|
| 快速导航 |
|
|
|
| 银行仍是主要融资渠道 地产行业整合趋势明显 |
|
和不断上涨的房价相对应，2005 年房地产类上市公司的净利润也实现了快速增长，增速高达40%。同时，房地产上市公司毛利率、净利润率再创新高，其中销售毛利率比2004 年高出4.6 个百分点，净利润率则高出3.1 个百分点。
分析年报数据，我们发现，尽管近几年众多房地产企业都在谋求多元化融资渠道，但在其2005年的投资资金来源中，来自于银行贷款的资金仍占据了重要比例。同时，行业集中度继续提高。
可以预见的是，随着央行加息举措的实施，房地产行业的整合在今年必将进一步得到强化，在未来的相当长一段时期内，整合将成为地产行业的主旋律。
产业集中度上升5个百分点
从年报数据来看，房地产企业之间的分化更加明显，产业集中度继续提高。
数据显示，在利润总额方面，前10名利润总额合计58亿元，占房地产上市公司合计利润总额的66%，集中度同比上升5个百分点；从净利润看，前10名实现净利润42亿元，占房地产上市公司净利润总额的81%，集中度同比上升13个百分点。
产业集中度提高的背后是行业整合的加快。近两年，国家在银行利率、土地供应等方面出台了多项相关政策，特别是去年，国家对房地产行业的调控力度空前，由此加快了国内房地产行业的整合速度。一些手中有地但资金实力不强的中小房地产开发公司无法及时进行项目开发，一些资金实力雄厚的大型房企却苦于手中无地，“没米下锅”，在这样的背景下，房地产企业之间的并购风潮此起彼伏。
2005年年初，万科购入南都房产集团在上海、苏州和浙江三地的部分股权，18.57亿元的收购金额创下了国内房地产并购的一个纪录。2005年岁末，北京两大国资房企——北京天鸿集团与北京城市开发集团完成重组。
事实上，2004年，地产行业的“大并购”特征已经初露端倪，主要表现在北京、上海、深圳等一些实力雄厚的开发商为了拿地或是扩张，突破了以往单独操作项目的传统，而是采用强强联合或是参股、收购的方式，来促进自身发展。
银行仍是主要融资渠道
综合分析年报数据还可发现，尽管房地产公司在不断扩大新的融资渠道，但在其2005年的投资资金来源中，来自于银行贷款的资金仍占据了重要比例。
以行业龙头股G万科(000002.SZ)为例，该公司在报告期内投资支出巨大，其中股权投资30.49亿元，（包括以18.5785亿元受让上海南都、苏州南都和浙江南都部分股权）；为新增的24个项目共支付地价36.49亿元；而其于2004年度9月份通过可转债募集的19.9亿元中也有17.65亿元在2005年度使用完毕。由此，公司的负债率从2005年的59%上升到61%，而银行借款为20个亿左右，占总负债的18%。
金地集团（600383.SZ）年报中披露的去年投资支出为34.88亿元。其中股权投资为1.31亿元；项目投资为33.57亿元。公司在银行的短期贷款和长期贷款余额分别为6.94亿元和8.2亿元，共计15.14亿元，占去年全年公司投资支出金额的43.4%。
而扎根江苏的南京地产企业G栖霞（600533.SH）去年在房地产方面投资资金共计20亿元。其中项目投资18.98亿元，对外投资额为1.02亿元。而2005年度G栖霞共计从银行获得贷款13.53亿元，其中信用贷款9.2亿元、抵押贷款1.94亿元、抵押担保贷款2.39亿元。从银行获得的贷款资金量占到了公司投资资金总量的67.65%。
上述企业的情况其实是整个行业融资情况的一个缩影。这些在其他融资渠道有较大优势的行业内的领先公司都仍主要依赖银行进行融资，遑论其他中小房企。显然，银行是房地产公司最主要融资渠道的局面目前并无根本性改变。
信贷紧缩推动行业整合
在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，随着中国人民银行日前再次宣布加息，房地产上市公司的成本压力也将相应增加。更重要的是，随着加息周期的逐渐明确，地产企业的融资能力不仅将成为企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力。或者说，由于政策面的进一步“支持”，地产行业的整合在今年必将进一步得到强化，而在未来的相当长一段时期内，整合也将成为地产行业的主旋律。
尽管4月27日央行对贷款利率只上调了0.27个百分点，调整的幅度较小，不少开发商也放言“影响不大”，但应该看到的是，这次调整并非像表面上那样简单。实际上，上调0.27个百分点是个信号，表明紧缩的开始。
目前的资金流动性异常充足，如果从紧缩流动性的角度来说，上调贷款利率实际上对收紧流动性是有限的，主要会对抑制投资过快增长起到作用。
而给出这个信号是要告诉市场央行的态度，如果信贷继续高增长，还可能继续提高贷款利率。
事实上，央行有关负责人也明确指出，当前经济运行中存在的一些比较突出的问题正是固定资产投资增长过快、货币供应量偏高，信贷投放偏快。而在贷款利率上调之前，中国人民银行公布的一季度金融运行数据显示，在贷款总额激增的同时，消费者住房抵押贷款的需求跟不上房地产建设贷款增长的速度。
应该注意到的是，近年来，美国房地产行业的集中程度出现明显上升，原因有方方面面，但是大企业在信用和融资能力上的优势是一个重要的原因，因为最近几年，美国一直处于加息通道中。
正如万科总经理郁亮所言，从对行业的影响来看，利率调整对购房者支出、市场需求和房价的影响并不是最主要的，更重要的是，加息周期的环境特性将进一步显现，融资能力将变得更为重要、行业整合将会加速，而集中度将会进一步提高。
|
|
| 来源：中国房地产报 发布时间：2006-5-16 访问次数：1646 关闭本页 |
|
|
|
|