户总额的96.18%、98.32%、99.32%、99.7%。央行表示，数据调查情况将成为设立赔付额标准的重要参考依据。