天下城·小豪宅、鑫苑·国际城市花园、鑫苑·城市之家、紫荆阳光地带、文雅·酷特区、响水湾、橙堡（航天公寓）、海轮·城市风铃、绿岛港湾、米兰阳光、新田·天地间、左岸国际、雅美新居、城市之心、都市A座、如果·爱、飘、克拉·阑珊公寓……

      看到这一长串将近二十家楼盘，你也许不太明白，这里面有2006年新推向市场的楼盘，也有去年就开始销售的楼盘，是什么把它们联系到一起的？三个字——小户型！

      由此你可以看到2006年郑州市的小户型市场有多么“火”，销售火、楼盘投放更火！而上述的近二十家楼盘还仅仅是浮出水面的，据记者了解2006年还有10余个以销售小户型为主的楼盘将会相继推向市场。

      众所周知，2005年郑州小户型楼盘销售火爆，但这是否预示着2006年的小户型市场就一定红火依旧？我们大家都知道“谷贱伤农”，今年郑州的小户型市场是否会出现类似的事件？只不过这一次对象换了，小户型的过多，可能会引起房地产开发商们的“消化不良”！

明析概念 什么样才算是小户型？

      到底多大面积的房子算是小户型？

      狭义上，小户型指的是，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室，这中间包括酒店式公寓或商务办公楼；广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型的都是小户型。也有人认为，一居室60平方米、两居室80平方米、三居室95平方米都可归为小户型。还有人认为小户型一般是指面积在80平方米以下的单套住宅，不过这种说法也没有得到大多数人的认可。

      但是，小户型并不等于小面积，因为户型的大小是相对而言的。从当前的小户型走势看，大致有四种形式：一是酒店式公寓，一般面积为20~35平方米；二是小户型公寓，一般面积为35~50平方米；三是小户型住宅，一般面积为45~75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业；四是小户型写字间，一般在80平方米左右，多为成长型公司购买。

       综合而言，我们将郑州市的小户型定义为：面积在60平方米以内的单房及小两房。本文谈到的小户型，大致都在这个范围内。

价格飞涨 小户型销售异军突起

      从2004年开始，郑州市的房价快速上涨。据郑州市房管局公布的数字显示：2004年，郑州市住宅价格上涨了10.8%；2005年郑州市住宅价格上涨了12.3%。而同期，占有总价低这一先天优势的小户型在郑州楼市的销售市场上大行其道，小户型的销售一夜之间火了起来！帝湖·双鱼座、东郡·香域巴黎、凤栖梧桐、E立方、左岸国际、锦江国际花园等小户型楼盘的销售均取得了不俗的成绩，在2005年宏观调控的大背景下，真可谓是“异军突起”。

      2006年，农历春节刚过。2月15日，鑫苑置业推出自己进军小户型的处女作鑫苑·城市之家，其规模之大、推广势头之猛近年罕见；2月18日，河南伟业推出的小户型——如果·爱，公开认筹，参与认筹排号的购房者不得不提前一天排队等号……

      记者注意到，小户型的火爆，在郑州市房地产市场中产生了一系列的连锁反应，首先是房地产开发商们大举涉足开发，据统计，今年在售和开盘的小户型社区有近30个；其次，随着小户型作为一种“机动灵活”的投资方式，正在被郑州楼市看好，越来越多的中年人也加入到了购买者的行列。他们有自己的住房，购买小户型主要为出租或房价升值后转卖。有投资者这样感叹：“我自己都感到很奇怪，小户型租金高，但出租率也高，几乎没有闲房。”

      “房子面积是老百姓的钱量出来的。”一位业内人士一针见血道出其中原委。

      这其实也就是小户型越卖越火的市场原因。这位业内人士认为，近年个人购房已占到购房人群的相当比例，老百姓自己掏腰包买房，当然要量入为出。当房价动辄3000、4000元一平方米时，很多人只能考虑在购买面积上“打折”了，小户型的市场需求应运而生。

      把商品房面积做小好卖，无形中也对开发商形成了“市场教育效应”，于是小户型供应也随之上了规模。况且，由于小户型的位置一般处在交通、配套设施比较好的地段，土地价格比较高，出于对土地充分利用的考虑，开发商在开发时也更加侧重小户型的比重。

泼瓢凉水 小户型热销背后的冷思考

      在对各方的采访中，记者归纳出郑州小户型热销的原因，不外乎有三种：首先，房价的不断攀升“逼迫”人们选择面积较小的户型。今年郑州房价将突破3000元大关，一套100平方米的房子总价就在30万元以上。其次，小户型供应面积一直不足，近几年一直脱销，这也成为开发商不愁销的关键“利器”。最后，从国家宏观层面上来说，今后住宅将向节能和智能的“双能”方向发展。国家建设部发布的《建设部2006年工作要点》明确提出：“各地要控制房地产投资规模，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。”

      购房者对于小户型的追捧，直接导致了2006年郑州小户型市场的集中放量，可是郑州小户型目前的居住状况如何？

      “小户型的居住人员流动性非常大，很少有人常住。”曾经开发过多个小户型楼盘的郑州新世纪住宅建设有限公司副总经理张焱向记者表示。

      据了解，近几年来，该公司已经在郑州市成功地开发了青年居易、左岸国际等纯小户型社区，对小户型市场的开发相当有心得。也正是这些楼盘的“赚钱效应”，才使鑫苑、伟业振兴这样的地产大腕开始看好小户型。因此，张焱的话也不由得让人相信：小户型是“过渡房”的确是个不争的事实。

      张焱认为，小户型的面积是它不能让人“一辈子”住下去的主要原因。不少年轻人在单身或者“二人世界”时，小户型的经济、简约、浪漫很讨他们喜欢。但随着结婚生子，只能去换更大的房子。这时候小户型的出路只能是转手卖掉或是出租。不过，谁也不敢保证几年之后的二手房市场，或者房屋出租市场会是什么样子，所以购房者购买小户型还是应该慎重。

      业内人士指出，对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，经济发达、人才流动比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市或人才流动比较小的中小城市对小户型的需求则相对比较小。从郑州的情况来看，虽然不比京沪等大城市，但作为区域性中心城市、商贸城，流动人口较多、商务人士来往频繁，因此从长远看，小户型在郑州具备一定的发展空间，但是也应该慎重，不能一拥而上。

蓝筹地产 小户型难担当大期望

      买小户型的购房者可以分为两种类型：第一类，自己居住，作为过渡；第二类，用来投资，希望得到比较高的投资回报。其中，后者占有相当的比重。

      河南丰凯置业有限公司副总经理关铁丁说：“小户型只能是过渡产品，不可能成为市场的主流。投资小户型是一种长期收益的行为，未来的小户型会向快捷公寓的方向发展，就像现在的快捷酒店一样，房子的配置将非常齐备，人们不需要带任何东西就可以入住，以满足人才流通和人们快节奏生活的需要。”

      他认为，随着郑州城市框架的拉大，城市规模不断发展，新增外来人口的比例也越来越大，而这类人群对住房的需求是最为迫切的，小户型对其而言算是“量身打造”的。此外，郑州城中村的改造也很迅速，廉价房子租不到了，取而代之的是选择小户型进行置业。小户型作为投资，前景还是很广阔的。

      但是在哪里选择小户型投资、选择什么样的小户型投资，这里面还有很多学问。

      据业内专家分析，小户型并不适合所有地区，规模也要适度，由于对小户型有需求的是社会中的特定人群，因而其需求量是有限的。业内专家提醒，对小户型的开发，不能一哄而起。

      在国外发达国家，小户型主要分布在三个区域：其一是闹市中心，如核心区、市中心；其二是城市轻轨、地铁的车站附近；其三是以工作为导向、从业人员多数为年轻人的地区，如大学城附近、科技园附近IT产业人士的聚居地、电视台附近广告人的聚居地等。这些区域对小户型的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊接合部则不适合大规模开发小户型项目。另外，小户型的规模也要控制好，大规模的开发会增加小区人口密度，在车位、配套设施的使用上造成不便，降低社区品质。

      小户型如果被购买者寄托上投资的期望，就需要投资者从众多的小户型楼盘中选取符合投资条件的楼盘。

      过剩不过剩是经济学讨论的问题，不过郑州小户型的发展如此迅猛，也确实引起了诸多业内人士的普遍关注。究竟是供不应求还是供过于求，可能每个人有每个人的观点，我们只能等待市场给出最终的答案。