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| 温州“个案”催生合作建房联盟 上海“难仿” |
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相关人士称，上海出让土地面积大、总价高，依靠集资竞买方式难以作为
一度在各地风起云涌的“个人合作集资建房”浪潮，在经历了一段时间的沉寂后，率先在温州“破冰”，而北京的发起人于凌罡也在众多支持者力挺之下锁定了意向地块。
“上海不可能单纯复制温州或是北京的操作方式，毕竟地域性、市场表现都有所不同。”昨天，上海首倡合作定制建房的“上海家圆”发起人之一朱剑向上海证券报记者表示，目前虽然上海的个人集资建房不像温州、北京等地有了一些实质性进展，但是已有两、三块地进入视野范围，“正在洽谈之中。”
朱剑坦率表示，在上海房地产市场操作个人集资建房“的确有点难度”，因为上海的出让土地面积大、总价高；加之系列调控政策出台之后，市场观望气氛表现浓郁，因此单纯依靠集资竞买地块的方式难以作为。而温州的成功经验同样有其局限性，具备业内人脉的“牵头人”是重要影响因素。“目前虽然有许多上海中小开发商手中的土地愿意出让，但地理位置稍好些的，开发商对于土地价值均有较高预期，不愿意以太低实价转让；价格合理的，地段又不好，这对我们来说，没有多大意义。”
今年8月份，“上海家圆”的宝山计划被披露，当时的消息称，“上海家圆”与上海宝山区的一家开发商达成合作意向，建成之后的房价会比周边商品房均价至少低1000元/平方米，但是该项目最后却以失败告终。朱剑认为，由于房价差幅的公开化，使得开发商感受到不小压力，这无意中也对个人集资建房造成了阻力。“可能我们会尽量寻找不具可比性的地块进行选择。”他说，“等待本身也是一种投资。”
近期，由温州市市场营销协会发起的个人集资建房破冰，委托的房地产开发商竞得政府挂牌出让的25亩土地，对合作建房者无疑是加注了一剂“强心针”。北京的于凌罡也宣布，北京市国土局土地交易市场即将入市的海淀区花园路25号居住用地成为意向目标，消息一经传出，北京合作建房报名处已聚集有140多人，集资金额达2000万元，初步具备竞拍土地资格。
但是业内人士指出，个人集资建房过程中牵涉到的拿地资格、资金管理、建设成本等问题还不是主要因素。从客观条件来看，上海土地市场公开出让的土地以大面积供应为主，类似温州模式的小面积用地几乎不可能出现。同时，也有人担心个人集资建房暴露出了最为讳言的房地产成本问题，会受到来自于多方面不同利益集团的抵触———虽然采取过各种折衷方式，如团购、与开发商合作建房等，但最后总是不了了之。从长远来看，个人集资建房能否真正成功，还有一个大大的问号。（唐文祺）
温州个案催生合作建房联盟
专家提示，温州具备“家族式”投资传统，但个案不能消除潜在风险
受温州集资合作建房者成功拿地推动，包括广州、武汉、沈阳、温州、北京、惠州及深圳等7个城市加入的全国合作建房联盟也将于本月底宣告成立。昨天，联盟筹备人之一的温州合作建房发起人赵智强向上海证券报表示，“联盟”仅为松散性质的组织，不存在制度障碍，温州首块集资建房用地也已进入拿地后的正常运作阶段。
但是专家提醒，温州合作建房项目后续操作还有众多问题有待观察，而且温州模式有其“市场文化”的特殊性，并不完全代表市场主流的方向。
“市场如此热衷个人集资的合作建房，根本考虑是为了降低购房成本，缓解高房价的压力。但是，买房绝不止价格成本一个问题，合作建房的管理成本、专业性风险是投资者必须考虑的问题，也决定了这一模式不可能成为市场主流。”上海中夏律师事务所房地产专业律师倪志刚表示。
对此事件的进展，房地产界人士均表示密切关注，但是提醒消费者不要因个案启动而对个人集资建房模式给予过高期望。“项目运作过程中的法律风险不是一般的消费者能够掌控和规避的。”倪志刚介绍。
据了解，此次成功拿地的温州个人集资建房已经突破松散的个人联合方式，借助了社团组织和开发商的力量。发起人赵智强为温州市场营销协会秘书长，受温州260个会员委托，该协会负责代理集资建房事宜。资金总集结额超过1亿元。同时，由温州市市场营销协会与温州瑞安市正元房地产开发有限公司签订“代建协议”，由后者以1.0458亿元价格，在土地招拍挂市场上取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。
“这种代建模式已经不是完全意义的个人集资建房行为，而是类似一种房地产私募基金的开发投资。”倪志刚表示。专家介绍，这种模式的最大风险是信誉危机：在260个投资者不能全部参与项目决策的前提下，负责人的管理信誉就是问题之一。温州市场具有“家族式”投资的传统，投资者相关信誉度较高，产生投资合作纠纷的可能性有所降低，但移植到其它市场就可能成为重要的风险之一。 |
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| 来源：上海证券报 发布时间：2006-11-23 访问次数：1608 关闭本页 |
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