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| 楼市进入观望期 国六条后买什么房 |
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去年中出台的“国八条”使房地产市场进入了为期三个月的观望，但观望过后的结果是房价不仅没降而且出现了报复性上涨。房价大幅快速地上涨一直持续到今年五月底“国六条”的出台。“国六条”出台后，买房人是否会再一次进入观望期？观望之后房价会否重蹈去年报复性上涨的覆辙？
●“国六条”使买房人再次进入观望期
日前，记者走访了几个在售楼盘的售楼处，发现售楼处比“国六条”出台之前冷清了许多。据销售人员介绍，来看房的人确实比以前少了许多。
中原地产总经理李文杰告诉记者“买房人已经开始观望了。”一位开发商对记者说，“其实从四月份央行上调房贷利率之后，市场就在预期新一轮的调控即将到来。”一些嗅觉敏感的买房人已经意识到政府可能会出台更加严厉的政策来抑制房价快速上涨。其实在加息之后，一些高档楼盘的销售速度就开始放缓了。
一位买房人对记者说：“政府出台了一系列政策对房地产市场进行调控，势必会对市场产生较大的影响。买房毕竟是一件大事，还是看看市场反应再做决定吧。”
这样的想法也许正代表目前相当数量的买房人的心声。从北京市房地产交易管理网上发布的数据显示，5月底每日的期房网上签约量在500套以上，而进入六月份每日的期房网上签约量降到了400多套。
●观望之后市场会怎样？
目前市场已经进入观望成了毋庸置疑的事实。人们更关心的莫过于观望过后市场将会何去何从。
去年的“国八条”使房地产市场陷入了为期三个月的观望，在九月份之后，市场开始逐步走出观望。走出观望之后的房价并没有出现预期中的平稳走势，而是新一轮的大幅快速拉升。这一轮房价上涨势头之猛出乎许多买房人的心理预期，当房价已经涨上去之后，一些当初持观望态度的买房人大有踏空之感。
今年的“国六条”出台后观望期会持续多久？观望之后，房价会否重蹈去年报复性上涨的覆辙呢？
“国六条显然比国八条更具体，更有可操作性。”鸿业兴园副总王振平对记者说，“尤其是增加首付款比例，五年内转让房产全额征收营业税等政策都针对性很强，肯定会对投资性购房需求起到抑制作用。”今年上半年，房价大幅上涨过程中有相当比例的买房人是以投资为目的的。“国六条”出台后，投资性需求势必会受到相当程度的打压，供需矛盾将会有所缓解。
另外，在“国六条”的细则中对土地出让方式也做出了一定的调整。由以往单纯的价高者得的拍卖方式将转变为土地招标方式，从房价和地价两个指标综合考虑土地交由谁来开发。这样政府对房价的控制能力从土地这一源头环节就开始大大增强了。因此，走出观望期之后，房价再次出现报复性上涨的可能性不大。
但是，房价也不太可能下跌。因为，原本今年下半年新盘的供应量就不是很大。而“国六条”规定今后新建住宅90平方米以下户型要占到总面积的70%以上，使得许多准备在下半年面市的楼盘在没有拿到开工证之前都面临着要重新调整规划。为了达到相应政策要求的指标，楼盘不仅要调整户型面积，同时也会涉及到其他配套的调整，如车位的数量，商业及教育配套等都可能因此而重新规划。对一个项目来讲规划的调整并非短期内能够完成的，因此许多准备在下半年面
市的楼盘可能因此推迟半年左右的时间，更造成了下半年市场供应的短缺。
●买卖双方会进入相峙状态
“国六条”除了使买房人进入观望期外，也使得开发商开始观望。中原地产的总经理李文杰对记者说，尽管目前销售速度放慢，但中原代理销售的各楼盘目前没有调整原有销售计划。售价也维持在原有水平上。
目前，各楼盘的销售速度均有所放缓，但目前看来开发商的心态还是比较平稳的，并不急于调整销售策略，更不会轻意做出降价促销的决定。
而拿到销售许可证三天内必须销售的政策对开发商的销售策略也不会产生实质的影响。一位开发商告诉记者，拿到销售许可证之前，开发商要向相关政府部门报送许多相关资料。在各项资料准备全之后，相关政府部门才会发放销售许可证。因此，开发商在一定程度上是可以掌握取得销售许可证的时间的。在目前观望气氛浓重的市场环境下，开发商自然不会急于拿销售许可证。没有销售许可证自然也就构不成囤积房源的“罪名”。这从另一方面又限制了下半年市场的有效供应。
看来，在经历“国八条”之后，开发商的心态比买房人更加成熟了。面对“国六条”的到来，他们并不害怕观望的到来。买卖双方将不可避免地进入相峙状态。文/本报记者周宏
顶级商业集团落户华贸新光三越“抢占”CBD商业制高点
6月1日，华联新光百货（北京）有限公司正式成立。新光三越选择了与目前中国最大的连锁商业集团之一———北京华联集团，以及CBD商业制高点———北京华贸中心进行合作。由此，华贸中心成为新光三越进军内地百货业的第一个据点。第一家百货公司“新光三越华贸中心”投资额达到7.5亿人民币。
未来由新光三越管理的华贸中心商城将成为一个大体量的购物中心化高档百货店。华贸中心商城是北京CBD地区规模最大的单体商城，拥有18万平米建筑面积，营业面积将达到10万平米，相当于7个赛特购物中心（营业面积1.3万平米），3个国贸商城（营业面积3万平米）。建成后的华贸中心商城与丽思卡尔顿、JW万豪酒店比邻而居。
作为一家专门经营高端百货的大型商业集团，新光三越是中国台湾最大的财团新光系企业出资，与日本三越百货合资设立的百货企业，目前在台南、台中、台北所开设的百货店，都达到了国际高档百货店的一流水准。
“只选对的，不选贵的。”北京国华置业有限公司董事长房超如此解释华贸商城引进新光三越的理由，“与金源shoppingmall不同，我们不一味求规模，这11万平米的商业面积是在做了精确的商圈分析之后得出的结果。而且我们坚持选择引进最适合的商业，而非最知名的。论名气，第五大道要更好一些，但是经过比较，我们还是选择了管理技术更细腻，更了解中国人消费观的新光三越。举个例子，我们这个商城开业以后，你们会发现里面的居家用品非常丰富，琳琅满目，而这正是我们现在的商城里最缺的。这就是新光三越的优势，它了解中国人的生活习惯，所以也更适合我们。”
而房超进一步阐述了他对这种新型商业模式的理解，“无论什么样的新型商业业态都有可能成功，我们在国外看到了很好的郊区mall，同样也看到了很好的百货和城市购物中心。不是说只有某种业态才能够成功，这跟经营者的管理水平，经营定位经营策略有很大关系。新光三越是由新光财团投资，日本三越百货来管理，而日本人向来以精细的管理模式著称。”同样，房超坚信引进新光三越是华贸中心的“魅力之选”，“世界顶级品牌对于进新光三越百货都是十分迫切的，这也是我们实现高端品牌云集华贸中心的最有效手段。高端品牌进来之后，会提升华贸中心的吸引力。华联新光百货（北京）有限公司于2005年由台湾新光三越百货与北京华联集团合资成立，双方各占50%的股份，资本额共7.5亿人民币。华联新光百货公司将以‘新光三越’的品牌名称在华贸中心开设第一家百货公司，这是新光三越百货跨出台湾的第一家分店。”
从北京以往的概念上看，华联是偏大众型的中低档商业中心，但新光三越却以其精品式管理和中高档定位著称。对此，房超解释“华联是新光三越进中国以后的中方合作伙伴，双方共同投资建立了华联新光百货集团。北京华联只是投资方，而经营方是新光三越。”
华联新光董事长，暨北京华联集团董事长吉小安指出，北京华联集团与新光三越百货合资成立“华联新光”，双方将不但各以实际资金投入，并且整合各自的资源与最佳人才，双方以两岸零售业龙头携手的合资运营模式为国内首见。新光三越百货在台湾有多年运营经验，并多次领先开发商圈，证明其独到的经营眼光。此次合作势必能为北京的商圈开发缔造新机。
华联新光总经理，暨新光三越百货公司总经理吴昕达说，将“新光三越”品牌引进内地的百货市场，不仅是移植过去于台湾市场的多年领先经验，并且着重针对内地消费口味的市场长期运营。华联新光引进“新光三越”品牌，将为国内高品位人士带来众多国际名牌商品，600多个品牌专卖店中，国际奢华品牌就达90多个，这是目前没有任何一家国内百货业者能接近的百货品牌运营模式。
据透露，商城预定于2007年第一季度开业，除了百货公司的专柜式运营服务外，还规划了购物中的多元娱乐与服务。“我只做差异化竞争。一个经营者不应该依赖于市场，市场永远是有的，关键看你的定位准不准，能达到高水准你就一定能成功。新光三越华贸中心出世的时候，带给大家的一定是完全出乎意料的东西。”这是房超的管理圣经。
◎资料链接
新光三越百货公司2005年的营业额达648亿新台币（合人民币160亿），以其中高档定位和深厚的群众基础成为台湾百货业界的第一品牌，连年蝉联台湾500大服务业百货龙头宝座。
北京华联集团是中国政府重点扶持的国内20家大型流通企业集团之一，截至2005年底，已经拥有74家门店，年销售突破208亿人民币，名列中国连锁零售百强第五位。
华贸中心是北京国华置业有限公司开发的百万平米超大规模商务建筑集群。项目占地超过30公顷，开发建设规模近百万平米，由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、约16万平米“水主题”国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成。文!郑杉杉本报记者全伟大户型将成稀缺产品
按照“国六条”新政策，90平方米以内的住宅将占到70%以上。记者判断，今后市场供应主流房产将是90平方米以内的户型，大户型将会成为市场的稀缺产品。这一判断是否具有代表性，记者采访了多位业内人士，得到的答案是肯定的。
●小户型将成主流产品
一直以来，由于供不应求，北京市场上的小户型产品都是炙手可热的。而为了调整房屋供应结构进而调控房价，“国六条”中规定，新建商品房项目中，建筑面积90平方米以下住房的比重要在七成以上。
万年花城副总经理黄玺庆认为，今后90平方米以内中小户型普通住宅供应量将会大幅增加，小户型由原来的稀缺产品将会变为市场主流产品。以前由于小户型产品供应量少而导致单价较高的局面也将出现转变。小户型产品供应的增多会在一定程度上制约其单价的上涨，从而控制总体房价的上涨。
以往投资小户型无论是出租还是出售往往会得到较高的回报率，今后也有可能因为供求关系的转变使这种情况出现逆转。小户型产品的大量出现必然会拉低其投资回报率。
●大户型将成稀缺产品
“当小户型产品成为市场主流时，大户型必然会成为市场的稀缺产品。”银谷大厦房地产公司副总李宏对记者的判断表示赞同。
顶秀清溪副总刘新虎认为，大户型低密度住宅产品在今后的几年内将出现供需失衡。90平方米在北京来说，最多也就是两居室的面积水平。在目前的市场供应中，绝大多数的三居室都会超过90平方米。如果今后90平方米以内的住宅成为市场供应的主流产品，其结果必然是大户型低密度住宅供不应求，从而导致价格上涨。这样的分化使得大户型成为真正的高端产品。
“出台鼓励中小户型政策符合中国人多地少的现状。”鸿业兴园副总王振平认为，“我们也应该看到，伴随着中国经济的快速发展人们的收入水平也在大幅提高。一些收入较高的群体在解决了基本居住需求之后势必会追求居住得更加舒适。而90平方米的居住面积显然不能满足这类人群的需要。”正因为有了多样化居住需求才使得目前市场上存在不同类型的产品，人们收入水平的增加会增加对面积较大的舒适户型的需求，而这类产品今后在市场的供应却会减少，必然造成供应结构的失调。
●业内预测北京面积指标可能被突破
北京作为一个现代化国际都市其购买力明显高于其他城市，90平方米以下的住房占到70%以上能符合北京市场的需要吗？
“北京的面积标准或所占的比例很可能突破全国的一般标准。”银谷大厦房地产公司副总李宏预测，“90平方米的面积对北京来说有些偏小了。北京毕竟汇聚来自全国甚至世界的购买力。”如果真的按照90平方米的户型占70%以上，将会导致北京楼市产品的同质化，甚至会影响到居住文化。
对于这一政策，一些正在销售大户型和花园洋房产品的开发商对今后的销售状况均表示乐观，他们普遍认为这类产品供应将会越来越少。 |
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| 来源：北京青年报 发布时间：2006-6-9 访问次数：1651 关闭本页 |
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