“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，当年杜甫在草堂写下了这千古名句，从一个侧面印证了关于居住理想的迁徙。
　　从最早的筒子楼到现在形式多样的小高层和楼中楼；从毛坯房、粗装修到精装修；从简易楼到现在的水景、节能、低密度住宅；从健康住宅、宜居社区到现在的和谐人居，郑州房地产产品的发展走过了一条从单纯满足居住要求到逐渐追求住宅品质的道路，楼市的变化促进房地产一次次自我革新。正是这样的革新，让我们所居住的载体越来越精致，也“放纵”了我们越来越挑剔的口味。
　　在今天的中原大地上，远古圣人的理想正在为后辈们所实现。
　　２０年前住一环，１０年前住二环，５年前住三环，现在住在三环外已经是不容置疑的事实。
　　有业内人士这样说过：在未来的几年里，三环路将成为郑州楼市开发最集中、竞争最激烈、竞争水平最高的一个区域。关注三环路的开发，就是关注郑州楼市的主流，就是关注郑州楼市竞争新格局的形成。
　　郑州房地产外溢式的发展态势已经展现。在原来城市框架的基础上，一环、二环、三环、四环一圈圈地向外扩张。记者试图沿着郑州房地产发展的步伐，一层层地拨开城市房地产发展的脉络，带大家走过一段城市房地产之旅，并从中探寻郑州房地产发展的节奏，还原郑州人一个居住理想的变迁过程。
　　征服城市、改造城市的是房地产，使城市从工业化到建筑化的是房地产，让经济提速的是房地产，让文化附着的也是房地产。我们身处房地产的巨大旋涡之中，无法、不能而且也不想自拔。短短十数年，房地产改变了城市，居住改变了生活。地产郑州留给我们的永远是无尽的遐想和期待。
　　一环与生活零距离
　　无论城市怎样摇摆，中心始终只有一个。
　　郑州没有严格意义上的一环。在中心城区外溢式发展的过程中，一环这条环线的界限在人们的视野里已经模糊，成为中心城区的一部分。
　　在这样意义上的一环路，车多、人多、红绿灯多，极易发生交通堵塞；但生活便利，逛街、购物方便。
　　２０００年以前，一环路沿线楼盘、较高档楼盘价格２０００元多一点。
　　２０００年后，郑州的旧城改造加速，腾出大量土地，一环路沿线出现了较大规模的楼盘，这些楼盘一经推出就引起热销，总的来说数量不多，规模有限。
　　目前在中心城区甚至于一环路地块大多是小宗土地，土地价格高，多做商业地产开发，即使有部分土地用于住宅楼盘，也同时兼顾商业开发，新推土地几乎都是被外来或本地实力派开发商拍走。
　　地块零碎、供应少，必然导致一环路沿线新开住宅楼盘项目的减少，进而导致这一区域新商品住宅的供应量继续萎缩、价格继续上涨。
　　记者探营：一环住宅逐渐绝迹

　　一环路新开盘少，在售楼盘中，已经进入尾盘销售的楼盘超过一半，据了解，这些楼盘中的尾盘，有的是因为户型太大、总价太高，有的是因为靠近底层商铺而被购房者所挑剔，但是开发商的态度普遍乐观，认为地段好且配套成熟，绝对不愁卖。
　　据了解，在一环内，现在的开发主要以写字楼、商业地产等为主，即使有住宅，也大都是商住一体。而且价格也遥遥领先。
　　郑州一家投资顾问有限公司负责人认为，一环路沿线可开发用地的减少导致可售房源的减少，而可售房源的减少又进一步导致房价走高。记者走访中了解到，目前，３０００元／平方米的房子在一环沿线几乎绝迹，新开盘起价均在３５００元／平方米以上。
　　一环沿线房子能卖高价，除了供应量少，配套成熟，生活便利也是重要因素，在天下城现场，一位购房者告诉记者，之所以选择一环沿线的房子，是因为这里出门既可满足衣食住行的所有基本生活需求，这种生活氛围对其他区域来说，还需要时间去历练。
　　业内人士告诉记者，目前，郑州一环内几乎没有大规模的开发小区，大多是几十亩的项目，即使这样的项目也屈指可数，而且不是处于销售后期，就是价格较高，超出一般工薪阶层的购买能力。中心城区新商品房供给偏少是郑州房地产市场突出的矛盾，由此而来的就是不断高升的中心城区房价。
　　开发商说：一环很难做纯住宅项目
　　天下城相关负责人：一环沿线新开项目普遍是小高层或高层。目前推出的有限的几块金地，地价很高，因此楼盘地价就高，很难做纯住宅项目，其中必然会有大体量的商业开发，项目自身的社区配套就不可能如大型住宅社区那样完善，但是由于一环是个成熟的区域，满足生活中衣食住行、休闲娱乐的各种设施一应俱全，因此住在这里，与生活零距离接触是肯定的。
　　二环楼市终极ＰＫ
　　
　　郑州人眼中的二环一般是指航海路、桐柏路、农业路、经三路一线。这条线的串联充分表现了郑州市区向外扩展的需要。
　　目前，二环可开发用地越来越少，已经进入终极ＰＫ阶段。随着二环沿线住宅开发的逐渐完成，三环开发的兴起，二环已经和一环一样，成为市中心的一部分。道路的延伸所带来的沿线土地价值的提升，使得二环沿线成为开发商必抢、购房者必争的区域。
　　二环沿线开发的鼎盛时期始于上世纪末，从城东开始，这也是郑州改革开放以后房地产发展史的重要一节。二环沿线的房地产开发对于郑州市民的居住理想无疑是一次极大的升华。对于有着居住城市中心情节的人来说，这无疑是最后的机会。
　　目前，由于土地供应的日趋减少，二环沿线的住宅开发基本接近尾声，而商业开发正是最热的时候。可供购买的住宅已经越来越少，成为日渐珍稀的资源。
　　记者探营：二环成为关注焦点
　　在中心城区一房难求的现实中，二环就成了人们关注的焦点。
　　二环沿线楼盘开发火爆，如郑州国贸中心、中原国际数码港、帝湖花园、亚星盛世家园等，均价在３０００~４０００元／平方米，有的甚至远远超过了４０００元／平方米，另有威尼斯水城项目等大大提升了人们对郑州二环楼盘的期待指数。
　　据了解，目前二环沿线楼盘的住宅销售进度良好，如布瑞克、亚星、城开、新田、金基不动产、大通等品牌开发商开发的项目，受到购房者的热烈追捧。记者在风和日丽小区、新世纪小区随机采访了几位购房者，他们普遍认为，二环与一环距离非常近，许多处于二环内侧的项目享受非常成熟的城市配套，交通方便，升值空间很大，难怪二环沿线的房子销售成绩如此不俗。可以预见的是，随着二环沿线的可开发地块越来越少，一个个变成高楼，二环沿线房地产开发的终极ＰＫ将更加精彩。
　　开发商说：二环地产终极ＰＫ

　　中原国际数码港有关负责人：二环的改造对沿线形象的提升，使得沿线开发商的信心大增，沿线的城市概念更加明确，与市中心相互应承、交融。对购房者来说，宽阔的二环沿线交通更便捷，心理距离缩小。同时，由于土地供应量越来越少，目前二环沿线的住宅已经非常稀缺。二环沿线房地产的终极ＰＫ在城市化的进程中只是一个时间问题。（记者郑维奇马松伟）

(二)

　三环群雄逐鹿决胜楼市
　　在郑州，三环道是一个明显的分界线，三环道以内是城区，三环道以外是郊区！一路之隔，相差甚远，不仅仅是春节期间三环道以内禁燃禁放，三环道以外可以大鸣大放的区别，房价也有天壤之别。
　　２００６年以前，三环道是房价的分水岭，环内外可以相差５００～６００元／平方米，而在今年，这种差距正在缩小。但三环道以外，大量经济适用房的存在，还是吸引了不少中低收入者的眼球。
　　２００６年上半年，郑州市三环道沿线，新开发的楼盘价格大多在３０００元／平方米以上，市中心城区的楼盘价格多在３５００元／平方米以上，甚至不少楼盘价格突破４０００元／平方米的心理价位。不断高涨的房价，迫使工薪阶层、中低收入者不得不远离市中心，来到城市近郊。
　　三环路建成全线通车之后，郑州城区多了一层重包装，郑州人的视野也开始越过环线向外拓展。
　　随着中心城区的土地供应日渐殆尽，房价和地价也日益高昂，开发商和居民向三环转移。三环，对于开发商，地价低、土地多；对于购房者，交通条件已经成熟，还有相对低廉的房价。
　　时至今日，有数十家主流开发商屯兵三环。这些楼盘大多规模化兴建，社区环境好、配套理想，或以质量取胜，或是是性价比非常有吸引力。实力开发商众多，除了重金打造小区环境外，还有大型商业配套。目前，三环路楼盘的价格一般在３０００元／平方米左右，一些高档楼盘均价突破３０００元／平方米。
　　记者探营：三环每个方向都有新动作
　　在郑州三环路沿线，记者发现：楼盘主要集中在环城路和城区道路延伸处，如郑州北环的２１世纪社区。
　　随着市区的不断扩张，现今三环沿线已成为郑州城区的发展方向，附近的柳林镇等处也相继成为众多开发商争相圈地的地方。由于市中心土地的稀缺已经不能满足大开发商的高质量的开发要求，与市中心相比，三环线本身具有一定的城市基础，而且城镇化建设也正在向着规模化迈进。有专家甚至认为，城市化的条件将更优于以往的城市中心区域。
　　沿着外延式的发展方向，郑州正通过不断完善基础设施建设，加快了城市化建设速度。目前郑州正试图跨过三环线发展，而且每个方向都有新动作。与此同时，郑州已纳入了河南卫星城市的中心，其发展潜力不能单纯地看待一个城市，而是整个河南的发展，郑州的作用已经成为一个不争的商业中心。城市化进程的加快，为楼市带来一个很大发展空间，并在一定程度上促成了房地产业的质变。
　　据了解，在开发早期，以思达·大河春天为代表的北区板块的楼盘往往定位为郊区盘。而且，其客户源也大多着眼于周边镇街和郑州市青年人群，辐射力显然比较小。但是，随着城市的发展副中心地位的确立，北区板块的特性也在发生着根本性转变。
　　“城市扩张直接影响着房地产变迁，从而导致人们的居住区位发生不断地转变。新的城市规划确定后，接近原市区的郊区盘不可避免转变为市区盘。”郑州一位规划师曾对记者如是说。
　　“‘环线’的兴建，无疑更进一步强化了城市化的趋势。据分析，将提前解决未来城市发展过程中的交通‘瓶颈’，从而在未来的中心城区形成一个完善发达的交通网络，而郑州北区板块也恰恰位于这一中心之内。”
　　“据统计，目前已批出规划和准备批出规划占地面积超过１０万平方米的大盘，几乎包围了郑州。南有富田·太阳城、美景天城、格林山庄、金色港湾二期占据，北有２１世纪社区、中方园、四月天、普罗旺世等看守，西有金源第一城和绿都城操纵，东有银基王朝、名门世家、建业置地广场、非常国际、郑州曼哈顿广场、发展东郡等把持，而且大盘的开发期限有明显缩短的趋势。”
　　开发商说：三环将成枢纽
　　升龙置业负责人：环线外有独一无二的自然生态，我们认为三环交通畅通。这里大盘云集，品质属于中偏高，特别受白领青年人欢迎。三环沿线楼盘的客户大多是３０岁出头刚安家的年轻人。我们对环线充满信心，这里潜力巨大，其前景值得期待。
　　三环将成为一个连接中心城区和郊区楼市的枢纽，聚集本地市民、二次置业者成为新兴的中产圈层！可以预见未来的三环内外将形成一个人口相对密集的主流居住带。
　　思达·大河春天负责人：目前郑州市中心大盘、环线大盘、远郊大盘等大盘开发形式多业态并存，让购房者“眼花缭乱”。在郑州三环线地带地价较低，有更多的资金搞小区配套，充足较便宜的土地，便捷的交通，就是三环路最大的优势。从城市分区的角度看，随着郑州市“北移东扩”战略的连续发展，郑州北部房地产市场发展已经渐露头角，进入稳步发展阶段。我们这些环线大盘的品质体现在楼盘的自然属性、容积率、综合配套和生活方式的维护上。
　　对于这些三环线附近的大盘，产品升级永远都是基础。不仅在户型结构、建筑立面等层面实现了产品升级，而且在基于生活方式考虑的配套模式方面也要实现创新。我们真正的品牌培育依靠的还是服务等软性价值的不断提升。从“以人为本”的宽泛概念升级，到内涵丰富的个性化服务、无限时服务使家的归属感、成就感等精神层面的需求得到满足。
　　最终我们在三环线要实现的是让购房者在这里也能找到一种市中心那种家的感觉。
　　远郊大盘初露峥嵘
　　城市发展的脚步迟早要迈出三环，走向远郊。
　　“郊区像是一个遥远的谜一样的金矿，总有一天要被人发现并争抢，而我们不过是先走了一步。”一位开发商这样说。
　　对于远郊楼盘，中国房地产市场对其的最初认识是：随着城市的发展，钢筋混凝土堆砌的都市生活让人们倍感压力。于是，在世界上一些发达国家，追求自然生态的郊区化居住已成为一种高品质的生活时尚，成为富裕阶层的终极居住目标。在远郊楼盘被引入中国房地产市场后，在北京、上海等一线城市，郊区化生活模式同样受到高端居住人群的青睐。
　　曾有人说：房地产的发展表现为城市中心地段的核心价值。按房地产市场规律来看，房屋所处地段一般是购房者优先考虑的因素。
　　然而现在郑州远郊的楼盘如２１世纪·国际城、龙泊圣地、思念·果岭山水等已经进入郑州市民的视野并火爆销售。
　　远郊楼盘热销的原因似乎处处与房地产市场规律相左。从市场反馈的信息来看，价格优势是远郊大盘热销的一个主要原因。但从深层次上分析，仅仅因为价格上无可比拟的优势，而放弃中心城区已经完善的居住环境，转而购买远郊大盘，其所带来的购房者生活质量的下降、短期升值空间的无法体现等诸多问题，似乎与远郊大盘在价格上的优势同样明显。
　　记者探营：远郊大盘优势明显
　　由于地处郊区，秀美的自然景观成为远郊大盘的一块金字招牌。应该说，２１世纪是郑州远郊大盘的始作俑者之一，早在２０００年，易居国际就在郑州北环推出郊区大盘——２１世纪社区，当时该社区被认为是中南５省最大的居住社区。短短几年间，原本是废弃果园的一块荒地，现在已成为郑州北环主要的居住社区之一。当诸多开发商还在市区打转的时候，他们就把触角伸到了远在新郑的龙湖镇，接连推出龙泊圣地和２１世纪·国际城。其中，２１世纪·国际城以１０万平方米的天然湖景为景观核心，以奥林匹克公园、维也纳公园、托斯卡纳公园三大公园为主体，居住区景观可称醉人。其实这也是远郊大盘共同的特点和优势。
　　此外，郑州黄河大观有限公司也在黄河南岸成功开发了思念·果岭山水项目，与郑州东南的龙泊圣地和２１世纪·国际城相互辉映，成为郑州远郊大盘的代表。
　　开发商说：远郊大盘版图扩张主力军
　　“购房者不可能只为了价格的便宜、景观的优美而购买一套与市区隔绝的居住空间。”赵宏延说，作为远郊大盘，除了本身固有的价格优势和景观优势外，还应该有其他方面的扩展。而这其中，首先要考虑的是交通问题。
　　“远郊大盘也不可能完全孤立于中心城区而存在。２１世纪·国际城开始入住后，社区将开通与市区相连的公交线路，每１０分钟一趟。”赵宏延说。
　　“按我们的理解，远郊大盘对于迅速形成齐全的社区生活配套体系，有着自身的优势。”赵宏延说，以之前操作２１世纪大盘开发的经验来看，大体量居住社区更容易集聚人气，数万人的共同入住，能迅速带动各种配套生活设施的出现。