中国房地产报
土地净收益的5%将被强制用于廉租房的建设。这一硬性规定在一定程度上为面临资金窘境的廉租房建设缓解了压力。
7月14日，为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的有关规定，切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题，财政部会同建设部、国土资源部发出通知，要求各地从五个方面切实做好城镇廉租住房保障资金落实工作。
通知规定，“从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。”
土地利益重新分配
土地出让金分配改革的思路在财政部上述规定出台后日益清晰。
此前不久，财政部官员表示要重新研究土地出让金的分配问题，财政部的意见是，土地出让金不能全部归位地方财政收入，应该有上缴国库的部分。
国土资源部副部长李元也强调，土地出让金应该更多地用于土地出让后的补偿和投资中。建设部一位官员表示，土地出让金的15%左右应该投入到廉租住房的建设中。而此次，财政部明确表示，土地出让金除去前期费用后5%用于廉租住房建设，可以看作是部门利益相互妥协的结果。
“地方政府不愿大力投入资金建设廉租房，首先和我国现在的税收体制有关。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，“中央拿走了地方财政收入的四分之三，但廉租住房资金也要地方政府负担。”这样导致的结果是，为了扩大财源，地方政府一方面拼命圈地用于房地产开发，一方面拼命炒高地价、房价。
“这是土地利益重新分配的一个途径。”财政部科学研究所区域研究室研究员刘保军称。
在刘保军看来，目前我国经济发展对土地出让金的依赖度越来越大，尤其是地方政府已经把土地出让金作为政府财政收入的重要来源。在这种情况下，未来地价升值越大，对经济的投入也更大，因为土地成本已经拉高了经济成本。因此，有必要由中央政府对土地出让金的重新分配做出明确规定，以保证经济的可持续发展。
刘保军进一步指出，除土地出让金利益再分配外，国土资源管理部门也可以从制度上保障土地出让金落在实处，因为土地出让金金额大、涉及面广，任何对土地出让金的改革都需要平衡各方面的利益后才能确定。
资金困境依然未解
“财政部的这个规定，至少是从制度上保障了廉租住房建设资金的来源问题。资金来源的强制规定，为以廉租房为标志的住房保障开了个好头。”刘保军表示。
“土地出让金一部分用于解决廉租住房，只是解决了廉租住房问题的冰山一角，其实在廉租住房问题上，还有很多问题需要我们解决。”业内人士分析。
早在1998年，国务院就出台了23号文件，提出对不同收入家庭实行不同住房供应政策，即最低收入家庭租赁廉租房；中低收入家庭买经济适用房；高收入家庭购买、租赁商品房。次年《城市廉租住房管理办法》出台，规定了廉租住房的管理部门和实施方案。
2003年以来，建设部又会同有关部门分别印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《廉租住房租金管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等有关文件。
2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，对做好城镇廉租住房制度建设工作进一步提出了要求。
但是目前中国的现状是，由于资金来源未能明确，在房地产市场化迅速发展的同时，很多地方保障性住房的发展却相对滞后。
4月初，建设部公布了我国廉租住房建设情况指出，全国仍有13个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。
廉租住房没有得到很好发展的重要原因就是没有资金制度上的保障。据建设部统计，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，和今年第一季度全国土地出让金3000亿元、全社会房地产开发投资2793亿元相比，真的是杯水车薪。
目前来看，全国廉租住房资金投入没有一个统一的制度规定，地方政府也就根据自己的情况从各个方面挪用一点用在廉租住房建设上，作为政府工作的一部分。上海市是从公积金中拿出一部分用于廉租住房建设，即使这样，到目前为止上海也才解决了1.9万户的低收入家庭住房问题，离解决全部低收入家庭住房问题的目标还很远。
前不久，深圳市国土资源和房产管理局也提出，市、区两级财政每年将把全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房建设，远远高于国家规定的5%。
“缺少经济效益也是地方政府不愿意投入的重要方面。”华伟表示。廉租住房不仅不能从土地出让金上给地方政府带来财政收入，而且廉租住房的建设、运行和管理都需要成本，这些也都是需要地方政府来投资的。
核心问题是再分配
复旦大学房地产研究中心有关专家表示，虽然土地出让金的5%用于廉租住房上使廉租住房建设有了资金制度上的保障，但能否落实，还要看地方政府的积极性以及中央政府的监督检查力度。
可以预见，廉租住房资金来源还将是中央政府和地方政府博弈的新战场。
改革至今，我国经济发展取得的成就有目共睹。同时，其自身发展中的问题也不容忽视，社会再分配问题就是其中重要的一个。
刘保军表示，在土地收益分配上的争论其实是分配问题的一个反映，反映到土地出让金问题上，就是对土地资金利用的“度”的把握。他分析认为，作为不可再生资源，经济的可持续发展要依赖土地。土地如果不利用显然经济得不到发展，但过度利用土地资源以获得更多收入的做法，无异于杀鸡取卵。
“这是一个好事，体现了取之于民、用之于民的原则。”北京市国土资源局有关负责人表示，“把土地出让中收上来的土地出让金，给中低收入人群用一部分，这也是二次分配的一种方式。”
上述负责人表示，此前北京市廉租住房的资金全部来自于北京市财政，并没有一个固定的来源，“这次国家明确规定了从土地出让金的5%建设廉租住房，这是一个进步。”
“平衡土地资源的有效、有限度利用，就成为了中央政府首要考虑的问题。”刘保军说。
他认为，“把土地出让金以制度的形式固定于廉租住房，既是对土地利用效率的一种制约，更重要的是对分配制度的一种内在探索，以保障土地资源被经济合理运用。”
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廉租房资金筹措机制进入建设部政策研究范围
■本报记者 顾燕萍 北京报道
“我们希望（廉租住房建设）资金来源能够多渠道，但这也需要企业自愿。”建设部政策研究中心副主任王珏林近日在接受本报记者采访时如是表示。
近日，财政部会同建设部、国土资源部做出的“从土地出让净收益中安排一定资金（5%）用于城镇廉租住房建设”的硬性规定引起强烈反响，而廉租住房资金困境以及资金来源机制问题再度被业界广泛提及。
此前不久，上海市在廉租房市场运作机制上做出了探索，希望通过税收优惠政策引导民间资本进入廉租房建设体系。
而目前，廉租房建设资金来源机制尚未明晰，资金成为限制廉租房体系建设的瓶颈。曾有业内人士呼吁国家有关部门制定相关措施，对此，王珏林表示，建设部政策研究中心正着手研究“解决最低收入家庭的住房问题，完善住房保障制度”的相关课题。
事实上，类似的举措在今年3月举行的全国政协十届四次会议上就屡被提及。
全国政协委员、林达集团董事长李晓林曾建议，“政府有关部门应考虑制定一个创新机制，即把土地招拍挂后溢出的大部分地价收益主动直接返还社会，以反哺房地产业及市场。”李晓林建议，在具体操作上，招拍挂溢价主要用来明补那些中低收入家庭，向他们提供基本可以解困的居住条件，比如廉租房、租金补贴等。
同时，在建设部与全国政协部分提案人举行的座谈会上，全国人大常委会副委员长、民建中央主席成思危建议，由本级财政从土地出让金中提取不低于20％的专项资金用于解决廉租房建设。
虽然相对于政协委员的提案，此番公布的5%的比例被业内人士认为“比例太小，仅有象征意义。”但不可否认，此番对廉租房资金来源的强制规定，为以廉租房为标志的住房保障体系的进一步建设奠定了基础。
其实，企业出资建造廉租房已有“破题者”。日前，万科企业股份有限公司董事长王石在“城市中低收入人群居住解决方案征集”颁奖会上表示，万科的首个面向中低收入项目“土楼计划”将于今年9月在广州开工，这一方案将以租赁住房建设为主。 |