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| 新一轮调控对杭州楼市的影响 |
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自去年国八条调控之后，杭州住宅市场已经从卖方市场过渡到买方市场，自今年以来市场逐渐回暖，从3月份、5月份成交量上得到了印证。最近，国六条对楼市再次进行宏观调控，并出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》：近期经济适用房建设目标9月底前公布；90平方米以下住房须占总面积七成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置三年以上商品房不得作为贷款抵物；个人房贷首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置两年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。因此杭州房地产市场再次面临重大调整，中介、开发商面临进一步“洗牌”。
消费者对市场未来走势的不确定，再次导致了持币待购
国六条是去年国八条的继续，今年的提法比去年的政策针对性要强，更强调合理引导，合理消费，采用调整结构、税收、信贷等间接的、经济的手段使市场趋于平衡。在信贷问题上，提出有区别地适度调整信贷，表明政府将有可能按不同档次住房，不同区域出台不同的政策，符合房地产市场的实际。如果说国八条最重要的影响是心理层面的，那么这次国六条最重要的是执行上的严控，再次表明了政府控制房价快速上涨的决心。从供应方来讲，政策面的变化使得行业未来不确定因素增加，加快工程建设和销售，最大限度降低调控带来的风险，而政府对于融资渠道的控制更是加剧了这种压力；从需求方来看，对市场未来走势的不确定再次导致了其持币待购的行动。目前一手房成交开始缩量，开发商、买房人都在观望“国六条”对不同区域的具体细化措施。
延长转让征税时间，对短期投资客直接产生抑制作用
一方面，90平方米以上首付提高到三成、5年内出手全额征税的政策对于中小投资者而言，是一次再“清洗”，短期投资客全面出局。投资性需求是高档房价过快增长的直接动力。因为投资性购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个商品房价格上涨和结构扭曲，因此要稳定住房价格，调整住房供应结构，禁止投资炒房势在必行。在本次国六条的严厉打压下，银行贷款利率提高、投资时间拉长、资金压力增加意味着市场风险的加大，对于拥有多套房产、月供勉强维持的投资者而言更是上加霜，因此投资客正面临前所未有的市场考验，将对房产短期投资客的投资行为直接产生抑制的作用，因此在未来房地产市场，房源消化将主要依托于自住消费，其供应特征也将朝着自住需求特征转变，例如房源的实用性方面。
对于在中介公司已经挂牌未满5年的房源来说，房主为转移税费，会提高房源价格或者以净价出售。而买方也将在市场未明朗之前采取观望态度，因此二手市场可能再次出现有价无市的局面，也直接导致中介公司的生存压力，面临新一轮的优胜劣汰。
补充中小户型房源，疏通梯级消费的瓶颈
本次国六条意见明确规定了中小套型普通商品住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这明显是以土地供应结构决定了产品结构的具体体现。它将最终改变杭州房地产开发商旧的经营模式，以往为富人造房的经营模式得到了有力调整。
杭州楼市结构性失调的原因很大程度上源于地价过高。土地少、拿地难、价格高，加上前几年投资需求的膨胀，开发商都愿意去做高利润的高端住宅，却忽视了开发低端市场。自2004年国八条之后，杭州的房地产高端住宅为主导供应局面开始打破，有些楼盘选择低价开盘、促销打折等方式使价格回归理性，主要集中于下沙、闲林、老余杭等郊区区域。本次国六条从供应结构上进行调整，让中低收入住房消费者正常地走入市场。而对开发商来说，未取得施工许可证的项目将需要重新规划设计，延缓项目上市的时间，加上受开发周期的限制，供应结构调整效果可能会在两年之后产生，慢则要四五年。而在近几年，市场供应还是以中大户型为主，中小户型公寓普遍出现在中介公司，且供应不足，大量过渡性需求一时无法释放，难以转变为现实需求。
本项细则的效果将让更多的中小户型房源补充到市场中，疏通梯级消费的瓶颈，推动其进程，使供应结构趋于合理化。但对杭州来说，改善性需求正面临大幅度增长，2005年有88.5%的居民家庭拥有自己的住房，比2000年提高27.5个百分点，且2005年市区城镇居民家庭人均住房使用面积为20.7平方米，其中三居室及以上的家庭占36.8%，因此70%的中小户型如在杭州执行比例似乎高了一点，再则郊区做小户型从根本上失去了与市区地段竞争的优势。
土地闲置两年收回、改变土地供应方式促使房地产行业有力整顿
土地闲置两年将被收回使用权，并不是新政策，但政府对违规后的处理力度一直不大。本次政府再次强调这一规定，显示了政府惩治开发商圈占、囤积土地的决心。国六条意见规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
这一项政策第一次对开发建设面积和投资额作出了量化的指标，对土地储备量大，开发比例小的开发商会产生比较大的影响，这将使开发商必须加速开工以及大幅度调整项目定位，直接考验开发商的资金链以及市场运作能力。因此市场发展结果必定是：资金实力不强的中小企业会被进一步淘汰，强者愈强，弱者愈弱，开发商之间的合作甚至收购和兼并的步伐逐步加快，进入“竞合时代”。
另外意见规定，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这一项政策对开发商来说是最致命的，它打破了原有的土地拍卖方式，在土地出让之前限定户型比例、限定日后销售价格，并且谁出的地价越高、房价越低，就得土地，这从源头上控制了房价，使得开发商不能随意抬高房价，这项政策有效地控制了房价和地价的过快上涨，并大大压缩了开发商的利润空间，促使房地产行业进行有力整顿，一些外行投资商，因利润的缩小将逐步地退出房地产业，而越来越多的房地产开发商也将谋求向其他行业转型，走多元化发展的道路。
经济适用房及廉租房，保护中低价收入买房者的利益
意见规定，各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要并且加快城镇廉租住房制度建设。经济适用房是带保障性质的政策性商品房，是政府为创立和谐社会，解决弱势群体住房难实施的一项重要举措。杭州市已连续三年经济适用房建设开工面积超过100万平方米，入住居民达5万多户，成为全国经济适用房供应量最大的城市之一。2006年杭州市将新开工经济适用房和拆迁安置用房160万平方米，力争公开摇号销售50万-80万平方米。如果按一户家庭选购80平方米计算，可解决7000户以上家庭的住房困难，供应地点主要在三墩都市水乡、九堡、丁桥和下沙居住区，明年将集中在九堡、丁桥和下沙区块，还将在萧山、余杭区选址新建经济适用房。
经济适用房的建设，确实为部分低收入人群解决了住房难问题，而且对整个城市的人口居住分布也起到规划控制作用。但是从目前的经济适用房购买政策来看，烦琐的申购程序、定向配给的供应政策只能选择部分幸运儿成为产品的受益者，相比强大的市场需求，有限的供给实为杯水车薪。而以经济适用房的建设，调整住房结构、抑制房价更是比较困难了。
本次国六条意见的实施，强调了经济适用房的开发建设，保护了中低收入买房者的利益，如政府加大经济适用房建设力度，那么经济适用 房上市量会越来越多，给更多的贫困家庭带来福音。
从2005年3月份以来，调整契税缴纳时间、购房入户、提高贷款利率等政策令杭州市房地产市场一直处于调整阶段，本次国六条实施细则又令杭州楼市进入一个波动阶段。但国六条出台至今未满一个月，所起的影响及实际性的效用还没有明显反映出来。
但是可以确定，杭州的潜在需求是非常旺盛的，国六条细则旨于进一步稳定房价，引导健康的住房消费，切实保护广大普通消费者的住房利益，各开发商应将积极应对政策，加大普通商品房的开发力度，为老百姓创造“买得起、住得起”的房子，调整产品结构，从而提高开发商自身的竞争实力。 |
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| 来源：杭州日报 发布时间：2006-6-22 访问次数：1676 关闭本页 |
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