经济学理论中，有一个需求推动供给理论，也有一个供给创造需求学说。不管怎样，投资开发和消费之间互动上升格局形成的此轮房地产热潮呈现出了各行业中少有的坚挺之势。于去年力度明显加强的宏观调控政策首先从供给角度，开始对包括地产在内的固定资产投资进行严控，而后央行提高0.27个百分点的贷款利率，更被很多业内人士认为将会从需求角度对房地产有所影响
　　很多人士特别是开发商对于此轮宏观调控举措对于房地产投资开发的影响很不为然，理由是在消费者买房热情高涨的支撑下，市场化程度已深化发展的地产行业依旧为资本和企业所热衷和看好。因此转而有人冀望于相关政策能够从地产市场需求的角度进行调整，挤压一部分不合理需求。年前央行加息之后，行业内就央行是否进入一个加息周期、加息对人们心理预期影响大于实际影响，以及加息是否将会作用于房地产消费等问题而众说纷纭。
　　事实上看，从去年10月29日加息至今，本应是房市销售淡季的近三个月，但从全国来看销售势头却没有减弱。11月，全国商品房空置面积分类指数为90.29，比10月下降0.78点。11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3%。商品房销售价格分类指数为102.25，比10月上升0.12点，比去年同月上升4.95点。在北京，加息后一个月多数高档住宅仍保持热销势头，市场需求并没受到明显影响。在上海，1%以内的利率上升对住宅消费基本上没有影响，12月房地产价格综合指数报1372点，较前月上涨24点，销售形势继续保持高位运行态势。

　　政府对于住宅消费持支持态度

　　在2004年中央经济工作会议上，有关领导人就强调要不断增强消费对经济增长的拉动作用。著名经济学家樊纲也曾在此前一次会议上提出，2005年我国经济将增长8.5%-9%，而要稳定保证这个增长速度，作为拉动经济三套马车之一的消费必须保持在9%-10%左右。在2005年的经济工作中，国家将大力鼓励和促进居民消费。而在居民消费中，住房消费仍然是最为重要的部分。
　　中房集团董事长孟晓苏在此前一个会议上提出，当前老百姓的消费已从衣食为主开始转向购买住房和汽车，这个消费热点已成为经济增长的巨大推动力。在这样一种情况下，中央政府进行宏观调控不仅不是要限制居民消费，而是引导和鼓励居民理性化消费。
　　同时，国务院发展研究中心副主任谢伏瞻在接受媒体采访时认为，我国经济仍然处在本轮增长周期的上升阶段，2005年将是一个较快发展的年头。因此尽管经过一年多来的宏观调控，但是总需求仍是经济增长的主要动力，消费结构加快升级的时期，居民消费也已转向以住宅为主。而且以住宅为主的消费趋势将是一个长期趋势，不会因短期政策的调整而改变。

　　供小于求仍左右房市

　　实际上一个行业的发展，首先需要需求启动，推动供给发展之后，再进入互动升级的良性格局中去。而作为供给和需求的结合，消费趋势更多的是受其需求与供给之间的差支配。中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平分析：我国已进入城市化高速发展期，在近几年来每年的城市化率都达到了1.2%。而如果说我国2050年要实现达到中等发达国家水平目标的话，城市化速度还要加快。也就是到2050年我国16亿人口60%的城市化率，将有近10亿人生活在城市里，即有3亿多家庭需要几百亿平方米的住宅来满足需求。减掉现有的存量房，需要的新增房对于地产开发也是一个不小的挑战。
　　而华远集团总裁任志强认为，如果按照政府的设想让国人想住好房子，必须要保持当前的房地产投资增长速度要保持在30%以上。进一步看，目前按中国房地产现实的生产能力，是不可能让所有的老百姓都能够买上房子的。在严峻的供小于求的形势下，未来15年期间里，房地产消费继续会保持一个高增长的过程，并推动地产开发投资也保持同样的高增长。同时去年的金融和土地政策，并非直指房地产，但其对建设用地以及部分的开发贷款的影响，使得2005年房市供给有可能下降将明显严重于2004年。目前我国房地产现实开发量为每年大约300万套到400万套住宅，这个数值甚至达不到城市新增家庭需求总量的50%，住房建设远远不能满足城市化的需求。而在供给有限的市场里，消费势头更会被进一步吊起了胃口。
　　可以这么比喻一下，倘若南非宣布，将限量生产钻石，但对于钻石合法买卖还是持保护态度。显而易见，出现的情况将是钻石价格的上涨，以及人们对钻石的更大购买热情。房地产市场亦然，如果以防止“过热”为目的对房地产开发采取严控投资开发的话，需求会因此得到一个新的刺激，甚至会出现新高涨 。

　　二手房成住宅消费热宠

　　如果房价的持续偏高将会把一部分消费力量拒之门外的话，那么二手房的适时补进依然是房市消费高走的重要组成部分。来自我爱我家市场研究中心的统计资料显示，2004年北京二手房交易量为39000套，同比增长了18000套，价格增幅为7.6%。2004年二手房交易量从2003年的21000套上升为39000套，增幅达到85.7%，呈现出高速增长的态势。而据预测，二手已购公房、满足住满5年期限的二手经济适用房以及二手商品房将大量流入市场，使2005年的北京二手房市场将有可能达到65000套-70000套，价格也将保持平稳状态，基本保持在3300元／平方米左右。二手房将会成为2005年房市消费的一大亮点。
　　而根据中原地产预测资料显示，上海2005年整体价格会有10%-15%的涨幅。在一手房相对供应不足的同时，预计2005年二手房价格的增幅约在20%左右。而价格的上升将引发更多二手房入市，成为2005年市场消费格局中重点内容。

　　品质提升成为有力推动因素

　　住宅品质的提升对于改善居住水平是有着现实意义的。而在目前房市有效购买力当中，改善型消费占有非常重要的比例，随着经济水平的提高，居民的居住意识和追求已由生存型向舒适性转变。因为我国房改房和自建房等原因使住房私有化率达到80%左右，但从另一方面看，房改房和自建房的居住条件一般都不是很高，随着经济水平的提升，相当一部分人需要改善居住条件。而前不久，据中国质量协会、全国用户委员会的调查资料显示，2004年我国住宅产业的用户满意指数为67.49分，比上年提升了3.49分。这次调查表明，包括普通商品房、经济适用房、高档商品房及别墅等在内的住宅整体建设质量已被充分重视并得以提高，这将成为人们进一步提升居住水平的有力推动。
　　以上海为例，目前大多数上海市民的住房条件已得到明显改善，住宅建设也已从以解决居住困难为目标的“解困型建设”迈向了以完善配套设施为目标的“改善型建设”，逾七成的上海居民家庭居住在改革开放后所建造的住房内，其中近一半居住在90年代以后建造的舒适住房内，户均居住面积为59平方米。按照这个比例，今后大部分上海人的购房目标仍将以提升居住水平、追求生活舒适度为主。住宅品质的不断提升将是这种消费持续的促动力量。