近日国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中透露，国土资源部准备出台文件明确别墅标准，将独门、独户、独院的住宅纳入别墅范围，并禁止此类别墅项目用地供应。

　　业界认为，政府主管部门此举会为别墅清理门户，为别墅正名，有望解决长期以来开发商善打“擦边球”批租“类别墅”用地进行别墅开发的行为。禁令的另一个效应则可能是政府部门不希望看到的，即：成为引发别墅价格上涨的推动力。

别墅限建旧令重申

　　事实上，禁止别墅项目用地供应并非新令。早在2003年2月，国土资源部就紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（45号文），其中明确规定“禁止别墅供地”。2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部相关负责人在部署2006年工作重点时明确表示，2006年将继续停止别墅类用地供应。

　　北京市国土资源局今年发布的《北京市2006年度土地供应计划》中，在住宅商品房的供应政策导向上明确写明“禁止高档别墅项目建设用地供应”。

老牌别墅再开新花

　　北京老牌别墅名盘玫瑰园副总经理刘文涛对政府官员公开透露的新信息的反应是：“对市场应该是个好消息。”他分析，政府严格执行停止别墅类用地的土地供应文件，意味着市场后续供应的减少，当然有利于目前在售项目的消化。

　　作为中高档别墅的开发商，刘文涛先生对当前的市场竞争环境有着深刻的认识，他告诉记者：“由于早年间北京别墅用地供应量很大，很多项目由于资金问题或基于对市场的判断没有动工，直到最近几年才陆续进入开发环节，所以市场的供应量逐渐增加。”

　　刘文涛反映，近日玫瑰园成交踊跃。记者接触到的一位刚刚预订了一套别墅的人士坦陈，去年因观望而多付出几十万元房款很后悔，所以决定不再等。老牌别墅顺驰·林溪、北京国际花园近来反映都不错。

西山别墅最后盛宴

　　西山作为北京西部生态带中的一方宝地，是环境资源保护最好的区域，承载着将北京建设为“文化名城，宜居城市”的历史使命，被公认为京城别墅豪宅最理想的开发区域。随着民间对西山建别墅的质疑与政策对别墅用地的限制，西山停止了别墅用地的审批。

　　正因为如此，西山的别墅正面临绝版前最后的放量。

　　2000年以来，西山区域先后开工的别墅项目共有10多个。从永定河以北，沿着西五环路依次有圆明园花园别墅、半山枫林、山水逸境、香山别墅、香山艺墅、西山美墅馆、西山美庐和八大处山庄等项目。经过这些别墅的放量，西山别墅用地存量已经越来越少。4月底开盘的庐师山庄也仅带来52套的放量，其总建筑面积才3万多平方米。区域景观资源的稀缺性、政府对于别墅地的控制和区域周边生活配套设施的不断完善，使西山别墅区的项目价格有不断向上递增的空间。

远郊别墅低价叫板

　　面对这样的市场机遇，一些远郊别墅肯定也不会放过。位于燕郊的东方夏威夷以及延庆原乡美利坚都于近期亮相北京楼市，并以相对低廉的价格吸引着购房者的目光。原乡美利坚副总经理金星表示，目前的北京楼市独栋别墅价格在150万到300万元，被叫成是经济型独栋别墅。而原乡美利坚别墅则是50万到150万元，总价格很低的，但这并不意味着是低档次的别墅。而位于燕郊的东方夏威夷也是以200万元到300万元的价钱吸引购房者。

自然景观备受追捧

　　良好的自然景观与社区环境是别墅区别于普通住宅类产品的一大优势。本次调查显示，购买CBD的第一居所别墅，27％的人希望别墅拥有大面积林荫，22％的人希望有绿色植被，15％的人希望拥有大面积的水景。而对于绿化的方式，37.5％的人希望有美丽的自然风景园林，30.68％的人希望以多种树木为主。而大面积的绿化、自然风景园林在城区内受土地资源限制都较难以实现，而郊区别墅的优势较为明显。

　　五合国际策划部项目经理孙蕾表示，从CBD区域及周边的别墅区来看，有东山墅等城市别墅，有以观唐等为代表的中央别墅区，这些别墅的交通和生活配套都相对成熟，但要论自然景观，亦庄、燕郊等别墅具有很大的优势。此外，对于北京这个缺水相对比较严重的城市而言，水景往往也成为吸引购房人的一大卖点。包括东山墅、东方夏威夷等项目均有大面积的水景。

300万以内成为消费主流

　　在本次调查所涉及“购买面积及购买总价”的调查选项中，八成以上的被调查者认为400平方米以下，总价300万元以内的别墅将是消费的主流产品。对此，有关专家认为，经济型别墅将在一定时期内成为别墅市场的消费主流，像去年热销的东方夏威夷、保利垄上、中海安德鲁斯等楼盘就是抓住了这部分别墅买家的消费需求。但是，在北京市场，受土地等各方面因素的制约，作为CBD别墅第一居所产品来看，经济型别墅产品将会十分有限。

　　记者从东方夏威夷了解到，项目一期以200万元以内的经济型别墅为主，的确取得了不错的销售业绩。但为了提升产品品质及迎合CBD高端消费者需求，项目二期的总价将在250万元到500万元之间，个别临湖别墅总价将达700万元。但业内人士指出，目前随着北京土地资源的日益稀缺及对别墅用地限制性政策的加强，真正满足于CBD别墅置业人群需求的产品将十分有限，因而这类产品也将愈发彰显出其投资及居住价值。

交通通达性最被看重

　　业界预测，2006的京城别墅市场，仍将有望突破200万平方米的放量。供应量的增大使众多别墅开发商更加关注别墅买家的细节需求。而北京CBD，作为国内外知名公司云集之所，早已成为别墅消费最具潜质的地区之一。

　　近期，《楼市》联合焦点别墅网共同开展了“CBD别墅第一居所需求调查”。网上调查结果显示，高达50％的网友认为一小时以内的车程作为第一居所都较为合适，另有43.18％的网友认为车程在半小时较为合适。同时，众多被调查者认为，第一居所到城市中心区的距离不是最关键的，而交通便利程度、车程时长才是最关键的。

　　购买东方夏威夷一期别墅的李女士告诉记者，她在国贸工作，而从国贸走京通—京哈高速到别墅开车仅需30分钟，当时成为其选择东方夏威夷作为第一居所的首要因素。东山墅市场总监徐照民也认为，交通成本和时间成本往往会成为CBD别墅买家在选择第一居所时最为关注的要素。那些距离CBD较远，交通网络又不通达的别墅项目更适宜作为第二居所使用。