新年的冷空气似乎对北京的楼市影响不大，元旦当天国美第一城热热闹闹开盘，成交了1100套，这是一个好兆头，因为今年的北京，不管城南城北、城东城西，楼市都开满“繁花”。在此，记者将带您去朝阳、丰台和通州三大热点区域看新盘；寻找今年北京最具投资和升值潜力的二手房；最重要的还是要提醒您：楼市处处热，但是头上仍然悬着“五把剑”。

　　热点区域在哪里

　　根据目前北京市国土资源局的信息，2005年部分肯定上市销售的楼盘多在四环和五环之间，城区的项目少，绿化隔离带的项目多，从新盘比较集中的地域看，主要在朝阳、通州和丰台。

　　而从潜在热点开发区域看，北京“两轴两带多中心”的新规划将决定今后东南和西部石景山等地区是热点。另外，京津塘城际快速列车的规划有可能使一些具有市场敏感的开发商率先抢滩“京津塘高速沿线的地块”，有可能会出现京昌高速带动北京向昌平“北伸”一样，亦庄因此有可能南延，在京津塘高速沿线有可能出现类似回龙观地区那样的便宜郊区住宅区。

　　城东

　　望京内和周边地区.除住总集团将推出的一个20多万平方米的综合体和一个不愿意透露信息的开发商开发的20多万平方米的住宅项目外，联想集团开发的20多万平方米的住宅社区“橄榄”无疑将成为2005年的一个引人关注的项目。来广营地区，北京青年城附近也有几个比较大的项目在运作中。

　　朝阳北路.除了今年1月1日开盘的国美第一城外，还有广州开发商宏宇集团将在今年下半年推出的精装修项目星河湾，约60万平方米左右；原来经济适用住房青年路小区的后期、广州城启继经济适用住房朝阳雅筑之后，后期的商品房项目也将在今年推出；首创置业44万平方米的京棉项目也在年内推出，该项目是一个包含公寓、住宅以及soho公寓、商业在内的综合物业。

　　东坝.继常营的万象新天后，天鸿集团将在东坝东五环以内推出一个近90万平方米的大型居住区。

　　亮马河北岸.目前在售的zama咱们隔河正对岸，开发卡布奇诺的开发商将推出一个新的大规模社区；za-ma咱们的西北对岸，首创置业将推出一个近90万平方米的大型高档社区。

　　通州.2005年通州的楼盘供应不少，比较大的有开发美然动力街区的开发商在区政府对面开发的一个“新城”，规模近百万平方米。

　　城南

　　开发起步较晚的丰台将成为2005年城南新盘主要聚集地。以丰台为主的西南三环和西南四环、五环之间新项目较多，如怡海花园对面的花乡区域，明年将有多个新盘推出。此外，大兴2005年春天翡翠城推出的四期花园洋房和townhouse也是2005年上半年的亮点。

　　城西

　　新项目少，但正是因为楼盘供应少而成为大家关注的另一种意义上的热点。

　　城北

　　新盘四环附近以商务楼居多，如华亭嘉园将推出三期；而居住类物业主要在五环附近以及京昌和立汤沿线较远区域，数量不多，如建工集团将在花虎沟推出的一个板楼社区和世茂集团在奥林匹克森林公园东北角推出的一个新社区。

　　二手楼市有潜力

　　楼市处处开花，二手房市场当然也“繁华一片”。去年以来，北京的二手房就一直处于升温阶段，今年房屋的租赁价格还将继续上涨，并且交通越来越成为租售房的关键因素，假如您有准备投资的房子，那可要仔细想好怎么卖？怎么租？今年可是租售楼市的“火热年”哦！

　　预计:北京今年二手房整体均价3300。京城各房产服务公司均对2005年的二手房市场发展持乐观态度，预计今年二手房交易量将比2004年增长80%以上，也就是说，2005年的北京二手房交易量将从2004年的39000套增加到65000套至70000套。整体均价在3300元/平方米左右。另据链家置业专业顾问分析，对于二手房价格走势，二手房的价格2005年不会在整体上出现大幅下跌，而是保持稳中有升的势头。从区域看，崇文区、宣武区、丰台区和石景山区增长的幅度要大于其他城区，而通州和昌平等区域也有一定的增长。

　　城铁13号沿线二手房价格再次涨价。北京顺驰市场部介绍，望京2004年的二手房成交量比2003年上升了60%，成交均价也由2003年底的4200元上升到了目前的4650元。同时，望京租赁市场火热，一居室及小两居的平均月租金分别为1400元和1800元，比2003年底分别上涨了100元和200元。另据统计，昌平作为北京最大的经济适用房住宅区，也是城铁13号线沿线的二手房热点区域。2004年昌平二手房成交量达4150套，比2003年的1950套上涨了112%，成交均价在2004年也已经上涨到2400元左右。

　　郊区借力交通升温。不止通达的地铁让二手房升温，其实交通一直以来就是楼盘一个很大的卖点，这也是郊区房卖的好租的好的一个原因。房产中介有关专家认为，2005年朝阳和海淀依然是北京的传统热点租赁区域，其中CBD、亚运村、国展、望京以及中关村地区租赁需求热度依然最高。由于交通带来的影响，昌平、通州等远郊区县在拉近与城区距离的同时，也极大地带动其周边房屋租赁市场的发展，由于其租价偏低，面积在70-100平方米、配套设施齐全的两居室比较受租房者的欢迎。

　　小知识：选购二手房从户型着手。购房者在选择户型时要先看户型，遵循“四明三大”、“三分离”和“空间分配合理”三个原则。 这是指厨房、卫生间、客厅、卧室要明亮，最好是直接采光；客厅、厨房、卧室要大得适度，这些空间的跨度与纵深度的设计如果不够合理，将会对购房者的装修和家具摆放增添麻烦。客厅要注意面宽不低于3.9米，面积在20平方米以上为佳；主卧室面宽最好在3.6米以上，面积在15平方米以上最好；厨房在6平方米以上较为合理。

　　五把利刃悬楼市

　　虽然政府、专家、地产商对2005年的北京楼市预计都是比较乐观的，但是2004年的土地控制政策、银行削减贷款以及央行加息都势必会给今年的楼市带来一定的影响，所以无论是开发商、地产人还是普通百姓，都不能忽略今年北京楼市中的五把剑……

　　宏观调控是否会继续加大力度。房产专家预见：2005年宏观调控会继续，中国经济结构性的调整会继续，房地产作为中国经济发展的重要组成部分，仍然会受到新一轮宏观调控的影响，资金仍将是考验开发商的一道门槛。

　　银行“惜贷”问题会不会加重。专家分析，根据2004年的走势，2005年，各大商业银行将继续面临按揭贷款不良资产和本身资金盘子的问题，银行“惜贷”将成定局。可以想象，如果银行越来越“惜贷”，如果购房人办理按揭购房越来越难，势必会对北京楼市的销售产生重大影响。

　　800多个未过关项目能否上市。“8.31大限”让开发商意识到了土地储备的紧迫感，2005年随着800多个未过关项目“出口”的敲定，开发公司资金压力的增大，以及政府部门运作土地有形市场招拍挂公开交易经验的增加，土地一级市场和二级市场的交易能不能再向以往一样活跃目前仍难以做出确切结论。

　　政府角色能否顺利转变。“8.31大限”改变了土地供应的流程，其中的关键角色由过去“计委、规委”变成了“国土局”，这样一来，如果政府各部门的角色不能顺利“转换”，各部门在权利重新分配后相互之间存在“博弈”，那么能进入土地市场进行招拍挂的土地量会有多少很难说，2004年土地市场可交易地块极少的局面会重现。

　　央行会不会再次加息。经济学家和业内人士的看法基本一致：2005年央行会再次加息是板上钉钉的事儿，不能肯定的是加息的时间和幅度以及次数，如果2004年的北京楼市楼盘供应像往年一样顺利，加息对2004年北京楼市的影响也许不会让人心惶惶，但是现在北京的楼市确实已经有了很大的改变，所以我们不能不关注2005年加息以及由此带来的对购房人的心理影响。