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| 金融紧缩或将引爆开发商资金链危机 |
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近期，金融调控政策频繁出炉。
距银监会公布“54号文”之后的两天，央行宣布自8月19日起上调人民币存贷款利率。这是央行本年度第二次加息，上一次在4月27日。
而7月5日和8月15日，央行先后两次上调金融机构存款准备金率。
开发商借贷难度提高，资金成本加大。在新一轮房地产金融调控进一步深入下，开发商资金链危机或将引爆。
楼市再度观望
加息几乎是每一次金融调控的主角。这一次也不例外。
此次加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。
“自央行宣布加息以来，中大恒基旗下代理项目的电话访问量下降了27%，客户到访量下降了35%。”8月21日，中大恒基不动产营销公司王述坦言，“楼市再次面临观望。”
“一旦银行将自住型购房者(拥有一套房产)与投资型购房者(拥有两套以上房产)在利率上区别对待，由于此次加息中‘商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍’这一规定，投资型购房者还款额会相应变大。”北京“链家地产”市场总监金育松算了这样一笔账，以50万元20年期贷款为例，投资型购房者每月比自住型购房者最多多还款300元。“利率再度上调的预期，将会更大程度影响以投资房产为目的的房贷消费者的购房心理预期。”
“工行、中行等多家银行已经决定对于购买第二套住房的个人执行无折扣的基准贷款利率。”王述认为，政策的不确定性、预期房价上涨空间缩水，各种不利因素都在影响着投资回报率，投资者愈加谨慎，投资型需求相应受到抑制，有利于“房地产泡沫”的挤出。“加息对于投资型需求的购房者更具针对性。”
事实上，加息以及加息所导致购房者的观望情绪，对于开发商的影响最为直接。
有业内人士指出，加息引发的观望态势将令开发商的资金链经受更大考验，一些资金不足、融资渠道单一的企业将会被淘汰出市场，行业整合在即。
目前，有些反应灵敏的开发商已经加紧推盘，市场上出现低价促销、送装修、送家电等各种优惠方式，开发商意在加快资金回笼。
有业界人士认为，此次加息的调控效应心理影响大于实际作用。
“虽然利率的上调会增加购房者的购房成本，5年期以上房贷基准利率0.45%的上调幅度虽然较大，但是下限扩大到0.85倍后，并不会明显增加房贷消费者的成本支出。”金育松这样指出，以贷款50万元，期限为20年为例：如果按照基准利率0.85倍执行优惠利率，调整后，每月比调整前仅多还款18元。“自住型房贷消费者购房的持有成本增加幅度有限。”
“值得注意的是，从2006年1月1日起，各家商业银行对待房贷消费者，在浮动利率上都执行优惠利率。”金育松强调，此次加息后虽然利率上下限幅度拉大，但是否会区别对待房贷消费者，仍需拭目以待。
调控再深入
目前判断加息的调控效应还为时过早，但加息背后却有可能隐含着国家下一步宏观调控的基本思路。因为，时至今日，高房价仍然在与房地产宏观调控政策博弈。
8月9日，国家发改委和国家统计局联合发布今年二季度全国70个大中城市的房屋销售价格报告数据显示，70个大中城市的房价同比上涨5.7%，尤以深圳、大连、呼和浩特、包头、北京的房价上涨最快。
在数据面前，建设部也坦承，虽然进行了宏观调控，但目前，部分城市的房价上涨速度依然过快。
房价与政策的较量注定了宏观调控还将继续。
于是，加息将会作为“强心剂”的角色继续出现在这场博弈之中。
“自2004年10月以来，连续四次的利率调整使加息成为一种常态。”王述对于加息的评价言简意赅。
如果按照加息是一种常态的说法，继续加息将是一个趋势。而这种观点已经成为央行宣布加息之后业界的一个普遍观点。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，宏观调控最关键的是要让价格机制发挥作用，这样才能取得长效。如果不提高资金使用的价格(即利率)，“风头”一过，投资还会快速反弹。但此次加息幅度不大，未来一段时期还会逐步加息。
摩根士丹利亚太区董事总经理谢国忠也对媒体表示，短期而言，这次加息主要起心理作用，旨在表明加息将成为一种趋势，能有效地遏制投资冲动。他预计年内中国还将加息一次，明年则会加息三到四次。
对此，国家发改委宏观经济研究室主任王小广则用“小步加息”来预测未来的金融政策走势。
除却加息的常态调控，“组合拳”式的调控还将为业界所看好。
“尽管自去年宏观调控运用加息的手法以来，其对市场、对房价的影响有限，但此次加息也将意味着新一轮宏观调控的开始，不论作为开发商、投资者还是普通购房人而言都应继续关注政府政策的走向。”李文杰认为，在去年的一轮宏观调控中，政府采用了加息这样简单的手法，经过几个月的观望后，造成房价报复性的反弹，因此这一轮宏观调控政府应该采用组合手法，比如加大土地供应、完善政策法规等等。
当然，继续加息也好，“组合拳”式的宏观调控政策也好，人们最为关心的就是房价能不能趋于平稳。
对此，已有业内人士大胆预测，面对收紧的宏观调控政策，开发商将持观望态度，预计房地产投资增幅及销售量将会有所回落，不排除楼价有下跌的可能性。当然，宏观调控在不同的城市所产生的效应也会不同，对于北京、上海这样的一线城市，影响可能会较大，而在上半年价格企稳，但成交量已较高峰期下跌40%的情况下，不排除下半年房价有下跌的可能。 |
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| 来源：21世纪经济报道 发布时间：2006-8-26 访问次数：1572 关闭本页 |
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