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| 加息不断如当头一棒 地产界资金链可能面临风险 |
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央行控制投资过热的举措一步紧似一步。8月中旬刚刚上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点，19日便宣布加息0.27个百分点。而这对于主要依赖于贷款的房地产等行业来说，无疑是迎头一棒。
专家认为，这一系列的举措，将给地产界带来严峻的资金链问题，尤其是小开发商，可能会在回报放缓的巨大压力下，降价抛售中低端楼盘。
受房地产影响，钢铁、石化、水泥等相关行业也会受波及；同时，汽车业、外贸业等行业，由于对银行贷款不同程度的依赖，也在这轮加息周期中面临压力。
不过，专家也认为，加息的同时人民币升值的压力也会变大，因此从中长期来看，这些行业仍面临着一定的利好。
地产：广州总体楼价不会下跌
央行加息0.27个百分点，个人住房公积金存款利率上调，个人住房贷款利率调整……政策的一系列变动，在地产界看来，首当其冲的将是房地产商的资金链问题，其中尤以小开发商受到的影响为最大。
广州市凌峻地产（中国）有限公司董事总经理左农昨日在接受记者采访时表示，对于小开发商而言，要增加融资渠道。而另一方面，广州市社科院区域经济研究所副所长杨再高却指出，加息的同时人民币升值的压力也变大，会相对使房地产市场更加看好。开发商平均负债率逾６０％
"加息0.27%本身并不多，但是在'国十五'等政策背景下，就有点'百上加斤'了。"广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对记者表示。据他介绍，目前开发商企业的负债率一般在60%~70%左右，而现在市场又是以卖现楼为多，因此资金回笼的压力会很大。
不过，他同时又表示，这不会是致命的打击，因为房地产的投资回报率水平在15%左右，大大高于利息率。因此，对于开发商而言，加息只是增加了成本，但还不会直接影响其生存。
小开发商融资面临压力
加息后，开发商的成本虽然水涨船高了，但并不会使楼价往上走，因为加息会使楼市的需求有所下降，而楼价是由供求关系直接影响，而不是由成本作为考量因素的。按照供求的中和，广州楼价会受到平抑，但不会下跌。
广州市从化珠江房地产开发有限公司总经理赵恒洪认为，加息的压力对于越不规范的市场冲击会越大，但对于广州这样一个市场化相对成熟的城市，总体楼价不会出现下跌的情况。但也不排除在短期内，某些局部区域的房价会下降。广州中原地产项目部副总经理黄韬指出，房地产企业会出现两极分化的现象。资金的压力对上市公司较小，这部分企业开发的多是高档楼盘，楼价不会跌下去。而对于小开发商而言，资金的压力则可能会使他们急于抛售楼盘尽快回笼资金，所以这部分中低档的楼盘价格会下降。
回报放缓考验资金链
特别是在商业银行贷款利率再次上调的时候，公积金贷款利率保持不变，将会鼓励购房者更多使用公积金贷款。而由于公积金贷款的审批手续比较繁复，开发商卖房款到手至少要比银行贷款的时间差少则慢1个月，长则3个月。这样对小开发商的资金链又是一个考验，他们会急于降价售卖以求收回成本。
广州市凌峻地产（中国）有限公司董事总经理左农表示，对于小开商而言，需要做的是增加公司运作的透明度，让财务等情况更加透明，以此吸引到对房地产有兴趣的资金，缓解资金链压力，"这需要公司的管理运作进行改革"。
房地产长远投资看好
虽然加息对房产市场的影响主要是负面的，但也有相对的利好。广州市社科院区域经济研究所副所长杨再高认为，银行加息等措施总的方向，将对资金过热地流入房地产行业造成控制，但是加息的同时人民币升值的压力变大，又会相对地使房地产市场更加看好。
业内人士认为，从中长期来看，加息对人民币的相对升值有影响，会使人增强不动产投资的信心。专家们认为，目前房地产市场的投资过热主要是因为银行存款利率过低等造成，此次虽然存款利率都有所上调，但还不足以与物价的膨胀抗衡。所以，资金还是会寻求像房地产这样可靠的投资渠道。赵恒洪建议，要真正抑止投资，应该将存款利率进一步提高。
房贷：基准利率加大优惠 抵消加息影响
央行19日的个人住房贷款利率调整，给被连连加息压得喘不过气的房奴们一个喘息的机会。按照央行规定，商业性个人住房贷款利率的下限将由贷款基准利率的9折调整为8.5折，商业银行可在该下限范围内自主确定利率。这意味着，贷款供楼的市民们将有机会获得更优惠的贷款利率。
提前还贷未必划算
央行两次加息，无疑加重了房贷的压力，不过，在专家看来，因此而提前还贷并不一定合算。"此次加息虽然增加了还款压力，但存款利率也同步上调。"民生银行资深理财师黄芳表示，对于贷款人来说，用手中的闲置资金提前还贷并不一定合算。"如果市民手中有闲钱，不妨考虑人民币理财、基金或股市、定期存款等投资方式，这些投资应该足以弥补提高的房贷支出。另外，多家银行对提前还贷收取违约金，因此是否要提前还贷还要仔细掂量。"
广州工行理财师郭月指出，若银行执行商业性个人住房贷款利率下限，房贷的实际利率上调幅度仅为0.06个百分点，对利息支出影响其实并不大，不需要急着提前还贷。
郭月给记者算了一笔账：以贷款50万元、期限20年为例，如果按利率下限计算（贷款基准利率的０．８５倍），市民每月仅多还18元；如果按基准利率计算，则多还133元。
不过，多数银行人士还是表示，贷款者是否提前还贷还是需要根据个人的资金状况来定。如果资金比较充裕，可以考虑提前还款；但如果资金已经有了一定的投资渠道，同时贷款年限已所剩不多，提前还贷则意义不大；打算提前还贷的人只要在今年年底前办妥，就可以不受损失。
催热固定利率房贷
随着今年4月28日和8月19日的贷款基准利率两次上调，多位银行人士分析指出，随着利率逐步进入加息通道，固定利率房贷款肯定会受到市民的关注。光大银行广州分行个贷中心唐先生告诉记者，4月28日，央行今年第一次升息后，固定利率房贷业务便出现了大幅度的增长，目前已经有几十单业务，多集中在商铺、商用房的贷款。由于商铺多为投资房，所以贷款者希望能够锁定利率风险，投资收益得到保证。
不过，记者了解到，随着央行贷款基准利率上调，各家银行的固定房贷款利率也会上调。唐先生透露，目前光大的固定利率房贷利率比调整后的同期基准下浮利率还要低，所以肯定会有所调整，不过调整幅度不会很大，比同期的浮动利率不会高多少。如5~10年期的固定房贷款的优惠利率为6.08%,而此次升息后的房贷基准利率为6.156%,因此调整后利率不会高出基准利率太多。
外贸：每年贷款数亿 加息如同紧箍咒
8月19日，央行再次加息。对于仿如惊弓之鸟的外贸企业来说，这并不是一个好消息。尽管由此带来的企业成本增加的幅度并不是非常大，但利率上调还是加大了人民币升值的压力。
在原材料涨价、国际贸易纠纷、出口退税下调预期等多重因素的夹击下，任何一个新出现的难题都可能成为压在外贸公司身上的最后一根稻草。
大多外贸企业依赖贷款
广州某外贸企业负责人钟先生昨日告诉时报记者，由于出口退税不及时，往往要滞后4个月，企业才能收到退税的款项，这样往往会影响企业的资金周转。再加上客户往往会拖延付款，因此外贸企业经常需要向银行贷款，用于给工厂付货款。
"我们每年要向银行贷款几亿元人民币"，按照央行此次对6个月期贷款基准利率上调0.18个百分点计算，企业成本还是增加了，但是幅度不大。钟先生苦笑着说，"不及出口退税预期下调2个百分点的影响来得大。"
商务部国际贸易经济合作研究院副院长李雨时也认为，此次利率上调比较温和，相信对中国外贸的影响不大，但对企业来说可能会增加一些成本。因为许多外贸企业的出口很大程度上靠银行贷款来维持。
"另外，现在许多外贸企业经营多元化。"李雨时对记者表示，"比如中粮公司外贸方面的比重只占四成，其他产业如房地产、制造业等，贷款占了很大的比重，那么一旦加息，这些企业所受的影响就相当大。"
或导致汇率波动更频繁
现在，钟最担心的是，利率调高增加了人民币升值的预期。"人民币汇率的每一次波动，都让我们心惊胆战。"
专家指，利率上调可能导致汇率波动更加频繁，考验操控金融衍生工具的能力。
记者昨日采访到的经济学家均认为，央行此次的货币政策直指固定资产投资过热，并不是立杆见影的政策，可能会增加部分行业的企业成本，但由于加息上调幅度不大，相信整体来说对各行业的影响不大。
"不过，加息并非一步到位，未来一段时期会逐步加息。"中国社会科学院金融研究所研究员易宪容这样说。
众多专家认为，本次央行加息意味着第二轮加息周期已经到来。央行下一步措施取决于本次宏观调控的成效。加息虽能起到遏制投资的作用，但其效果并不足够明显，因此呼吁政府出台相应的财政政策。 |
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| 来源：信息时报 发布时间：2006-8-23 访问次数：1568 关闭本页 |
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