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| 二线城市的开发将带动地产业的新一轮繁荣 |
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2006年将是中国房地产业第一个繁荣时代的结束与第二个繁荣时代开始的分水岭，二线城市将成为推动中国地产新一轮繁荣的发动机。经过5年的积累，阳光100已经成为房地产行业二线城市真正的领跑者。
当一线城市、一线品牌、一流地产明星正在为宏观调控和地价，为房地产行业是否存在暴利、泡沫和地荒等问题争论不休，为房地产冬天的到来，为项目开发的不可持续而苦恼之时，二线城市，一个更为广阔、更具发展潜力的市场逐步走入大家的视线。
一、中国城市新一轮发展指向二线城市
自1998年以来，房地产行业历经八年的迅速发展，诞生了6万多家地产企业，住宅销售额高达12600亿人民币，房地产也由此迎来了第一个新时代。根据国外经验，很多国家的房地产周期为7-8年。2005年的宏观调控，在纠正行业发展偏差的同时，也为房地产下一轮的发展和繁荣创造了有利条件。
中国区域发展不平衡。第一轮房地产繁荣使北京、上海、广州、深圳城市规模扩大，发展成为全国以及区域经济中心，构成一线城市。城市化率目前已经超过75％，开始从快速成长过渡到成熟期，城市房地产需求已从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。总体市场容量虽然仍较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。在一线城市进行房地产开发，由于土地资源更加稀缺，土地成本高，因此资金投入高，受政策及经济周期影响大，从而风险也大，本轮宏观调控使一线城市的房地产开发企业感受到巨大的压力。
各地省会城市，计划单列市，以及一些经济高度发展的区域中心城市，在全国大约有30－40个，构成了中国的二线城市，她们将成为新一轮城市发展的主角。
中国目前实行发展中心城市的城市化战略，如同“让一部分人先富起来”的经济发展战略，形成集聚效应，“先富带后富”，带动发展周边城市，使这些作为各省及区域中心的二线城市成为区域经济领头羊，得到了快速发展。
二线城市的大规模城市建设带来大规模拆迁，由此形成的被动需求启动了各地住宅市场，并拉动了容量的增长，提速市场发展。
国家宏观调控的重点在于投资和投机，对于以自住为主体的基本需求市场是支持和鼓励的。二线城市不同于一线城市，仍然以自住消费为主，得到支持和鼓励。
二线城市房地产市场基数低，增长快，容量大，发展可持续，竞争相对较弱，土地资源相对充足，以自住需求为主体。二线城市的迅速成长带来的巨大容量、巨大的发展空间和巨大的增量市场使得她们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压，开始受到大家的普遍关注，成为将来中国新一轮城市化进程的中心。
所以，二线城市将成为新的房地产增长点。
二、二线城市是品牌企业的主战场
有人认为，作为应对一线城市发展困境的对策，到二线城市开发是“过冬”。那么到二线城市是一种机会主义的选择呢？还是战术层面的被动应对？笔者认为到二线城市开发是品牌企业获得更大发展空间的战略选择。
房地产具有不动产的地域特征，受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响，而且房地产的高投入、高风险、周期长等特点，使得不动产也要“动”起来，要通过全国发展战略来降低风险，抵御区域发展的周期性振荡。通过跨地域、多项目的开发实现规模化，通过在二、三线城市的开发实现可持续发展。而土地招拍挂政策的实施降低了进入二线城市的门槛，对于拥有品牌、资金等优势的大企业来说，进入二线城市是品牌地产企业决胜未来的战略选择，也是明智选择。
沃尔玛、家乐福等国内外大型零售企业已经先行一步，正在实施二线城市发展战略，包括新世界、和黄等在内的港资地产大鳄也已经把目光聚焦在二线城市，海外基金也开始认识到二线城市的发展潜力和机会，开始调整其原先只注重在一线城市发展的战略，转向二线城市。很快会有更多的品牌地产企业进入二线城市，这里将成为品牌企业的主战场。
在过去较长的一段时期，大型地产企业还紧盯着一线城市的时候，中小企业在二线城市游刃有余，有着广阔的发展空间。而品牌企业的进入会大大提升二线城市的发展水准、发展水平，加剧竞争程度。企业如果以“逃窜”、“过冬”这种机会主义的方式进入二线城市，以为能找到避风港，那就错了。只有做足充分准备，打造核心竞争力，突破管理瓶颈，在细分市场中找到自己的定位，形成自己的品牌，才能抵御风险，获得发展，成长为品牌企业。所以中国新一轮城市化进程对于中小企业来说，既是机遇又是挑战。
三线城市虽然也有很大的发展潜力，但由于人口少、经济发展水平较低、市场容量较小，还不能支撑品牌企业的大规模开发。在全国房地产市场高速发展，土地零星储备，企业资源有限的情况下，品牌房地产企业的发展重心还在二线城市。
进入二线城市将会改变品牌地产企业的发展格局，谁抓住了这个机遇，谁就抓住了未来更广阔的发展空间。
三、进入二线城市的瓶颈
进入二线城市开发也并不是一蹴而就，不是简单的复制在一线城市的成功经验这么简单的事情。二线城市与一线城市在开发模式、目标客户群等方面存在很大不同。对于今天，限制品牌企业进入二线城市以及大规模扩张的并不完全是资金问题，在一线城市开发高档楼盘、用高房价支撑的品牌要进入房价只有一线城市的一半甚至1/3的二线城市，对企业成本控制和管理模式等方面都提出了巨大挑战。
不同于标准化的工业产品，受所在城市的气候与地域特点、历史沿革、文化习惯等影响，房地产开发具有鲜明的地域特征。如何突破地域限制，如何针对南北、东西在这些方面存在的差异，如何能够在管理成本上升、管理难度加大的情况下保证品质不变形，如何保证快速而正确的决策，如何保证人才资源的充足，跨地域开发给习惯于本地开发、集权管理的房地产企业提出了更高的要求。 |
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| 来源：北京房地产网 发布时间：2006-6-28 访问次数：1593 关闭本页 |
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