“在银行房贷日趋紧缩的局势下，不动产融资租赁将是促进楼市购房消费的一个有效途径。”6月23日召开的“上海房地产发展论坛”上，上海市租赁行业协会会长俞开琪提出的“启动房屋融资租赁”建议，成为与会者关注的焦点。
俞开琪甚至已经想好了如何运用房产委托租赁的方式来解决廉租房建设资金问题。
这种想法亦已纳入目前上海市政府的视线中。上海房地局廉租办主任董佳懋向记者表示，“有关部门正在考虑出台民间资本参与廉租房开发建设和管理的政策。”
而政策的大致设想，就是由政府或民间资本出面收购一些尾房或空置房，改造成出租房，并减免部分租金税收；在出租管理方面，可以引进专业的融资租赁公司来进行经营。
拓宽房地产融资渠道
“通过融资租赁公司运作，将大大拓宽房地产融资渠道。”俞开琪表示，房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等多种融资手段，吸收社会投资。
俞开琪的另一个身份，即是上海融联租赁股份有限公司总裁。据俞透露，融联租赁公司正在尝试以房地产企业的自有房产为标的，通过融资租赁的方式，来缓解房地产企业资金紧张的状况。
在发达国家，融资租赁是仅次于银行信贷的第二大金融工具和主要商品流通渠道。但上海全市真正有规模的租赁公司还不到10家，这让俞开琪觉得，全新房产融资租赁的业务模式，应该有很大的发展潜力和空间。
他甚至有了这样的大胆考虑——设立一种“联合租赁”方式，即租赁公司与房地产企业就地产项目进行联合，双方优势形成互补。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
“这种方式不仅盘活了存量资产，而且能增加企业现金流。”俞开琪说，“这或将改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。”
勇于尝试的不仅是融联，新世纪金融租赁有限责任公司副总宋为民也正在酝酿两种在房地产融资租赁中的创新方式。
据宋为民介绍，一是房地产“售后回租”结合“信托”的方式，通过发放信托产品把稳定且安全的租金应收款转让给投资者，让社会投资者分享金融租赁资产所带来的收益，集合社会上更多的闲散资金；二是接受多个法人的委托租赁资金，由金融租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于房地产售后回租项目，让社会法人的资金参与房地产项目以获得较高投资收益。
“不动产融资租赁一般则是按房产价值的7～8折计算，比如融资6亿元只需价值8亿元的房产作抵押；租赁公司收取2%～5%的融资租赁费用，再加上银行约6%的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。”宋为民称：“运用租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。”
最令俞开琪和宋为民感到兴奋的是，全国人大正积极进行“融资租赁法”立法的相关工作，明年就有望正式出台。
搭建廉租房市场化运作平台
众多业内人士认为，不动产融资租赁目前的直接应用，最应该聚焦在为廉租房建设拓宽融资渠道、进行市场化运作上。
一直以来，资金问题都是地方政府廉租房建设不到位的重要原因之一。“现在要想在上海市中等地段买下一定规模的土地做廉租房，大概需要几亿甚至十几亿元。”上海某区政府相关人员曾这样描述资金缺口。
正因如此，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生在内的各方人士致力探索廉租房建设的融资渠道，希望以REITs形式操作廉租房的做法得到推广。
而俞开琪给记者描述了这样一种以房产委托租赁方式来解决廉租房建设资金难题的可能性。他认为，政府不必花巨资建造新的房屋，而只需直接向营业机构提供补贴，补足市场价和政策价的差额给营业机构，由营业机构记入委托人的收益账上即可；而原有的建房资金用于满足更多廉租户的租金补贴。
“政府不必在廉租房的管理上投入大量人力物力，委托租赁的管理人在管理委托房产的同时就为政府代劳了，政府只需要按照委托租赁的法律要求，设置一个监督机构监督其运营即可。”俞开琪说。
事实上，一些民间资本正将目光瞄向廉租房的经营。
“上海一家开发商正在和我们洽谈，有意将自己开发楼盘中闲置的房源改成廉租房。”董佳懋透露，这家正与政府接洽的开发商，正在大量收购上世纪80年代的老公房用于出租，他们希望作为中间机构，代理政府部门经营管理廉租房，从中收取一定的管理费。这种做法，恰与俞开琪的想法不谋而合。
就在6月中旬，商务部政策研究室负责人也专程在沪就“关于以现代租赁为亮点，拉动房产消费”举行了座谈会。据悉，会议的主题即是：根据国外租赁在房地产业的巨大的拉动作用，探索我国现代租赁与房产消费的结合上存在的市场空间、资金来源、配套政策及风险控制等问题。
“资金来源拟从保监会管理的低息的几千亿元资金中封闭使用。”商务部政策研究室负责人透露，“近期就准备出台一批鼓励发展融资租赁推动房产消费的政策。”
这其中，就将包括政府通过委托租赁的方式来实施安居工程。如同俞开琪设想的那样：政府可以将廉租房以委托租赁的方式，委托给租赁公司经营和管理；或以经营性租赁方式来解决城市二手房市场疲软的问题——租赁公司有选择地大量收购二手房，形成一定的规模优势，经过装修后再出租给贫困家庭。
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融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的物品租赁业务，俗称“以租代售”。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入物品租赁给承租人，合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。
根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。租赁期间将使用权与产权相分离。 |