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| 未来直接融资会大于间接融资 上市将成为地产融资主渠 |
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龚方雄认为，未来房地产商的资金来源会面临非常大的变化，将来中国房地产业的直接融资将会大于间接融资。
让市场来调节房价
不久前政府再次出台稳定房价的调控措施，但国内大城市的住宅房价格仍居高不下，市场反应滞后。
国家对房地产业的调控已经二年多了。对于近年国内出台的一些房地产调控措施，龚方雄认为，政府局部、选择性地参与到某一市场，所起的作用往往不大；更为关键的是，政府干预的手段和效果应该结合一国的市场机制、文化体制等大环境来看。
对于目前国内高档住宅空置率很高而价格又下不来的现象，龚方雄认为，这虽然可以通过税收方式来调节，但如果住房空置率高居不下，投资者会将手中的房产出售，从而使住房整体市场价格下降。他认为，国内住房价格可通过市场来调节，而不需要政府出台这么多的财税手段。而事实上，在国内目前情况下，征收物业税并无实施可能。
香港虽然没有物业税，但是每年会征收租金及土地保养费，这比物业税少得多。因为购买70年土地使用权的时候，已付税给政府了；但若再购买70年的土地使用权，在土地升值情况下，可以考虑加价。
在这种情况下，房地产企业应该更多地在融资途径上花心思。
龚方雄认为，调控地产实际上跟国家的宏观经济体制、汇率体制都有关联，当汇率面临升值情况下，不让汇率升值，就有压力，在市场不能正常运转情况下，压力会在别的行业体现。解决地产问题，是否会将流动性风险转移到股市，为股市带来泡沫？
上市将成房地产业融资主渠道
摩根大通预测，国内监管部门今后还将出台更多的房地产调控措施，而一旦房地产业发展减速，银行业将首先受到冲击。
据摩根大通统计，2005年底，中国银行业对房地产贷款的不良比率为12%，而且只要楼市再现低迷，这个数字将进一步上升。
摩根大通中国投资银行部总经理方方曾在一次演讲中表示，外资进入中国房地产业，主要是看好其未来20年的发展前景。大量热钱进入国内房地产行业必会带来泡沫，这很难靠行政手段解决，而泡沫破灭后最大的亏损承受者是银行，因此，为避免房地产泡沫，最重要的是银行要加强风险控制。
“国六条”有利于中国房地产的健康发展，但防止房地产泡沫最重要的还是银行要加强风险控制。
龚方雄认为，未来房地产商的资金来源会面临非常大的变化，将来中国房地产业的直接融资将会大于间接融资。龚方雄表示，前几年国内很少地产商上市融资，因为当时企业盈利情况好，资金没有问题，所以上市意愿不强；况且，上市还要受到来自监管方的束缚。现在很多国内的地产商意识到未来市场的变化，积极上市，使自身经营行为市场化、规范化，这是一个必然过程。
日前，摩根大通在一份研究报告中指出，地产股是2005年A股市场的投资热点。数据显示，2005年中国地产股的市场表现良好，年总回报率达到101%，其中合生创展、富力地产、华润置地这三只业务主要在内地的地产股当年的投资回报率超过100%。
业内人士预期2006年地产股仍将表现良好，整个亚太地区地产股加权平均回报率将达12.2%；而中国内地地产股的表现仍将高于新加坡等成熟市场。 |
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| 来源：中国房地产网 发布时间：2006-7-11 访问次数：1667 关闭本页 |
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