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| 武汉：大宗土地交易拉动房价 |
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2006年下半年，世茂集团位于武汉的项目锦绣长江将启动全球销售计划。与此同时，武汉楼市在遭遇一度风光之后正在逐步转冷。
武汉市房地产管理局最新公布的数据显示，2006年7月,全市商品房成交环比下跌近两千套，降幅达21.7％；成交面积、成交金额分别较上月下降25.8％和27.9％。商品住宅成交均价则基本维持在第一季度3540元/平方米左右的价格水平。
“地王”波澜
但锦绣长江首批对外销售的江景房预期价格则在7000元/平方米以上。项目所处的地块是世茂集团于2005年2月以31.5亿元的价格拿下的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲858亩的土地，当时创下全国单宗土地交易价格纪录。即使在目前转冷的武汉楼市，“地王”给周边“左邻右舍”激起的涟漪依然强劲。
锦绣长江所在的汉阳区，历来是武汉市的工业企业聚集区之一。其居住环境被当地人戏称为“荒郊野岭”，商品住宅和商铺均价在武汉八个主要城区中名列倒数第二。但2006年7月，汉阳区商品房成交金额较6月上涨约5％，是当月全市唯一显示上涨的城区。
“因为动辄七八百多亩的大宗土地交易可以确认不会再有了，地王标对提升房价的作用显而易见。”一名不愿透露姓名的分析师说，如今“地王”周边的商铺价格已涨至7000元/平方米，毗邻的住宅楼盘涨至4000元/平方米。而在两年前，这一区域的商品住宅均价甚至不到3000元/平方米，人们在住房上也更倾向于选择传统商业区汉口与江南高校相对密集的武昌。
港资涌入
2000年武汉商品住宅均价为1984元/平方米，参照建设部标准，属于4类城市水平，但当年武汉多项经济指标高于2类城市大连。在当时的武汉，房地产企业仅有596家，其中一级企业仅7家，其余多为三级企业。1999年平均每家企业开发投资额仅为1530万元。
作为华中唯一的特大城市，这一窘况曾令武汉楼市成为全国房地产热潮中的一块洼地。凌峻房地产咨询有限公司执行董事周军平告诉记者，武汉住房和商铺的价格，不仅落后于比它落后的城市，也落后于规模比它小的城市。
直到2006年，武汉被房产界形容为“一个大工地”，拿地、建房、销售，有实力的地产商全都在开足马力。与此同时，所有涌入武汉的地产商都在反复陈述一个观点——武汉被严重低估了。
2005年，港资企业堪称创造了武汉的房产年，全国单宗土地交易价格纪录先后两次在这里被刷新。香港瑞安集团出手33.9亿元拿下永清片地块。在此之前，香港世茂集团也以31.5亿元拿下位于该市汉阳区鹦鹉洲858亩地块。
“成规模的土地招商活动从2003年开始，有的参拍企业还表示不怕买得贵，就怕买不到。”武汉市土地储备中心招商处的一位工作人员这样说道。与此相应，土地拍卖价从2000年的每亩不足60万元上涨至超过300万元。
2005年其中的一个月，武汉就与港资地产公司签署项目17个，涉及投资11.84亿美元。李嘉诚旗下的和记黄埔在香港与武汉市签下花楼街和老甫两块地的开发权，此前和记黄埔已经以16.23亿元拍得两块地的使用权，其中最高每亩950万元。
一些蓄势已久的港资地产公司也开始发力。九龙仓旗下废置多年的烂尾楼地块开始重新建设；早在1995年就进入武汉的新世界，多年经营积累了300万平方米土地储备，也不失时机地推出了新的规划。
景气转凉
2006年，武汉楼市的转凉连带该市土地拍卖遭遇2001年以来的首次“寒潮”。本月，武汉市土地交易会上的6宗土地挂牌拍卖，有4宗无人问津。另两宗不到10亩的小地块，被本地房产企业竞得，总成交额仅3030万元。2006年出台的一系列房产新政后，持币观望之风，已从购房者蔓延到开发商。
但一位不愿透露姓名的专家依旧对去年的大块土地出让不无担心：“用地上百亩的豪宅大盘可能会对周边楼市形成一定程度的垄断。”他认为，大量开发中高档楼盘、设定外籍人士入驻比例预期值，都将直接或间接大幅拉升现有房价水平，或带动整个城市其楼盘价格虚高。房地产固然能反映一个城市的价值理论，却容易被市场非理性因素操控。目前，在中部城市要警惕房产开发过度炒作“中部崛起”、“产业向中西部转移”的概念，或使房价暴涨与该地区其他经济指标的发展失衡。
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司武汉分公司注册房地产估价师黄英波则认为，武汉楼价一段时间相对较快的上涨虽然与来自浙江、香港的资本涌入有相当的拉动关系。然而，大宗豪宅楼盘应该不会对周边区域形成垄断。其一，不同定位的楼盘针对消费群不同，高档楼盘只是包含了整个市场的部分客户；其二，大宗高档楼盘以临江为一大卖点，而据武汉湖泊密集、长江汉江交汇的地理特点，已有为数不少临江、临湖的楼盘。目前的楼市转淡，除受宏观调控影响之外，也与一个区域其他方面自然或偶然因素有关。
然而无论如何，来自汉阳区的销售数据却从一个侧面印证了上述专家的观点。许多城市在启动区域房地产市场时，大面积地块的出让往往是惯用伎俩，就此造成的负面影响也在不同的城市发展中反复上演。 |
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| 来源：第一财经日报 发布时间：2006-8-25 访问次数：1519 关闭本页 |
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