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| 海外基金看好上海零售物业 投资规划管理是软肋 |
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4月23日，在上海商业地产发展和投资趋势研讨会上，高力国际常务董事翁琳透露，目前，海外基金正在积极寻找沪上零售商场及大型超市物业的投资机会，并且高力国际已经在为一些海外基金寻找合适的投资项目。
自2004年中国开放了零售市场后，国内外的零售商被中国市场的强大潜力所吸引，竞相对中国零售领域进行投资，而上海则是投资竞争的前沿。另外，零售业极佳的前景吸引了越来越多的国际投资商进入这个市场。
投资机会成熟
随着上海经济的快速成长和繁荣，上海市民的收入也在相应地增长，刺激了零售企业的不断扩张。鉴于可支配收入和购买力稳步增长，上海年零售总额持续呈上升趋势，供不应求的局面又使得市中心零售物业的租金呈上升的态势。日益富裕的本地市民和不断增加的外籍白领人士也激活了豪华物品细分零售市场的需求。
第一太平戴维斯投资部董事Matthew Brailsford告诉记者，目前，众多海外基金对上海的零售商场以及大型超市物业投资非常关注，并且市场投资时机已经成熟。如果能找到好的零售物业，回报率相当可观。
翁琳介绍，目前关注上海零售物业投资的海外基金，主要来自于美国、亚太地区、澳大利亚和中国香港地区。他们大多是拥有良好的知名度和国际声誉，有着大量成功的海外项目经营管理经验。
基强联行高级副总裁陈咏东分析，海外基金在中国投资已经进入第三个周期，其特点是倾向于收购出租型物业，并且热衷于上海和北京两地捆绑型物业的收购，以房地产信托基金形式在海外上市。
据高力国际统计数据，截止2005年底，上海购物中心区商场的底层商铺（小于200平方米）的平均租金为105美元/平方米/月。2006年市中心零售物业的平均租金预计将有进一步上升的趋势。租金水平和售价的长期增长所带来的稳定收益，是海外基金最看好的投资潜力。
摩根士丹利收购上海广场零售商业，显示了国外机构投资者对于上海市中心的高端零售物业的兴趣。4月27日，上海豫园旅游商城股份有限公司宣布以8.7亿元的总代价，出让上海城隍庙广场置业有限公司100%股权，接盘者是拥有两家美国基金的公司。除此之外，2005年公开的海外基金收购上海商业物业案例10余笔，包括麦格理银行收购新茂大厦、高盛收购百腾大厦等。目前，上海各大投行都在帮海外基金积极地接洽此类项目，但是无一家愿意透露项目具体的进展情况，只是表示在年底将有一些项目合作成功。预计此类收购案例回报率在7%~9％之间。
缺乏国际化规划管理
翁琳认为，在供应方面，由于有限的供给特别是市中心区域供应比较少，预计市中心零售物业将持续短缺。而新建的购物中心被开发商视为长期投资对象，不愿将其出售。所以，近年来很少出现优质零售物业的交易。同时，由于目前市场仍缺乏对于高端零售物业的优质管理，高端物业的潜力并未被完全开发利用。
Matthew Brailsford认为，目前众多大卖场、超市存在规划问题，租户组合很不合理。对于办公物业，租赁给什么样的公司对整体物业的盈利并不受太大的影响。但是大买场和超市不同，如果租户规划安排的不合理对整体的销售影响非常大。
因此，大卖场和大型超市必须有很好的人流规划，让高楼层或者地理位置不是很好的租户，也能有较好的人流吸引力。就大卖场而言，获得最高的租金不是目的，获得最大人流才是经营关键。
翁琳表示，海外基金主要关注两种类型的项目。第一种在建工程项目，外资主要采用收购在建工程项目的方式，通过对于在建工程项目进行营销策划，承担相应的营销风险，以获取项目的增值收益。第二种是不良资产项目或经营管理较差的项目。由于外资通常有着充沛的资金，收购项目后可投入资金进行改造，同时引进国际管理品牌，利用国际管理品牌的品牌效应对项目进行包装和再定位，重新推向市场，以增加项目的附加价值。 |
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| 来源：中国房地产报 发布时间：2006-5-17 访问次数：1661 关闭本页 |
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